Поговорим вот о чём:
В 2024-м сферу недвижимости лихорадило. Прогнозы о том, что ставки не снизятся, пока рынок не достигнет «дна», фактически сбылись. «Дно» оказалось слегка размытым, но, по мнению экспертов, оно все же наступило.
25 апреля Банк России четвертый раз подряд сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых. ЦБ констатировал снижение инфляционного давления (хотя оно остается высоким) и то, что «экономика начала постепенно возвращаться к траектории сбалансированного роста».
После потрясений 2024 года, когда ключевая ставка выросла до рекордных для страны значений, а массовую программу льготной ипотеки ужесточили, ипотечное кредитование стало практически невозможным. Базовые ставки выросли, ежемесячные платежи переплюнули среднюю зарплату. Плата за кредиты стала нереальной: если брать 5 млн рублей, через 30 лет вернуть придется 40.
О том, как по итогам первого квартала 2025-го чувствует себя недвижимость и все участники рынка, поговорили с нашим экспертом Ольгой Лебедевой, руководителем отдела продаж жилой недвижимости АН «Твинсервис».
Как поживает ипотека?
Ольга Лебедева
— Стабилизировался ли рынок недвижимости? Да, он подстроился. Хотя назвать стабилизацией ситуацию, когда обычная ипотека выдает более 25%, а то и все 30%, сложно. Но природа не терпит пустоты: люди приноравливаются к новым условиям.
Наконец-то относительно четко выстроилась семейная ипотека. А это довольно весомый кластер: семей, подходящих под параметры, у нас много. И они льготной программой пользуются.
Также с 1 апреля программу семейной ипотеки под 6% распространили на вторичный рынок в городах с низким уровнем строительства — где одновременно строится не больше двух домов. Купить такую квартиру под 6% смогут семьи с ребенком до 6 лет. При этом дом должен быть не старше 20 лет, а квартиру нельзя покупать у родственников.
Да, в Тульской области есть 17 городов, в которых можно приобрести вторичку по этой программе. Но, по словам риелторов, найти там подходящее по параметрам жилье, да еще и чтобы оно понравилось, непросто.
Справочно: в Тульской области льготную ипотеку на вторичку можно будет оформить в 17 городах. Вот список.
— В целом же кредит в простой своей массе, без субсидий и проч. как был, так остается неподъемным, поскольку все, что выше 20%, это за гранью. С другой стороны, если долгое время относительно комфортной ставкой было 11-12%, то я думаю, после заоблачных 25% и выше люди вскоре будут совсем по-другому воспринимать ставку в 15-16% годовых. А я думаю, что именно к таким ставкам мы придем в ближайшие два года. Вряд ли мы в таких среднесрочных перспективах опустимся до 11-12%.
Сейчас же ипотека работает только с программами господдержки либо программами застройщиков. Иначе никак, — подытожила Ольга.
Покупают ли сейчас новостройки
По данным «Авито Недвижимость», за первый квартал 2025 года спрос на жилье в новостройках Тулы вырос на 13%. Отдельно спрос на жилье увеличился в сегменте двухкомнатных (+34%) и трехкомнатных квартир (+37%).
Стоимость квадратного метра в оружейной столице составила 125 тыс. рублей.
— Ожидания понижения цен на новостройки не оправдались, — говорит Ольга Лебедева. — Они стабильно высоки. Покупают ли квартиры на первичном рынке? Да. Причем так же, как и раньше. Стимулирует к покупке семейная ипотека, рассрочки от застройщика либо наличие собственных средств.
Более того, сейчас все скидки и все условия по покупке квартир в новостройках у каждого застройщика стали сугубо индивидуальными. Так что ориентироваться на цены, которые застройщики публикуют на своих сайтах, уже бессмысленно. В каждом конкретном случае застройщик ориентируется на то, какая у клиента ситуация. И скидки здесь могут быть самыми разными: и 200, и 300, и даже 500 тысяч.
При этом максимальную скидку клиент можно получить, когда у него есть собственные средства: в этом случае счет эскроу пополняется, что выгодно и самому застройщику, и банку, у которого этот счет открыт, и клиенту.
— Отмечу, что при всем этом люди все равно не слишком любят сразу расставаться с деньгами, и просчитывают варианты покупки в длительную рассрочку, — говорит Ольга.
Ставки по вкладам понижаются:
туляки несут деньги в недвижимость
Большим стимулом к покупке недвижимости за собственные средства стало снижение ставок на банковские вклады и накопительные счета. И если еще 3-4 месяца назад банки обещали нам «заманушные» 21-23% по вкладам, на сегодняшний день это уже 19-20%, и такая ставка на «долгие» деньги или на новые деньги.
И пока это еще не массово, но наметилась тенденция: вышли сроки по вкладам у людей, которые старались заработать на высоких процентах, а новые уже не так высоки. И некоторым выгоднее забрать деньги из банков и принести их в недвижимость — как во вторичку, так и в новостройки. Таких клиентов сейчас на рынке достаточно много, и их количество за последние два месяца выросло.
О такой версии развития событий говорит и Дмитрий Алексеев, управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимость»:
— Отчасти рост активности на первичном рынке жилья связан с реализацией отложенного спроса. В условиях постепенного снижения доходности депозитов некоторые потенциальные покупатели после окончания срочных вкладов вернулись к вопросу приобретения недвижимости. Также в ряде банков наблюдается небольшое снижение рыночных ипотечных ставок. При этом основными драйверами спроса на новостройки по-прежнему остаются льготные адресные программы и рассрочки.
Вторичка: время предложений и сертификатов
Вот что-что, а вторичка сейчас чувствует себя хорошо в том плане, что квартир на рынке достаточно и покупателям есть из чего выбирать. Вторичку люди и продают, и покупают, причем в 99% случаев покупка связана с наличием собственных средств либо маткапитала и других сертификатов. К слову о сертификатах: их тоже много, поскольку есть множество государственных программ, основой которых становится сертификат на жилье. Люди их активно используют.
— Для покупки вторички сейчас прекрасное время. Предложение большое, можно хорошо торговаться. Но вторичка вторичке рознь. До сих пор самые ликвидные квартиры — это жилье в центре в относительно новых домах со свежим ремонтом, который делали «для себя».
Цены, к слову, могут зашкаливать, как за однокомнатные квартиры, так и за «двушки», и за «трешки». Потому что таких предложений на рынке немного, они единичны и потому неконкурентны. И даже если это 10-миллионная квартира где-нибудь в «Гранд-Паласе», «Космос-Доме» или во «внешстроевских» домах на Первомайке, ее все равно купят и, возможно, быстрее, чем типовую старую хрущевку/брежневку или панельную девятиэтажку. Поскольку самое продаваемое жилье — это то, у которого нет альтернативы.
И конечно, достаточно дешевы сейчас хрущевки, особенно первые и пятые этажи, в «убитых» состояниях. И если покупатели этого не боятся, то могут смело торговаться, выбив скидку и в 100, и в 200 тысяч. И в принципе, сейчас можно купить такого рода жилье — простенькое, менее ликвидное, за вполне разумные деньги.
По мнению риелтора, рынок сейчас, по сути, достиг «дна».
— И если не будет повышения ключевой ставки, то недвижимость постепенно, в ближайшие два-три года придет в себя. И от этого момента снова начнется рост цен. У нас ничто не дешевеет, а уж в сфере недвижимости и подавно.
И можно предположить, что сейчас как раз та ситуация, когда дешевле уже вряд ли будет.
Тем более можно попытаться еще от предлагаемой цены получить скидку, особенно если квартира не суперликвидная.
Аренда: рынок пока «спит»
Прогнозы о том, что долгосрочная аренда заменит ипотеку, подтверждения не нашли. Сейчас это направление в Туле слегка замедлилось, поскольку аренде свойственна сезонность. Высокий сезон — это август–сентябрь.
— Если в высокий сезон мы сдаем квартиру с первого просмотра, любую с адекватной ценой, то сейчас некоторые объявления приходится давать несколько месяцев до момента сдачи.
Сейчас рынок аренды не стоит, но пока спрос на аренду снизился. Особенно это видно по «массовым» районам: Левобережный, Юго-Восточный, Зеленстрой. Там обычно много предложений аренды, поскольку люди часто покупают в таких районах квартиры именно для дополнительного дохода или чтобы «сама себя окупала».
Из-за сезонности цены сейчас плюс-минус адекватные. Аренда — не продажа. Когда мы продаем квартиру, мы можем ждать сделки и месяц, и два, и полгода. А здесь собственник, не сдав квартиру быстро, теряет существенные деньги. Поэтому по предложению сейчас заметно, что цена на арендованные квартиры немного упала. Если в сезон студия стоила 28-30 тысяч, сейчас цена подвинулась на 2-3 тысячи вниз. Вероятнее всего, с высоким сезоном цены снова подрастут.
Дачи: предложение на максимуме
На дачи традиционно сейчас высокий сезон. Причем пришел он на пару недель раньше, чем обычно, — а всё из-за теплой зимы и ранней сухой весны: есть возможность добраться до дач и участков даже с плохим подъездом.
— Это как в фильме «Берегись автомобиля»: люди, которые имеют дачу, хотят ее продать, а люди, которые не имеют дачу, время от времени хотят ее купить, — говорит Ольга Лебедева. — И поэтому разброс цен сейчас большой. Иногда хорошей премии на работе хватает на покупку дачи! Естественно, самой простой: домик, кусочек земли и какие-то плодовые деревца. Такую дачу можно найти за 350-450 тысяч. Но придется все приводить в порядок самому.
А есть дачи ухоженные, с домами для круглогодичного проживания. Иногда и лучше, чем городские жилые дома. Конечно, такие дачи стоят дорого — в среднем от 2,5 до 5 миллионов.
Так что дачи сейчас есть на любой вкус и цвет, и тулякам есть из чего выбирать.
