С 1 марта 2025 года вступает в силу новый закон. Одна из его новелл — статья 26 закона о регистрации недвижимости — как раз о новых правилах регистрации сделок с земельными участками.
Что нового?
В закон введены новые основания для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.
Так, с 1 марта 2025 года участок нельзя будет зарегистрировать, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет сведений о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, которые расположены на участке без учтенных границ.
При этом применение новых положений закона не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешенного использования.
Нововведения обеспечивают гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищают их от проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия земли.
При этом приостановить регистрацию могут на любом этапе. К примеру, документы по сделке у заинтересованных сторон могут принять, но если обнаружится, что в ЕГРН сведений нет, регистратор приостановит учетно-регистрационные действия.
Почему так важны границы
Если в ЕГРН нет сведений о границах земельных участков, невозможно однозначно определить, где участок в реальности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.
Также бывают случаи, что продавец показывает покупателю чужой участок или объясняет, что в участок входит территория, которая не является его частью. В результате покупатель приобретает не тот объект и пытается добиться справедливости в суде или сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.
Именно отсутствие точных границ становится причиной большинства конфликтов между владельцами смежных участков. Отсюда досудебные споры и тяжбы о захвате земли.
Также бывают случаи, когда на участке без понимания реальных границ строят капитальные объекты. В итоге постройка может запросто оказаться на чужой земле или на участке, не предназначенном для строительства.
Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться.
Ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и земельного налога.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы участка?
Проверить наличие или отсутствие сведений об участке в ЕГРН просто. Данные есть на публичной кадастровой карте. Она доступна всем и бесплатна. Участок на ней можно найти по кадастровому номеру или по адресу.
Также сведения о границах участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить в электронном или бумажном виде через портал «Госуслуги» или в МФЦ.
Как внести участок в Единый госреестр недвижимости?
Эта процедура проходит по прежним правилам, новый закон ее никак не изменил.
Для внесения сведений о земле в ЕГРН нужно два документа: заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и межевой план. Их в орган регистрации прав должен предоставить правообладатель участка. Процедура составления межевого плана проходит в несколько этапов.
- Межевание. Им занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место, проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками.
- Ознакомление с результатами замеров.
- Согласование границ с владельцами смежных участков.
- Межевой план. Его кадастровый инженер готовит в срок, оговоренный договором подряда. План содержит сведения о характерных точках границы участка. При этом он не сможет установить границы участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади. В Росреестре отмечают, что при уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.
