Цены на московское жилье, стремительно росшие в 2006 году и резко остановившиеся в 2007-ом, в настоящее время загадывают гражданам некую загадку. Каких изменений ждать покупателям и продавцам квартир от наступившего 2008 года и какими окажутся итоги года прошедшего – об этом «Газета.Ru» побеседовала с участниками рынка и независимыми экспертами в области недвижимости.
Оказалось, что оценка итогов 2007 года и особенно прогнозы на 2008 год отличаются: одни аналитики предрекают стабильность, другие – резкое изменение цен, при этом кто-то ждет их роста, кто-то говорит о тенденции к дальнейшему понижению. Большинство опрошенных специалистов, представляющих риэлтерский бизнес, предпочитают занимать осторожную позицию, рассуждая о разнонаправленных тенденциях в разных сегментах жилья, об уменьшении числа предложений застройщиков и растущей популярности ипотеки.
»На мой взгляд, сейчас на рынке нет четко выраженного тренда. С одной стороны, долларовые цены идут вверх, растут, у всех 2-3% в месяц прирост, а с другой стороны, доллар снижается примерно такими же темпами,
и если брать рублевые цены, то они оказываются примерно постоянными в течение всей осени», – рассказал «Газете.Ru» генеральный директор аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.
Прогнозируя развитие ситуации на рынке недвижимости в следующем году, господин Репченко предположил, что вниз цены не пойдут.
«Я бы давал вилку роста цен на следующий год от 0 до 15%, либо роста вообще не будет, и цены останутся на нынешнем уровне. Верхняя планка – это рост на уровне инфляции или чуть выше. Порядка 1-2% в месяц», – заявил он.
«В настоящее время на первичном рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается существенное снижение количества предложений: с 553 в июле до 349 в ноябре», – сообщила «Газете.Ru» аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова. По ее мнению, этому способствовало принятие закона о запрете точечной застройки, дефицит свободных строительных площадок в Москве и снижение темпов строительства.
То, что снижение количества предложения не повлекло резкого повышения цен, свидетельствует о том, что уровень цен находится на пределе платежеспособного спроса,
считает Юматова.
«Можно предполагать, что до весны 2008 года никаких резких ценовых скачков на рынке недвижимости не предвидится», – сказала она.
По словам руководителя Департамента стратегического маркетинга ОАО «Росгосстрах» Алексея Зубца, главным итогом уходящего года является стагнация рынка недвижимости.
«Прогнозы наши сбылись, – сказал Алексей Зубец «Газете.Ru». –
В начале 2007 года все говорили, что цены на жилье будут расти. Мы говорили, что они будут падать. Падение оказалось менее значительным, чем мы предполагали – только 15%, однако тенденция пока не исчерпана».
Он предполагает, что возобновление роста цен на московское жилье начнется не раньше весны-лета 2008 года, когда растущие доходы москвичей смогут поддержать цены на недвижимость.
«В более длительной перспективе московский рынок недвижимости, как представляется, ожидает заметное охлаждение за счет роста региональных центров, становящихся более привлекательными для проживания», – заявил господин Зубец корреспонденту «Газеты.Ru».
«Сейчас мы находимся в конце очередного периода стабилизации», – считает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. И, по его мнению,
этот период должен закончиться к весне следующего года, после чего возможен резкий скачок цен на московское жилье. «Рост может составить от 80 до 100%»,
– заявил господин Стерник «Газете.Ru».
По мнению независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, в данный момент в Москве наблюдается незначительный рост цен, в первую очередь связанный с коррекцией курсовой стоимости доллара.
»Сегодня мы имеем рост около 8% в долларах за год и, вероятно, до конца года подойдем к итоговой цифре в 10%»,
– сообщил господин Бекетов корреспонденту «Газеты.Ru».
По его предположениям, 2008 год так же пройдет под знаком «стабильности». При этом общий темп роста долларовых цен составит от 5 до 15%.
В первой половине 2008 года темпы роста цен, считает Андрей Бекетов, не превысят половины от годового прогноза.
По словам руководителя агентства недвижимости «Савва», вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, на данный момент времени в Москве за счёт корректировки цен и роста доходов населения восстановилась покупательская активность в самой низкой ценовой категории. Кроме того, по его мнению, продолжает расти доля ипотечных сделок в общем объёме совершаемых покупок.
В 2008 году Константин Апрелев прогнозирует
сохранение тенденции увеличения цен предложения на уровне, несколько превышающем инфляцию, около 1-2% в месяц, а также сохранение тенденции роста доли ипотечных сделок на рынке.
«Подводя итоги года, хотелось бы выделить два ключевых явления, которые оказали существенное, на наш взгляд, влияние на развитие рынка в 2007 году. Первое – перевод цен на рубли, второе – запрещение застройки Москвы точечными объектами», – сказала в беседе с корреспондентом «Газеты.Ru» пресс-секретарь ГК «МИАН» Светлана Фуфаева.
По ее мнению, переход на рубли привел единицы изменения цен в крупных городах к общероссийскому формату и свел на нет выигрыш потребителя от изменения курсовой разницы. А запрет на точечную застройку стал основой существенных преобразований в строительном комплексе.
«Небольшие строительные фирмы, неспособные к масштабному строительству, скорее всего, уже в ближайшее время исчезнут: либо переориентируются, либо сольются с более крупными игроками, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не ожидается», – предполагает госпожа Фуфаева.
По прогнозам аналитиков компании «МИАН»,
в 2008 году поведение цен на вторичную недвижимость будет во многом обусловлено стабильным объемом предложения (на уровне 30-40 тыс. квартир), который будет поддерживаться, в первую очередь, желанием частных инвесторов продать инвестиционные квартиры, приобретенные в 2005 и 2006 годах.
«Мы ожидаем прироста среднего уровня в этом сегменте на 8-10% в 2008 году», – заявила Светлана Фуфаева.
По мнению генерального директора УК ЗАО «БЕСТ-Недвижимость» Ларисы Патлух, основной тенденцией на рынке в 2007 году было «выравнивание» после динамичного, галопирующего роста цен 2006 года. Она считает, что в 2008 году рынок московского жилья останется в стадии «регулярной деятельности»: на рынке будет превалировать баланс спроса и предложения.
«Мы ожидаем в 2008 году регулярный, активный и, конечно, стабильный рынок. Если говорить об изменении и ближайшем прогнозе цен на рынке недвижимости, то можно ожидать 7%-8% повышения цены», – заявила госпожа Патлух. Однако, по ее мнению, стоит обращать внимание именно на отдельные сегменты рынка, так как именно этот фактор является одним из определяющих.
»Если рассматривать сегмент неликвидного жилья, мы увидим котировку цен вниз. А если же говорить о высоколиквидном жилье, возможен 20%-й рост»,
– прогнозирует Лариса Патлух.
«По итогам 2007 года мы прогнозируем прирост долларовых цен в 6% относительно декабря 2006 года», – сообщил корреспонденту «Газеты.Ru» руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, оценивая при этом состояние рынка как «стабильное и активное».
«В следующем году мы прогнозируем стабилизацию курса доллара и выравнивание рублевой и долларовой динамики цен.
Учитывая многочисленные факторы, влияющие на рынок недвижимости, в нашей комплексной оценке его перспектив мы выдаем умеренные и осторожные прогнозы, согласно которым в следующем году рост цен на недвижимость составит 15-20% за год»,
– заявил господин Таганов «Газете.Ru».
Характерно, что участники рынка, выступающие в роли экспертов, дают в целом весьма осторожные прогнозы, по сути дела предполагая, что нынешнее положение дел сохранится на рынке и в 2008 году. Заметное снижение в последние месяцы курса доллара заставило, наконец, экспертов делать оговорку о росте именно «в долларовых ценах» – всем стала очевидной фиктивность этого роста, который просто компенсирует курсовое снижение валюты США.
Два крайних «полюса» в прогнозе на 2008 год мы видим в высказываниях Геннадия Стерника (по его мнению, возможен резкий скачок цен на московское жилье в 2008 году) и Алексея Зубца (по его словам, «тенденция падения пока не исчерпана»).
Большинство же участников рынка предпочитают говорить о «стабильности» и «отсутствии скачков», обходя при этом ключевой вопрос об уровне инфляции, которая, по сути, заставляет дешеветь московское жилье, если цены на него стабильны. Кто из аналитиков окажется ближе к истине, покажут ближайшие несколько месяцев.
