Дом №43/6 по улице Станиславского/Леваневского был построен в 2014 году. В нем 10 квартир, на данный момент собственники обустроились и живут в четырех, в числе жильцов – малолетние дети. Всего же собственников – 14 человек.
В ноябре 2017 года владельцы квартир неожиданно для себя узнали, что администрация Тулы еще в апреле обратилась в суд с иском о признании дома самовольной постройкой и о последующем его сносе.
Если суд признает иск обоснованным, то владельцы квартир потеряют приличную сумму. Стоимость одного квадратного метра в доме варьируется от 52 до 60 тысяч рублей.
При этом квартиру в обычной новостройке можно приобрести от 34 тысяч рублей за квадратный метр.
В администрации Тулы пояснили: проблема заключается в том, что многоквартирный дом (а все дома, в которых больше двух квартир, являются многоквартирными) находится на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). А это незаконно.
Нарушение вскрыла инспекция Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору. Летом 2016 года в ведомство с жалобой на незаконное строительство многоквартирного дома обратились жители соседних домов. Была проведена проверка и выяснилось, что разрешения на строительство МКД по данному адресу не выдавалось. Застройщики были привлечены к административной ответственности.
Сергей Гончаров
– Территория, где расположен дом, согласно Генплану, является зоной ИЖС, – поясняет Сергей Гончаров, руководитель инспекции по архитектурно-строительному надзору Тульской области. – В этой зоне может появиться только частный дом или таунхаус, а не многоквартирный дом. К МКД требования другие. Например, на каждую квартиру должно быть предусмотрено хотя бы одно парковочное место, находиться оно должно на определенном отдалении от стены дома, обязательны площадки для сбора мусора, спортивные, детские и т.д. Но там участок небольшой и никакие нормы не соблюдаются. Изначально дом заявлялся как ИЖС, поэтому проверить его у нас оснований не было. За безопасность частного дома несет ответственность владелец, но если это МКД, то – застройщик.
Кстати, регистрация прав собственности на дом делалась по упрощенной форме (по «дачной амнистии»), что возможно было только для частного дома.
Несмотря на то, что при строительстве дома были нарушены нормы Градостроительного кодекса РФ, владельцы квартир надеются, что суд пойдет им на встречу и разрешит застройщику исправить имеющиеся нарушения.
– Сейчас проводится экспертиза дома на предмет пожарной безопасности. Если будут выявлены нарушения, то застройщик их готов устранить. Также рассматривается вариант с арендой близлежащего земельного участка для организации парковки, – пояснил одна из собственников жилья в доме Анна Комарова.
Комментарии специалистов
Сергей Власов, руководитель отдела загородной недвижимости АН «Этажи»:
Сергей Власов
– В строительном законодательстве очень тонкие грани, не зная которых покупатель рискует оказаться заложником ситуации.
Таунхаус на улице Станиславского – это многоквартирный дом, который можно строить на землях с разрешенным видом использования «Жилищное строительство» или «Многоквартирные жилые дома не выше трех этажей». В этом случае требуется разрешение на строительство, выданное Градостроительным комитетом соответствующего муниципального образования в строгом соответствии с проектной документацией. Он же построен на землях ИЖС, что подразумевает дом не выше трёх этажей и только для одной семьи.
Валентин Бочков, руководитель холдинга «ЕгорьЕвский»:
Валентин Бочков
– Большие компании занимаются редко таунхаусами. Чаще всего это прерогатива мелких игроков строительного рынка.
При покупке таунхауса, я бы рекомендовал в обязательном порядке отдавать документы на проверку профильному юристу либо самому покупателю внимательно изучать историю земли и документацию на жильё. Они должны быть оформлены в соответствии с требованиями ГК РФ.
Если таунхаус построен на землях с категорией назначения «Индивидуальное жилищное строительство», то покупать его можно только по договорам долевого участия. В противном случае человек рискует столкнуться с кучей проблем. Если же дом строился как индивидуальный, а потом поделен на квартиры, то это уже незаконная предпринимательская деятельность и незаконная постройка. Если сделка совершена по договору долевого участия, то в соответствии с требованиями законодательства застройщик дает пять лет гарантии на выполненные работы.
Важно проверить не только разрешительные документы, но и техусловия, наличие коммунальных сетей, обременение. Яркий пример, когда покупатели упустили этот момент – один из проектов на Калужском шоссе. Люди купили таунхаусы, оформили в собственность. А потом выяснилось, что коммуникации застройщик не будет протягивать. Теперь они самостоятельно решают эту проблему. Сейчас в домах жить нельзя: ни тепла, ни электричества.
