Разобрали «обратную сторону медали» инвестиций в ГАБ и предложили альтернативный вариант.
В последнее время готовый арендный бизнес (ГАБ) становится все более популярным инструментом инвестирования благодаря экономии ресурсов и трудозатрат инвестора — в сравнении с запуском нового проекта, инвестору не нужно тратить силы, средства и время на запуск бизнеса с нуля, развитие его инфраструктуры и отладку бизнес-процессов. Однако у такого решения есть свои минусы. Разобрали «обратную сторону медали» инвестиций в ГАБ и предложили альтернативный вариант.
Что такое ГАБ?
Готовый арендный бизнес — это бизнес, подразумевающий наличие работоспособного объекта коммерческой недвижимости с готовой внутренней инфраструктурой и заселенный арендаторами, генерирующими арендный доход.
ГАБ может быть реализован на базе различных видов коммерческой недвижимости, например склады, офисы, магазины у дома или районные ТЦ.
Какие минусы есть у ГАБ?
Хотя очевидные преимущества ГАБ мы затронули в самом начале, но, несмотря на внешнее удобство такого инвестиционного решения, готовый арендный бизнес с арендатором имеет ряд существенных ограничений для инвестора.
Во-первых, это достаточно высокий порог входа. Стоимость таких объектов с арендаторами может составлять от десятков до сотен и даже тысяч миллионов рублей.
Во-вторых, необходимость постоянного контроля за процессами внутри бизнеса. Упуская те или иные детали или пренебрегая управленческим учетом, инвестор рискует «ответить рублем» и потерять в доходности, в лучшем случае. В худшем — закрыть бизнес.
Во-третьих, это постоянные коммуникации как с арендаторами и коммунальными службами, так и с муниципальными и государственными учреждениями. Тем не менее, инвестор может нанять профессиональных управляющих, однако это существенно снизит уровень доходности бизнеса.
В-четвертых, инвестор как собственник бизнеса несет полноценную юридическую ответственность: от административной до уголовной (например, в случае ЧП на объекте).
Альтернатива ГАБ с арендатором
Более доступной и безопасной альтернативой прямому инвестированию в действующие бизнес-проекты с арендаторами являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).
С 2015 года компания AKTIVO формирует фонды недвижимости, предоставляя частным розничным инвесторам возможность вложить капитал в крупные и качественно отобранные объекты коммерческой недвижимости как в готовый арендный бизнес.
Как связан ГАБ с ЗПИФН?
Инвестируя в фонды недвижимости ООО «АКТИВО», вкладчики становятся полноправными владельцами объектов доходной коммерческой торговой недвижимости, с уже сформированным пулом арендаторов. В обмен пайщики получают ежемесячный доход от арендных платежей.
Управлением арендаторами, а также решением юридических вопросов занимается одна из ведущих управляющих компаний (УК) в России — «Альфа-Капитал». Таким образом, пайщики фонда освобождены от операционной работы и получают настоящий пассивный доход от своих инвестиций. Также для инвесторов УК является налоговым агентом и уплачивает за них налоги при выплате дохода.
Безопасность инвестора в ЗПИФ недвижимости
Инвестиции в ЗПИФ недвижимости ООО «АКТИВО» осуществляются в строгом соответствии с Федеральным законом № 156-ФЗ, а за работой УК и соблюдением интересов пайщиков следит специальный надзорный орган — спецдепозитарий, контролируемый ЦБ РФ.
Доходность ЗПИФН с ГАБ
Доходность от инвестиций в фонды ООО «АКТИВО» достигает до 20,9% годовых в первый год с помощью возврата НДС от покупки объекта, в то время как средняя доходность фондов компании за 10 лет составляет 9-12% годовых ежегодно.
