Кто виноват и что делать: ответственность управляющей компании и жильцов

Представитель тульской юридической компании «Решение» рассмотрел ситуации споров с управляющими компаниями.

Каждый, кто живёт в многоквартирном доме, рано или поздно сталкивается с неполадками, вызванными разрушением инженерных сетей (водопровода, отопления и канализации). Даже если вы купили квартиру в новостройке с новыми трубами и радиаторами отопления или полностью сменили все коммуникации, от затопления с верхних этажей и даже прорыва у себя в квартире вы не застрахованы.

Далеко не всегда в порче имущества водой с потолка виноваты нерадивые соседи. Может случиться прорыв труб на техническом этаже, старого стояка канализации, или вода протекает в жилые помещения через прогнившую крышу. Кроме того, затопления часто случаются из-за ветхой или установленной с нарушениями системы отопления.

Бывают и другие неприятности: автомобиль пострадал при падении льда или куска кровли с крыши многоквартирного дома или человек упал на разрушенных ступеньках у подъезда.

Кто должен нести материальную ответственность за порчу имущества и нанесенный вред здоровью в подобных случаях – жильцы или управляющая компания? С просьбой разъяснить эти вопросы мы обратились к специалисту юридической компании «Решение».

Рассмотрим несколько конкретных ситуаций из практики.

Ситуация первая. В квартире произошел прорыв трубы или радиатора отопления, залита квартира этажом ниже. Кто должен возмещать убытки?

Ответственность за исправность общедомового имущества лежит на управляющей компании. Общедомовым считается имущество, выполняющее свои функции для всего дома и жильцов всех квартир. Система отопления принадлежит к общедомовому имуществу, поэтому за её исправность как в технических помещениях, так и в квартирах несёт ответственность управляющая компания. Система отопления в квартире не принадлежит к общедомовому имуществу только в том случае, если трубы, радиаторы отопления в квартире отделены от всей системы дома отдельными запорными устройствами. Во всех остальных случаях за исправностью радиаторов отопления и труб, своевременную их замену и устранение неполадок отвечает управляющая компания, а не жильцы. Это правило не зависит от того, приватизирована квартира или нет. Данное трактование закона подтверждено практикой Верховного суда РФ.

Правила эксплуатации жилфонда обязывают жильцов проводить замену батарей и полотенцесушителей под контролем обслуживающих организаций. УК имеет право запретить установку или замену отопительных приборов в квартире, если они не соответствуют нормам законодательства и проекту этого дома. Поэтому до того, как менять самим радиаторы отопления и переносить трубы в квартире, жители должны согласовать проведение этих работ с УК либо ресурсоснабжающей организацией. Эти требования распространяются и на установку водяных тёплых полов. Однако управляющая компания также обязана по закону перед началом отопительного сезона произвести осмотр системы отопления во всех квартирах и убедиться в её исправности. При выявлении самовольного вмешательства в инженерную систему дома УК вправе подать на жильцов в суд для возврата системы в прежнее состояние и для возмещения ущерба.

Если же таких нарушений не было выявлено, то в случае ущерба, причинённого коммунальной аварией, жильцы вправе взыскать с УК как стоимость повреждённого имущества, так и неустойку. Это право регламентируется «Законом о защите прав потребителей» как оказание услуги ненадлежащего качества, повлекшее причинение ущерба. Неустойка рассчитывается из размера 3% от стоимости повреждённого имущества за каждый день, следующий за днём после окончания срока, в который УК должна была ответить потребителю на его претензию (10 дней). Кроме того, судом будет взыскан штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы.

Рассмотрим в цифрах.

Произошло пролитие кипятком квартиры из разрушенной системы отопления, расположенной на чердаке, с повреждением имущества на сумму 200 000 рублей. Неустойка от этой суммы составляет 6000 рублей в день. Суд может длиться 3 месяца. Таким образом, получается внушительная сумма неустойки. Однако при рассмотрении дела суд по закону придерживается нормы разумности, которая ограничивает сумму неустойки приравниванием её к сумме самого ущерба. В нашем примере это не более 200 000 рублей. Плюс будет ещё штраф 200 000 рублей за отказ УК от добровольного удовлетворения требований жильцов.
Такая жёсткая ответственность предусмотрена нашим законодательством для УК, не соблюдающих правила обслуживания общедомового имущества.

Ситуация вторая. Человек споткнулся и упал на разрушенных ступеньках подъезда или из-за плохого освещения в подъезде. Кто должен оплатить ущерб, причинённый здоровью и имуществу (повреждённая одежда и обувь)?

В этом случае также человек может взыскать ущерб с управляющей компании, которая должна следить за надлежащим состоянием ступенек и освещения.

Ситуация третья. Глыба льда упала с крыши на автомобиль. Кто должен оплатить убытки?

УК обязана своевременно удалять наледь с крыш домов, которые обслуживает. Поэтому, когда происходит повреждение имущества упавшим льдом и снегом, отвечать должна УК. Однако здесь есть нюансы, которые нужно учитывать.

УК обязана возместить только ущерб от повреждения самого имущества. Неустойку и штраф в этом случае с неё взыскать нельзя, т.к. в подобных ситуациях не применяется «Закон о защите прав потребителей».

Чтобы предупредить людей об угрозе падения льда и снега, УК должна повесить на стену объявления и разместить предупреждающие ленты. Если эти предупреждения человеком проигнорированы и имущество пострадало, то УК ответственности не несёт.

Ситуация четвёртая. С крыши дома ветром сорвало кусок покрытия, и он нанёс повреждения автомобилям или иному имуществу. Или на придомовой территории упало дерево и нанесло повреждения. Будет ли отвечать УК?

Здесь решающим фактором является скорость ветра. Если был ветер до 25 м/сек, то, вероятнее всего, будет нести ответственность УК. Ветер, скорость которого свыше этой цифры, считается ураганным (природная чрезвычайная ситуация), и в этом случае УК уже не обязана возмещать причинённые убытки. То же самое относится и к деревьям, которые растут на придомовой территории. Чаще всего ответственность за ущерб, причинённый падением дерева, несёт администрация или организация, отвечающая за долголетние зелёные насаждения.

С управляющей компании снимает ответственность техногенное или природное происшествие или несоблюдение человеком норм безопасности.

Что нужно сделать, чтобы взыскать с УК ущерб?

В первую очередь нужно зафиксировать все повреждения на видео или фото. При съёмке видео нужно также подробно зафиксировать все повреждения, а в начале обязательно проговорить вслух, какого числа и во сколько случилось происшествие, а также когда, где и кем проводится съёмка. При фотосъёмке на фотографии обязательно должна быть дата.
Составить протокол или акт повреждений, пригласив на место представителей УК, администрации или полиции. При составлении акта нужно внимательно проверить, чтобы должностные лица, его составляющие, внесли в акт и описали подробно все повреждения (полы, стены, потолки, мебель, бытовая техника и т. д.).
Пригласить представителей оценочной компании для выяснения суммы ущерба.
Составить претензию с требованием возместить ущерб и отправить её в управляющую компанию. К ней приложить копии акта повреждений или протокола.
Управляющая компания обязана в течение 10 дней рассмотреть вашу претензию. Начиная с 11 дня можно подавать в суд с учётом начисленной неустойки.