Жив ли рынок?
Что случилось. Последние полгода ЦБ неуклонно повышал ключевую ставку, пытаясь сдержать разогнавшуюся инфляцию. Впервые Банк России повысил ее в июле — сразу на 2 процентных пункта, до 18% годовых. В сентябре — еще раз, на 1 процентный пункт, до 19% годовых, а в октябре — вновь на 2 процентных пункта, до рекордных 21% годовых. При этом регулятор тогда сохранил сигнал о возможном дальнейшем повышении. Правда, в декабре неожиданно повышения не произошло.
Ключевая ставка в 21% для страны стала рекордной. Она сделала кредитование невозможным: базовые ставки выросли, ежемесячные платежи теперь больше средней зарплаты, а переплата по кредиту стала неподъемной: взял 5 млн рублей на 30 лет, вернуть нужно будет 40.
Одновременно с летним повышением ставок ужесточили массовую программу льготной ипотеки.
Что произошло с рынком ипотеки, эксперты очень ёмко охарактеризовали одной фразой: «На полном ходу врезались в бетонную стену».
Спрос на жилищные кредиты рухнул.
О том, как пережил этот год рынок недвижимости, беседуем с нашим экспертом Ольгой Лебедевой, руководителем отдела продаж жилой недвижимости АН «Твинсервис».
Ольга Лебедева
— Повышение ключевой ставки и ужесточение льготных программ остановили рынок. Чего греха таить — новостройки практически встали. Если есть отдельные продажи, то это остатки, отголоски семейной ипотеки. Некоторые банки выдают семейную ипотеку с субсидированием, когда часть разницы в ставке компенсирует застройщик. Но ни один застройщик не хочет 500-700 тысяч рублей просто так отдать банку. Поэтому фактически они поднимают на эту сумму стоимость квартир. И несмотря на то, что ставка вроде бы небольшая, ипотека все равно «кусается».
Был момент, когда банки перестали выдавать льготную ипотеку, ввели лимиты. Но после прямой линии с Президентом банки снова начали возвращаться в прежнее русло, выдавать ипотеку по льготным ставкам. Но, повторюсь, это единичные случаи сделок.
По новостройкам отдельные сделки проходят, например, с рассрочкой от застройщиков или еще с какими-то акциями. Но это капля в море: после лета 2024-го рынок новостроек встал.
Что с ипотекой? По словам экспертов, даже при наличии большого желания у заемщика получить ипотечный кредит в Туле сейчас проблема.
— Базовые ставки у разных банков сейчас — 23-28 процентов. Это непомерные платежи, не выговоришь. Можно сказать, ипотеки сейчас нет.
Кредиты под залог недвижимости берут единицы, причем крайне небольшие суммы и только для того, чтобы через короткий отрезок времени практически сразу закрыть кредит.
— Более того, ужесточились требования к так называемому портрету заемщика, — говорит Ольга, — и количество отказов растет. Если раньше банки проще аккредитовывали физических лиц, сейчас придираются буквально к каждой бумажке, учитывают каждый нюанс, даже если у заявителя исключительно положительная история, белая зарплата и стабильный высокий доход.
Доходит до смешного: банковский андеррайтинг просчитывает риски увольнений и сокращений в отрасли или на предприятии, где трудится потенциальный заемщик. И отказ теоретически может звучать так: «Ваша должность скоро не будет востребована, возможны массовые сокращения» или что-то в этом духе.
Кстати. С 1 января 2025 года ЦБ вводит ипотечный стандарт для более подробного информирования заемщика обо всех рисках ипотеки еще до подписания договора с банком. Аналитики говорят, что ЦБ запретит банкам получать бонусы за снижение ставок по ипотекам, так как это приводит к искусственному завышению цен на жилье. Кроме того, в сумме первоначального взноса нельзя учитывать деньги, которые покупатель получит после подписания договора. Все это снизит возможности заемщиков и приведет к увеличению количества отказов. Ипотека станет и вовсе невозможной. Хотя куда уж невозможнее?
Какие перспективы? Эксперты не берутся делать прогнозы — там один негатив. Помочь в такой ситуации может только государство, но, по общим ощущениям, перспективы рынка недвижимости его сейчас заботят в последнюю очередь. Кажется, все эти условия созданы для того, чтобы опустить рынок до дна. По прогнозам, это будет продолжаться не год и не два.
Для того чтобы добиться более или менее вменяемых платежей по ипотеке, ключевая ставка должна быть не 21%, а 13-15%. Сейчас это совершенно невозможно.
Эксперты считают, что положительной динамики в этой сфере в 2025 году ждать не стоит.
Возможно, введут какие-то новые категории для льготной ипотеки, например для участников СВО, — такой вопрос Президенту задавали на прямой линии. Однако уже сейчас видно, что эту тему никто не развивает. Это говорит о том, что денег на льготную ипотеку в бюджете нет.
Что происходит с новостройками
Будущее их туманно. Если посмотреть рекламу нового жилья, она пестрит короткими предложениями риелторов и застройщиков с такими манящими заголовками: «Новогодняя скидка 1,5 млн с квартиры», «…900 тысяч с квартиры». И скорее всего, это «классика распродаж»: цену на товар сначала заоблачно поднимают (в случае с квартирой это плюс от 500 тысяч до 1 млн 200 тысяч рублей), а потом делают с нее скидку, чтобы цены были адекватны для субсидирования ипотеки.
— На самом деле, если проследить динамику роста цен на новостройки, например, с четвертого квартала 2023 года, пусть даже с учетом инфляции и удорожания стоимости стройматериалов и т. д., то картина откроется следующая: цены на жилье давно и прилично выросли.
2025 год для застройщиков будет негативным, это уже понятно сейчас. Конечно же, они предпринимают различные шаги для сохранения каких бы то ни было продаж. Некоторые пойдут на какие-то глобальные шаги по новостройкам, которые они уже дали в продажу: рассрочки на большие сроки, может быть, какие-то фиксации цены с десятилетней рассрочкой с процентами.
Сложно сказать, но что-то делать им все равно придется, потому что сейчас у них полный провал. И будет хуже.
А как поживает вторичка?
По ипотеке ставка на жилье на вторичном рынке просто сумасшедшая. И сейчас такое жилье покупает тот, у кого есть сразу вся сумма либо свои накопления плюс маткапитал.
— Цены на вторичку сейчас довольно комфортные, — говорит Ольга Лебедева. — Сейчас хорошее время для покупки недвижимости на вторичном рынке. Более того, люди, которым нужно продать свой лот, торгуются очень активно. И сделки по вторичке сейчас проходят, а к концу года их больше, поскольку декабрь традиционно хороший месяц для сделок с недвижимостью.
Цены не падают на эксклюзивные предложения: какие-то классные квартиры в центре, тот же «Космос дом» или «внешнестроевский» дом на Первомайке, квартиры с интересной площадью с отличным ремонтом. Торг здесь неуместен. А вот хрущевки, панельки, типовые девятиэтажки сейчас вполне можно покупать, цены комфортные. Конечно, если есть деньги на это.
И в принципе, вполне возможны и вложения в такую недвижимость. Если у людей есть некая сумма, пусть даже миллиона не хватает, и это не единственное их жилье, допустимо взять этот миллион в ипотеку, а затем купленную хрущевку сдавать.
Б/у, но всё еще новостройка
Желающим приобрести жилье во что бы то ни стало, эксперт советует приглядеться к «гибриду» новостройки и вторички — к квартирам в домах, заселенных 3-6 лет назад.
— Раньше для риелторов под вторичкой подразумевались только хрущевки, брежневки, сталинки, панельные и кирпичные девятиэтажки. На сегодняшний же день, когда Тула уже несколько лет активно застраивается, ко вторичке можно отнести уже сданные несколько лет назад новостройки. Технически — это вторичка, в реальности — новый фонд.
Именно такие квартиры, уже обжитые, с ремонтом, покупать выгоднее всего. Если сейчас сложить теперешнюю стоимость квартиры в новостройке со стоимостью ремонта, сумма получится гораздо выше, нежели у относительно новой квартиры с готовым ремонтом.
— Например, однушка у застройщика стоит, к примеру, 5,2 млн рублей. Поторговались — отдает за 4,9. Так вот, за 5,6-5,8 млн рублей можно найти подобную квартиру в том же районе уже с ремонтом. А за миллион сделать ремонт сейчас можно только в малюсенькой студии, и то не премиум, а чтобы «чистенько».
Получается, что вот такие «гибридные» квартиры сейчас — это выгодно и целесообразно.
Снять квартиру стало дороже
Из-за высоких ипотечных ставок аренда жилья стала популярнее — соответственно, квартиры в наем подросли в цене.
— Хотим мы этого или нет, но на рынке аренды жилья присутствует сезонность, — говорит Ольга Лебедева. — Сейчас невысокий сезон. Но на конец августа — начало сентября цены на съемное жилье существенно подскочили. Но потом и не подумали снижаться. Например, студия в Юго-Восточном или Левобережном сейчас стоит 27-30 тысяч рублей в месяц. Примерно такие же цены на «однушки». Большие квартиры с хорошим расположением и отличным ремонтом можно найти за 35-45 тысяч в месяц. Но рынок аренды не так упорядочен, разброс высок. Можно найти простенькую квартиру и за 25, и за 20 тысяч. Естественно, это не центр, не суперремонт.
Спрос на дорогие квартиры с хорошим ремонтом традиционно рождают приезжие топ-менеджеры предприятий. Они приезжают в командировки на короткие сроки, а жилье им оплачивает организация. Либо сотрудники ведущих IT-компаний: чаще всего они работают удаленно, им не обязательно находиться в крупных городах, в Москве или Питере например. Эти арендаторы могут позволить себе снять дорогое жилье.
В ходу же традиционно 1-2-комнатные квартиры.
Какие перспективы у этого рынка? В отличие от всего остального — прекрасные! Они всегда связаны с доступностью ипотеки, и сейчас, когда ставка высока, а ипотека нереальна, рынок аренды будет процветать.
Прогнозы на 2025 год
Сейчас россияне держат на вкладах около 60 трлн рублей, выбирая безрисковые депозиты вместо инвестиций. И недвижимость покупают лишь в особых случаях, предпочитая хранить деньги в банках. Эти средства вышли бы «в офлайн», если бы не ключевая ставка.
Эксперты предполагают, что меры по охлаждению рынка недвижимости достигают цели, но рассчитывать на понижение ставок не стоит. Инфляция ускоряется, и ожидания ключевой ставки в 25% уже в феврале вполне реальны. По прогнозам, рынок будет под давлением весь 2025 и 2026 годы. Так что ждать скорого возвращения доступной ипотеки не стоит.
