28 февраля ЦБ увеличил ключевую ставку до 20%. Это рекорд: до этого момента самая большая ключевая ставка фиксировалась на уровне 17% в 2014 году. Паника и повышение ставки сильно ударили по рынку ипотеки и тряхнули сферу недвижимости. Ставки по уже действующим ипотечным договорам остались на прежнем уровне, а по новым — существенно выросли.
Попросили тульских специалистов по недвижимости рассказать о своих недавних сделках и дать прогнозы.
О панике, ставках на ипотеку и быстрых сделках
Эксперт по недвижимости компании «ЕСН» Дмитрий Воробьев:
- Сегодняшний рынок нестабилен. У многих отчасти паническое состояние, у кого-то больше, у кого-то меньше. Пока точных прогнозов не даст никто. Можно лишь анализировать на основе накопленного опыта. Сейчас покупатели — те, кто с наличкой или с уже одобренными до конца февраля ставками — пытаются все успеть, уложиться в рамки одобрения и что-то купить. Либо пользуются господдержкой, ставками для молодых семей, льготными процентами на новостройки. Такие сделки довольно часто проходят.
Сейчас мало кто пытается просто продать, чтобы получить деньги. Продают чаще для того, чтобы закрыть свой следующий вопрос — покупку.
По поводу ипотечных ставок. На вторичное жилье они сейчас приемлемы лишь в редких случаях, только для тех, кто хочет взять небольшой кредит на 5−10 лет максимум (до миллиона рублей, не больше) или перекредитоваться.
Крайне редкий случай — когда люди залезают сейчас в кредит на сумму 3−5 миллионов со ставками по ипотеке в 20% да еще и на 20−30 лет. Это уже какое-то совсем отчаяние.
Что будет со ставками дальше? Я прогнозирую, что ставки все же опустятся, но до прежних значений в 7−9 процентных пунктов, конечно же, нет. Думаю, через два-три месяца они вернутся к уровню в 12−13%, максимум 15%.
Думаю, стоимость недвижимости останется примерно на этом же уровне. Сейчас цены опускают лишь те, кто изначально слишком сильно их задрал — возвращаются в рыночный коридор. Те же, кто держит цену на недвижимость на нормальном рыночном уровне, двигаться не будут, все так и останется.
Все мои последние сделки — это либо ипотеки с льготными ставками на новостройки, либо сделки по вторичному рынку, но в 95% случаев с наличными деньгами. И все они — быстрые. То есть сегодня приняли решение о покупке и в течение недели (а то и на следующий день) купили.
«Если рынок и откатывается назад, то только для того, чтобы начать расти вновь»
Ольга Лебедева, руководитель отдела жилой недвижимости агентства «ТВИНСЕРВИС»:
- Рынок недвижимости ведет себя так же, как и все остальные сферы. Как только началась спецоперация на Украине, цены на недвижимость на панике и на неизвестности начали расти. Крайне существенно подорожали новостройки. Вторичка тоже подросла, но в меньшей степени. Эти и понятно: потому что закрылись биржи, доллар подскочил. На самом деле это было в первые 2−3 недели.
Но с конца прошлой недели рынок понемногу стабилизируется.
Те, кто решил продавать — продают, кто решил покупать вторичку — покупают, на новостройку изыскивают дополнительные средства и покупают все равно. Часть квартир, конечно, убрали с рынка. Возможно, из-за того, что существенно выросли ставки по ипотеке на вторичное жилье (и пока их снижение не предвидится). Что будет дальше? Вероятно, вторичный рынок немного упадет по ценам. До каких отметок, пока непонятно: либо до цен на 24 февраля, либо даже чуть больше. Прогнозы пока такие.
С банками было тоже все неясно. В первые две недели ипотеки отменялись даже в тот момент, когда люди сидели уже на подписании кредитного договора. Сейчас ставки по госпрограмме льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков выросли до 12%. Ипотеку на вторичку тоже выдают, но она подорожала сильнее. В банках ставки разные, но в среднем это 17−18% и до 20%.
И прогноз тут неутешительный: вряд ли ипотека на вторичное жилье в ближайшее время будет востребована.
Сейчас рынок не затих. По крайней мере, пока. Рынок — как велосипед, если поехал, то не останавливается. Но логично, что страсти улягутся и рынок немного затихнет. Замрет ли он совсем, остановятся ли продажи — мы не знаем. Думаю, вряд ли.
Мы уже проходили разные кризисы. В любом случае люди будут покупать и продавать недвижимость, если им это нужно. Опыт показывает, что если рынок и откатывает назад, то только для того, чтобы начать расти вновь.
Мои недавние сделки показали, что, конечно, у клиентов был мандраж. Но продавцы не отложили сделок. Инфляция растет, все это понимают. Но все, кто планировал куда-то пустить средства, вырученные от продажи недвижимости, тот туда их и вложил. Один мой клиент продавал квартиру, чтобы отремонтировать частный дом. Он сомневался, но все же решил не отказываться от сделки, потому что спустя время мог уже попросту не выручить за жилье такую сумму, как выручил сейчас.
Есть золотое правило: когда все продают, покупай, а когда все покупают — продавай.
В целом клиенты ведут себя адекватно. Судя по объявлениям, часть квартир, конечно, распродалась. Но есть категория продавцов, которым не так сильно нужны были деньги, у которых не было четких задач и целей (погасить ипотеку, достроить дом, доделать ремонт, поменять машину и т. д.). Эти люди приостановили продажи, чтобы оглядеться, выждать время и разобраться.
Сейчас разобрали то, что было либо дешево, либо малоликвидно. Думаю, в ближайшее время рынок наполнится новыми объектами.
О работе риелторов «на скорость» и задаче — успеть купить
Юлия Сергиенко, руководитель отдела новостроек компании «Этажи»:
- В марте рынок новостроек сильно прирос, это и было ожидаемо. Когда происходит что-то непредвиденное, люди начинают скупать технику, автомобили, а те, у кого есть накопления посерьезнее или есть инвесторы, — покупают недвижимость. Все располагало к тому, чтобы приобретать новостройки, ведь ставки по вторичному рынку выросли в среднем до 20%, а новостройки при поддержке государства остались по ставкам 6% и по семейной ипотеке от 4,7% (в среднем).
Спрос был высок, и основная работа риелтора и агентств была на скорость, ведь вслед за долларом взлетели цены на себестоимость строительства, а соответственно, и цены на квартиры в новостройках начали расти как на дрожжах. Стояла задача — успеть купить по сегодняшней цене, пока завтра она не стала ещё выше. Ближе к середине марта резкий рост приостановился.
Уже сейчас приняты постановления правительства, что с 1 апреля произойдут изменения на приобретение новостроек, но все же не такие кардинальные, которые могли бы сильно отразиться на покупательской способности. Несильно изменилась ставка по семейной ипотеке для семей, где ребенок рожден от 1 января 2018 года (6%), изменение ставки по льготной ипотеке на новостройки (до 12%), однако увеличили и сумму возможного кредита с 3 млн до 6 млн руб.
Исходя из всех данных, мы прогнозируем спокойный рынок новостроек, но доля их явно будет больше, чем все предыдущие годы.
Есть опыт покупки или продажи жилья в кризис? Расскажите в комментариях!
