24 июля 2018 года Государственная Дума приняла во втором чтении проект федерального закона № 301924−7 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ».
В ГК РФ предлагается внести следующие изменения.
1. Уточняется понятие «самовольная постройка». «Устанавливается, что постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства», — прокомментировал Председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству, сопредседатель Ассоциации юристов России Павел Крашенинников.
Если собственник объекта не знал и не мог знать о действии установленных ограничений по использованию земельного участка (например, о нарушении расстояний до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в ЕГРН) сведений о зоне нет — тогда объект не будет являться «самовольной постройкой». Таким образом, защищаются добросовестные приобретатели. Это было бы здорово в случае с тульскими дачниками (подробности истории здесь).
2. В отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями:
- либо на основании решения органа МСУ, если объект находится в охранной зоне или нет разрешения на строительство, нет правоустанавливающих документов;
- либо на основании решения суда — в любых случаях.
Сейчас, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в течение определенного срока — от трех месяцев до одного года. После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.
3. Ко второму чтению уточнен вид решения, принимаемого судом или органом местного самоуправления в отношении самовольной постройки:
а) решение о сносе принимается, если постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями;
б) решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями — если можно исправить. В этом случае выбор остается за владельцем земельного участка — он либо сносит объект, либо приводит его в соответствие.
4. В порядке сноса самовольных построек сужаются полномочия органов местного самоуправления (МСУ) и повышаются гарантии судебной защиты граждан.
Так, устанавливается, что самовольная постройка может быть снесена только в судебном порядке, а не по решению органа местного самоуправления, в следующих случаях:
а) если право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН;
б) если постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным, садовым домом;
в) если постройка создана до вступления в силу Градостроительного кодекса 1998 года (14.05.1998), Земельного кодекса (30.10.2001) и отсутствуют необходимые документы на объект, на землю.
Кроме того, в целях усиления защиты права частной собственности и гарантий права на судебную защиту, ко второму чтению были ограничены случаи, в которых может применяться административный снос.
В дополнение к существующим запретам для органов местного самоуправления вводится запрет на административный снос на частных землях.
Единственное исключение — если сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
5. В качестве мер противодействия недобросовестным застройщикам законопроект предусматривает механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок.
6. Введены дополнительные гарантии от сноса тем, кто оформил права на объект по «дачной амнистии». Для тех, у кого жилье зарегистрировано в ЕГРН, в том числе по «дачной амнистии» — признание постройки «самовольной» не допускается, если у собственника объекта есть права на землю и объект соответствует необходимым для строительства параметрам (не нарушает предельно допустимые параметры строительства, установленные федеральными законами).
Таким образом, при отсутствии разрешения на строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями объект не может быть признан «самовольным».
Если режим зоны не допускает нахождение такого объекта, то он может быть снесен, но не как самовольная постройка, а с возмещением убытков (подробно этот механизм урегулирован в пакетном законопроекте № 302180-7).
В конце 1990-х — начале 2000-х годов законодательные требования часто менялись, единого реестра недвижимости не было, требования к оформлению прав на недвижимость различались в регионах, по-разному велся учет. В результате добросовестные владельцы часто не знали, что их постройка незаконна, а недобросовестные, наоборот, пользовались неразберихой и буквально строили многоквартирные дома на садовых участках.
«Только в 1998 году вступил в силу Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», — говорит Председатель Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству, сопредседатель Ассоциации юристов России Павел Крашенинников.
Немного улучшила ситуацию «дачная амнистия» (она действует уже 12 лет) — возможность упрощенной легализации построек.
К слову, в отношении объектов ИЖС «дачная амнистия» является срочной и продлена до 1 марта 2020 года.
Однако до сих пор нет комплексного механизма контроля за строительством: требований к строительству, механизму сноса, гарантий собственникам построек от внесудебного сноса. Необходимо понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, чьи участки оказались вблизи трубопроводов
По материалам Ассоциации юристов России.
