Тот самый вирус, который уже который месяц задает тон информационному полю во всем мире, всего за пару месяцев изменил абсолютно все сферы экономики в нашей стране и в Тульской области в частности. Однако для многих вопрос приобретения жилья продолжает оставаться актуальным. Именно поэтому Myslo организовал видеоконференцию и поговорил с экспертами о том, как изменился рынок недвижимости и какие прогнозы дают эксперты.
В видеоконференции приняли участие:
директор по продажам девелоперской компании «Имена» Алексей Французов;
директор агентства «Юлия Недвижимость»
Ирина Новосильцева;
управляющий Тульским отделением ПАО «Сбербанк» Сергей Ющенко;
управляющий партнер компании B-GO.ru, независимый эксперт Анна Морозова.
Приостановка работы многих секторов экономики и призыв граждан к самоизоляции в связи с пандемией коронавируса серьезно сказались на рынке недвижимости. Многие специалисты именуют минувшие два месяца не иначе как период «идеального шторма».
– При сохранении интереса (это подтверждают метрики сайтов застройщиков) основные изменения, конечно, выражаются в падении спроса на жилье и, как следствие, в снижении продаж, – рассказала Анна Морозова. – Связано это, с одной стороны, с временной с физической невозможностью личного заключения сделок из-за закрытия МФЦ и банков. Спрос по России, по подсчетам аналитиков, упал на 70%, продажи – на 50%. С другой стороны, многие покупатели сами боятся лишний раз выходить из дома и ехать на строительную площадку, чтобы смотреть квартиру. Самые крупные и передовые застройщики перешли на режим онлайн-продаж и презентаций квартир через мессенджеры, выезд к покупателю для подписания документов. Это отчасти дало результат по продажам, но всё же большая часть покупателей ожидает окончания пандемии и не принимает сейчас решения о приобретении жилья. Поэтому мы ожидаем через некоторое время увеличение спроса.
Дистанционные сделки купли-продажи сейчас единственный оптимальный вариант для застройщиков и покупателей. Положительное влияние новых форматов наглядно демонстрирует компания «Имена», которая с началом пандемии смогла оперативно встать на новые рельсы и начать работать с клиентами в онлайне. Это дало компании возможность не только максимально сохранить объем продаж, но и даже расширить географию своего присутствия.
– Из-за самоизоляции и невозможности посмотреть объект лично количество тех, кто обращается с просьбой показать квартиру, рассказать об условиях приобретения, то есть потенциальных покупателей, стало меньше, – рассказывает Алексей Французов. – Но при этом покупатель стал более конкретный, цельный – практически нет тех, кто еще до конца не определился или еще выбирает. Обращаются те, кто уже готов покупать. В связи с этим количество сделок и их объем вырос. Наблюдался даже прирост продаж по итогу двух месяцев в 20%. Кроме этого расширилась география покупателей. Дистанционная покупка дала возможность покупать квартиры и жителям других городов. Так, например, в проекте «Дома цвета кофе» 15% покупателей в апреле-мае – жители Москвы.
Длительная самоизоляция покупателей, кстати, сказалась и на площади квартир, которые покупали в апреле-мае в Туле. Спросом стало пользоваться более просторное жилье.
Соотношение количества квартир, проданных по ипотеке и за наличные, также изменилось, отмечает Алексей Французов. Если раньше только 25-30% покупали квартиры в рассрочку («Имена» предлагает беспроцентную рассрочку на квартиры в проекте «Дома цвета кофе» на срок до окончания их строительства), а остальные сделки являлись кредитными, то сейчас объем продаж за наличные или в рассрочку достиг 50-55%. Объяснение тут простое – вкладывать в недвижимость стало выгоднее, чем держать деньги на вкладах.
По мнению Анны Морозовой, если кто-то планирует приобретать жилье в новостройке и имеет сейчас всё для этого, то нет смысла откладывать покупку – цены даже если и снизятся (что маловероятно), то незначительно.
– Есть несколько факторов, влияющих на ценообразование в секторе новостроек, – пояснила Анна. – Во-первых, были снижены ставки на ипотечные кредиты до 6,5%, теперь обсуждается вопрос о снижении размера первоначального взноса по льготной ипотеке – это сделает покупку квартиры доступнее. Кроме этого введенный налог на вклады физических лиц делает их невыгодными и вынуждает многих забирать деньги со счетов и вкладывать в рынок недвижимости. Третье – проектное финансирование, из-за него застройщики не могут сильно понижать цены. Четвертое – подорожание стройматериалов. Все эти факторы вряд ли дадут возможность для значительного снижения цен в новостройках.
Более оптимистичный прогноз дает Алексей Французов:
– Если застройщик правильно спланировал финансовую модель и показывает высокие темпы продаж, то процентная ставка по кредиту уменьшается примерно в два раза. Кроме этого, если застройщик показывает на эскроу-счетах гораздо больше денег, чем берет на текущие потребности, то процентная ставка по кредитам стремится к 2-3%. Поэтому девелоперы с эффективной финансовой моделью могут гибко действовать в условиях актуальной ситуации на рынке: в какие-то сложные моменты делать дисконты, в моменты, когда идет спрос, повышать ценник.
То есть если кто-то собирался заработать на продаже «вторичной» квартиры, то сейчас вряд ли стоит выставлять ее на продажу. А вот выгодно продать или сдать в аренду дом сейчас очень даже можно:
– За время карантина резко увеличился спрос на аренду и покупку загородных домов. Долгое время желающих купить дом было не так много, и это сформировало весьма дешевый ценник на уровне 20-25 тысяч за квадратный метр нового частного дома. По сравнению с новостройкой это очень выгодная цена, поэтому сейчас в этом направлении отмечается рост спроса, а значит, будет расти и стоимость.
Старта же новых объектов и появления новых компаний на тульском рынке Ирина Новосильцева в ближайшее время не ожидает, по ее мнению, велика вероятность замедления темпов строительства.
Проектное финансирование не дает сильно снизить цену, однако является гарантом того, что дом будет достроен даже несмотря на экономический кризис.
– Проектное финансирование очень удобно для застройщика. В этом случае он стабильно получает средства на работы и приобретение строительных материалов, – рассказал Сергей Ющенко. – Благодаря этому все те объекты, которые начали строиться до пандемии, продолжают возводиться согласно графикам. Это хорошо и для покупателя: до момента ввода дома в эксплуатацию деньги покупателя хранятся на эскроу-счете и только после окончания строительства и выдачи ключей они перечисляются на счет застройщика. в Тульской области по новой схеме более со Сбербанком работают уже более 10 застройщиков. Общая сумма принятых нами решений порядка 2 млрд рублей и в разной стадии рассмотрения ещё на 3 млрд рублей.
– Благодаря проектному финансированию стройка не привязана к темпу продаж. Девелопер получает бесперебойное финансирование на всех этапах строительства в полном объеме. То есть возведение жилья будет продолжаться независимо от ситуации в экономике, – добавил Алексей Французов.
Ипотека для многих – прекрасная возможность решить жилищный вопрос. О том, какие сейчас действуют ставки, рассказал Сергей Ющенко:
– Центральный банк последовательно снижает ставки, вслед за этим снижают проценты и коммерческие банки. Помимо этого оказывается господдержка тем, кто покупает жилье. Уже более месяца мы предоставляем льготные ипотечные кредиты со ставкой от 6,1% по новостройкам. Сумма ограничена 3 млн рублей до 20 лет. Спрос на нее есть и уровень одобрения по ней достаточно высокий. Поэтому мы уверены, что данная программа точно поддержит наших застройщиков и простимулирует покупателей к покупке жилья.
Если клиент под госпрограмму не попадает, то есть кредит нужно взять больше 3 млн рублей, то ставка на кредит составляет 8,1%, она тоже относительно невысокая – еще несколько лет назад мы могли о ней только мечтать.
Кроме этого есть специальные ставки для молодых семей с детьми, там ставки еще ниже – от 4,7%.
То есть сейчас предложений достаточно много, поэтому если покупатель нашел объект, который ему подходит, то вопрос ставок будет не настолько актуален. Нужно заводить семьи, рожать детей в новой квартире – для покупки сейчас хорошее время.
Для тех, кто давно ждал сельскую ипотеку, тоже есть хорошие новости – в ближайшее время она появится.
– Ипотечная программа уже готова, объявленная ставка – 3%, в ближайшее время будут выделены лимиты, – пояснил Сергей Ющенко.
Помимо ценовых колебаний на рынке жилья эксперты прогнозируют и появление в перспективе новых выгодных предложений для покупателя.
– В ближайшие несколько лет будет появляться всё больше квартир уже с ремонтом – готовых к заселению, – отметила Ирина Новосильцева. – Сейчас такое предложение есть уже у некоторых застройщиков. Но в перспективе их однозначно станет больше.
– Тула несколько инертна относительно крупных городов, многие застройщики не успели перестроить на данный момент свой маркетинг, просчитать новые финмодели и начать предлагать покупателям квартиры с отделкой или мебелью или предоставлять скидки. Я думаю, что к осени подобные акции появятся: такими бонусами застройщики будут дополнять скидки на жилье, и предложение станет более интересным для покупателей, – добавила Анна Морозова.
– Из всех выданных Сбербанком ипотечных кредитов на данный момент 25-30% – это новостройки, остальное – вторичное жилье, – отметил Сергей Ющенко. – То есть два человека из трех выбирают уже существующее жилье. Из этого я делаю вывод, что люди хотят чего-то большего, чем есть сейчас на рынке строящегося жилья. Я уверен, что в связи с этим застройщики всё больше и больше будут предлагать готовых вариантов – квартир с отделкой, делать различные скидки на мебель, окна и другой спектр дополнительных опций, идя навстречу веяниям рынка. Покупатель хочет видеть конечный итог, и мы в партнерстве с некоторыми застройщиками сделали интересное предложение – оцифровали их квартиры и покупателям, которые приобретают квартиры в нашем офисе, предоставляем возможность с помощью очков виртуальной реальности посетить их будущую квартиру и увидеть, как она будет выглядеть в разных дизайнерских решениях.
Полную версию беседы можно посмотреть здесь:
