Получите бесплатную консультацию по вопросам перепланировки
с 9.00 до 23.00 каждый день без выходных по тел.: 8 (4872) 25-00-28 или 8 (953) 960-00-76.
О том, как узаконить перепланировку квартиры нам расскажет генеральный директор ООО «Компания Деловой Союз» Сергей Богданов.
ВНИМАНИЕ! Ответственность за неузаконенную перепланировку в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ – ИЗЪЯТИЕ КВАРТИРЫ наступает независимо от того, произведена ли перепланировка Вами, застройщиком или предыдущим владельцем.
В обывательском понимании слово перепланировка включает в себя несколько значений: непосредственно перепланировку, а так же переоборудование, реконструкцию и переустройство помещения.
Что такое перепланировка?
Перепланировка – изменение формы, расположения и конфигурации помещения относительно технического паспорта поэтажного плана либо материалов кадастрового дела.
Что такое переоборудование или переустройство жилого помещения?
Переоборудование – это монтаж, демонтаж или перенос инженерных коммуникаций, устройств, точек водоснабжения и водоотведения, а так же санитарных узлов.
Реконструкция жилого помещения – самое широкое понятие, которое включает в себя изменение любых характеристик и параметров объекта и коммуникаций не только внутри, но и снаружи здания, включая:
- Перепланировку, переоборудование и переустройство.
- Увеличение площади помещения, в том числе, пристройки и постройки.
- Изменение фасада дома.
- Замену или переделку несущих конструкций и коммуникаций.
Любая перепланировка (реконструкция, переоборудование, переустройство) незаконна с момента её совершения. Владелец помещения, допустивший перепланировку, обязан либо привести помещение в первоначальное состояние, либо её узаконить.
Для простоты восприятия будем называть перепланировку, реконструкцию, переустройство и переоборудование одним словом – «перепланировка», делая уточнение лишь там, где различие существенно.
Почему важно вовремя узаконить перепланировку?
- Риск полного изъятия жилого помещения.
- При перепланировке муниципального жилья квартира изымается без компенсации.
- Невозможно продать покупателю с ипотекой (до 95 % от общей массы покупателей).
- Наличие перепланировки – основание для оспаривания сделки купли-продажи квартиры. Юридически с момента перепланировки жилое помещение, которое было ранее, перестаёт существовать, а новое до легализации перепланировки так и не появляется.
- Сложность при продаже на открытом рынке.
- Квартиру с перепланировкой невозможно приватизировать.
- При незаконной перепланировке в залоговой квартире банк может расторгнуть ипотечный договор. В этом случае собственник вынужден выплатить всю сумму ипотеки сразу либо потерять жилое помещение.
- Квартиры с перепланировкой стоят намного дешевле, так как потенциальный покупатель не желает связываться с лишними проблемами.
- Угроза целостности дома и безопасности проживающих в нем граждан. Навряд ли кто-нибудь хочет быть виновным в трещине несущей конструкции, обрушении на его семью верхнего этажа либо разрушении части дома. Необдуманные действия могут стоить жизни…
Последствия неузаконенной перепланировки:
1. При обнаружении несогласованной перепланировки уполномоченный орган, прежде всего, накладывает на собственника жилого помещения штраф и выносит предписание об устранении допущенных нарушений и приведении помещения в первоначальное состояние.
То есть собственник сам и за собственный счёт, должен всё исправить и сделать, так как было раньше.
На возвращение в первоначальное положение обычно устанавливается срок в районе одного месяца.
2. При неисполнении предписания в соответствии со статьёй 29 ЖК РФ квартира изымается и реализуется на публичных торгах. При этом не имеет значение единственное это место жительство нарушителя или нет. Факт принадлежности доли в жилом помещении или всей квартиры ребёнку равно недееспособному лицу – ничего не меняет.
3. После продажи собственнику выплачивается вырученная на торгах стоимость квартиры, однако она будет значительно ниже рыночной, так как:
- Имущество на торгах всегда продаётся дешевле, что связанно с занижением стоимости, сложностью процедуры и ограниченным числом желающих.
- Из цены квартиры вычитаются судебные расходы и стоимость восстановления первоначального состояния жилого помещения.
4. Если квартира является не приватизированной – её просто забирают БЕЗ выплаты компенсации.
Существует несколько видов легализации перепланировки:
- Согласование перепланировки в административном порядке.
- Признание перепланировки законной и сохранение квартиры в перепланированном состоянии – в судебном порядке.
Юридический центр «Компания Деловой Союз» работает с перепланировкой и реконструкцией любой сложности:
- Решаем самые проблемные вопросы.
- Узаконим перепланировку или реконструкцию помещения.
- Подготовим технический план.
- Узаконим объединение лоджии с комнатой или кухней.
- Изготовим проект перепланировки и реконструкции.
- Подготовим техническое заключение или экспертизу.
- Узаконим объединение кухни и жилого помещения, в том числе при наличии газового оборудования.
- Объединим квартиру с тамбуром, колясочной или мансардным этажом.
- Работаем с реконструкцией фасада дома.
- Легализуем перенос или увеличение площади кухни туалета или ванной комнаты.
- Осуществим иные виды работ по легализации реконструкции и перепланировки.
В чём преимущество оформления перепланировки в Юридическом центре «Компания Деловой Союз»:
- Бесплатная консультация по вопросам перепланировки.
- Бесплатный предварительный анализ перспектив дела.
- Демократичная цена.
- Рассрочка оплаты до 6 месяцев.
- Опыт и профессионализм. В большинстве ситуаций заранее знаем, чем закончится дело. Коллегиальное решение вопросов специалистами из разных отраслей помогает добиваться положительного результата там, где иные опускают руки.
- Принцип единого окна: на Вас работают наши юристы, кадастровой инженер, проектировщик, эксперт и служба геодезии, при наличии единого ответственного лица – куратора проекта.
- Принцип взаимозаменяемости – работаем без отпусков, больничных и выходных. Когда один специалист не успевает, за него это сделает другой.
- Всегда на связи. Юридический центр работает с 9 утра и до 21 вечера (с 11:00 до 17:00 в выходные). Мы принимаем звонки с 8:00 до 23:00.
- Принцип открытости. Мы еженедельно информируем заказчика о ходе работы.
Виды перепланировки исходя из сложности согласования и легализации:
1. Классическая простая перепланировка может включать в себя:
- Перенос некапитальных перегородок.
- Демонтаж перегородок.
- Перенос межкомнатных дверей за исключением дверей и дверных проёмов ведущих в помещение с газовым оборудованием.
Особенности легализации перепланировки:
- Обычно подобная перепланировка не требует сложных экспертиз и многоэтапных согласований.
Если перепланировка только планируется и ещё ничего не делалось, а соседи, управляющая компания, ГЖИ и администрация не против, то согласовать перепланировку возможно в административном порядке.
2. Осложненная перепланировка
- Увеличение или уменьшение количества комнат в квартире, не затрагивающее общедомовое имущество.
- Увеличение размера жилых помещений за счёт коридора или мокрых зон (кухонь, туалета или ванной).
Условия легализации:
- Исключительно судебный порядок.
- Наличие проекта переустройства и перепланировки.
- Техническое заключение или экспертиза.
- Согласование с государственной жилищной инспекцией.
- Согласование с Администрацией, Архитектурой и управляющей компанией.
- Экспертиза гидроизоляции – при объединении жилых и мокрых зон.
В случае отказа в согласовании организация привлекается в качестве ответчика. Могут быть заявлены дополнительные требования.
3. Сложная перепланировка с элементами переоборудования.
- Объединение квартиры и лоджии.
- Объединение кухни с газовым оборудованием (водонагреватель, котёл, газовая плита) и иных помещений.
- Перенос газового оборудования.
- Монтаж системы индивидуального отопления.
- Перенос туалета, ванной комнаты или кухни в другое место с использованием системы фекальных насосов.
- Остекление и утепление балкона.
- Снос подоконного блока (если он не является частью стены дома)
Условия легализации:
- Только судебный порядок.
- Наличие проекта реконструкции, переоборудования и перепланировки.
- Согласование с ГЖИ, управляющей компанией, территориальным органом местного самоуправления, Архитектурой.
- При наличии переоборудования – согласование с ресурсоснабжающими организациями.
- Экспертиза теплопотери при объединении квартиры и лоджии.
- Соблюдение предельно допустимой нагрузки от 400 до 600 килограмм на 1 кв.м. (нагрузка может быть иной и определяется технической документацией либо заключением эксперта с учётом её снижения по мере износа дома).
- Экспертиза расчёта изменения нагрузки при сносе порожка и подоконного блока.
- Техническое заключение или экспертиза реконструкции.
4. Максимально сложная перепланировка или реконструкция.
- Объединение помещений и балкона.
- Реконструкция или переустройство внешних стен многоквартирного жилого дома.
- Реконструкция фасадов.
- Изменение работы общедомовых инженерных систем, монтаж каминов.
- Демонтаж капитальной перегородки.
- Изменение конфигурации дымовых и вентиляционных каналов.
- Демонтаж несущего порожка между квартирой и лоджией.
- Утепление фасада дома.
Подобную реконструкцию узаконить возможно при следующих условиях:
- Подписи 100 % собственников помещений в многоквартирном доме.
- Отсутствие угрозы разрушения здания.
- Реконструкция не создаёт угрозы жизни и здоровью.
- Не затронуты права и интересы третьих лиц.
5. Реконструкция с увеличением площади помещения за счёт общедомового имущества.
- Приращение тамбура.
- Объединение квартиры и колясочной.
- Приращение к квартире части подъезда.
- Присоединение к жилому помещению чердака многоквартирного дома.
- Увеличение площади балкона или лоджии.
- Пристройка балкона, там где его не было.
- Пристройка дополнительных комнат или помещений к внешней стене дома.
Условия легализации:
- Производятся исключительно с согласия всех собственников многоквартирного жилого дома.
- Если собственники части квартир несовершеннолетние или недееспособные лица необходимо одобрение органов опеки и попечительства.
- Сделка по отчуждению части общедомового имущества может быть возмездной, то есть жильцам дома или ТСЖ придётся заплатить выкупную стоимость помещения или земельного участка, на котором расположена пристройка к дому.
- Невозможно присоединение подвальных и цокольных помещений, где уровень пола ниже 20 см. от уровня почвы.
- Необходим полный спектр согласований.
6. Недопустимая перепланировка.
- Разрушение внешних стен многоквартирного жилого дома.
- Уменьшение прочности несущих стен.
- Нарушение функционирования противопожарного оборудования.
- Нарушение функционирования коммуникаций.
- Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.
В этой ситуации узаконить перепланировку не получится ни при каких условиях.
Виды переоборудования:
- Замена газовых плит на электрические плиты.
- Перенос газового и нагревательного оборудования ванны или унитаза.
- Перенос сантехнических узлов.
- Перенос ванной комнаты.
- Замена труб и электросетей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).
- Увеличение мощности и нагрузки инженерных коммуникаций.
- Прокладка новых труб и электросетей там, где их ранее не было.
Переоборудование редко идёт отдельно от перепланировки. Дополнительным условием при переоборудовании является согласование с организаций и третьими лицами, чьи коммуникации затронуты, а в случае отсутствия согласия привлечение в суд в качестве ответчика.
Как надзорные органы узнают о перепланировке:
- Организованные рейды сотрудников Государственной жилищной инспекции или Управляющей компании.
- Жалобы и заявления «добрых» соседей.
- Продажа квартиры.
- Ежегодная проверка и обслуживание газового оборудования.
- Проверка приборов учёта воды и электричества.
- Изменение давления или температуры воды в системе водоснабжения и отопления.
- Признаки реконструкции видны в подъезде (присоединение колясочной, части общего подъезда, чердачных помещений).
- Изменение напряжения, сопротивления или силы тока в системе электроснабжения.
- Признаки реконструкции видны с улицы (объединение помещений квартиры с балконом или лоджией, реконструкция фасада, пристройки, монтаж балкона и т.д.).
- Изменение конструктивных особенностей здания, несущих конструкция, – трещины и смещения.
- Нарушение функционирования дымовых и вентиляционных каналов.
Если вы только планируйте перепланировку – желательно записаться на бесплатную консультацию, чтобы понять, что можно делать, а чего нельзя, дабы не столкнуться с серьёзными проблемами. А если перепланировка уже произведена, не стоит терять время: действующие строительные нормы и правила с каждым годом всё более конкретизируются и ужесточаются, а ответственность за незаконную перепланировку в виде потери квартиры слишком высока, чтобы рисковать.
Как получить бесплатную консультацию по согласованию перепланировки в ООО «Компания Деловой Союз»?
На бесплатную очную консультацию наши специалисты ждут вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, офис 17:
- по будням с 9.00 до 21.00,
- по выходным с 11.00 до 17.00.
Бесплатную консультацию по телефону мы рады оказать вам:
• каждый будний день с 8.00 до 23.00,
• каждый выходной день с 11.00 до 23.00.
Телефоны: 25-00-28, 63-68-97, 8 (953) 960-00-76, 8 (953) 960-00-73.
Если вы находитесь за границей, нам всегда можно позвонить или написать в мессенджерах WhatsApp или Viber на номер +7(953) 960-00-76.
Само собой грамотно и всесторонне оценить возможность узаконит перепланировку и просчитать все риски можно только во время очной консультации в офисе.
Ждём вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1-й этаж, кабинет 17.
ООО «Компания Деловой Союз».