Покупка квартиры — дело важное, радостное и волнительное одновременно. Правильно ли оформлены документы, нет ли юридических ошибок, все ли выписаны-вписаны, нет ли ареста на квартиру? На эти вопросы ответят специалисты федеральной риэлторской компании «Этажи-Тула».
Риск 1: Мошенничество
Объявление о продаже квартиры вы можете встретить в интернете, в газете, наклеенным на подъезде, по телевизору — выбор огромный.
Ольга Шамаева, гендиректор «Этажи-Тула»
Обратите внимание на цену. Если продается интересный объект в хорошем районе, с хорошей площадью и в хорошем состоянии, но по явно заниженной стоимости, на 20−30% дешевле, чем аналоги на рынке — стоит насторожиться. Задайтесь вопросом: в чем причина? Возможно, у продавца сложная жизненная ситуация и срочно нужны деньги. Но как покупателю это проверить?
Один из вариантов — обратиться в риэлторскую компанию, которая может проверить объект на юридическую «чистоту».
Людмила Дмитриева, юрист «Этажи-Тула»«Мы берем выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) об отсутствии арестов и обременений. Это может сделать и не специалист: такой документ можно заказать и получить в течение пяти дней.
Риск 2: Техническая ошибка
Случай из практики: в агентство обратились два собственника, которые живут на севере и имеют квартиру в Туле, которую хотят продать. Риэлтор заказывает выписку из ЕГРП — и оказывается, что в графе «собственник» указан совершенно другой человек… Люди шокированы. Риэлторы разбираются, едут в Росреестр, выясняется, что несколько лет назад при оформлении документов произошел технический сбой: в адресе вместо «дом 10» был вписан «дом 101». Что делать в такой ситуации? Можно обратиться в суд, доказывать свое право собственности на это жилье, и только потом начинать процедуру продажи. Это отнимет месяцы и финансы.
«Мы пошли другим путем, — рассказывает Людмила Дмитриева. — Нашли женщину, которая по ошибке была вписана как собственник квартиры, заказали выписку о ее объекте и увидели, что выписка на ее квартиру — пустая. От ее имени обратились в Росреестр. Специалисты Росреестра исправили ошибку в регистрации ее прав на жилье. А затем вместе подали второе заявление — о том, что она не собственник квартиры наших клиентов. Ошибка была исправлена, по нужному адресу вписаны собственниками настоящие владельцы квартиры — все заняло две недели, делалось в рамках обычного сопровождения сделки, без дополнительной оплаты».
Риск 3: «Чужой»
При показе квартиры продавец рискует, впуская в свою квартиру неизвестных людей, представившихся покупателями. Точно так же рискует и покупатель, отправляясь по объявлению в чужую квартиру к человеку, назвавшемуся продавцом.
«Чтобы избежать неприятных ситуаций, начиная работу с покупателями и продавцами, мы заключаем договор с каждым, видим его паспортные данные, проверяем все документы», — поясняет Ольга Анатольевна.
Риск 4: Цепочки сделок
Если при покупке недвижимости вы рассчитываете на деньги от продажи предыдущей квартиры — важно согласовать детали и сроки продажи и покупки.
«Иногда выстраивается длинная цепочка сделок: человек продает одну недвижимость, покупает другую, его продавец тоже, продав, рассчитывает купить
Риск 5: Загородка
Если речь идет о покупке земельного участка — прежде всего убедитесь, что участок находится у продавца в собственности.
«Были примеры, когда клиент уверял, что владеет этой землей. На самом же деле оказывалось, что земля в аренде, а срок договора уже истек. Такие случаи нередки — сказывается наследие советского времени, определенный правовой нигилизм и некоторая легкомысленность людей. В такой ситуации мы предлагаем помощь в оформлении этого участка в собственность, и только затем начинаем процедуру продажи» — уточняет Людмила Дмитриева.
Также при покупке участка важно подтвердить расположение и его площадь на местности — провести реальное межевание. В противном случае можно купить участок, имеющий по документам 8 соток, а в реальности — только 6.
Риск 6: Собственник — несовершеннолетний
Тут обязательное требование — получить разрешение органов опеки на отчуждение объекта недвижимости с одним из условий: одновременная/последующая покупка жилья; дарение квартиры/доли в квартире; зачисление денег от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, на счет ребенка.
Риск 7: Развод супругов и раздел имущества
Объект недвижимости приобретен в браке, либо в браке происходил расчет по ипотеке.
Необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу (а если находятся в предразводном состоянии — то и согласие обоих супругов на покупку), чтобы исключить в будущем риски по оспариванию сделки.
Риск 8: Коммунальное жилье
Продаваемый объект — комната в коммунальной квартире либо доля в праве долевой собственности.
Например, один дом на двух соседей — при продаже своей половины одним из соседей второй имеет преимущественное право выкупа. Если условие о таком праве не было соблюдено, когда вы покупали половину дома — второй сосед может перевести право покупателя на себя в судебном порядке уже после того, как вы половину купили — и он будет признан покупателем за ту же стоимость. Таким образом, при подготовке сделки нужно получить отказ других собственников от преимущественного права покупки; копию уведомления о намерении продать долю/комнату, с указанием адреса и цены объекта, отправленного субъекту, имеющему преимущественное право покупки, подкрепленное потовыми квитанциями об отправлении.
Риск 9: Право проживания и пользования
В квартире зарегистрирован гражданин, имеющий право проживания и пользования.
Скажем, в квартире живет семья из четырех человек: родители в ходе приватизации оформляют на себя право собственности, а совершеннолетние дети отказались от него в пользу родителей. Таким образом, дети — не собственники, но они прописаны в этой квартире, и выписать их принудительно нельзя даже в судебном порядке. При продаже квартиры необходимо, чтобы они выписались добровольно, нужно взять поквартирную карточку, либо справку о зарегистрированных гражданах, подтверждающую, что все сняты с регистрационного учета по данному адресу.
Риск 10: Наличие обременения или ареста
Это видно из выписки из ЕГРП. Про арест (например, за невыплаты по кредиту) владелец может и не подозревать, а купля-продажа с фактом ареста невозможна. Если арест не выявлен вовремя, а сделка уже идет — покупатель оказывается не защищен: деньги он уже отдал, продавец мог ими успеть распорядиться, а будет ли завершена сделка, предсказать сложно — так как неизвестно, возможно ли быстро снять арест.
В случае с обременением решить вопрос проще. «Бывает, что квартира была куплена в ипотеку, кредит еще не погашен, но собственнику нужно ее продать. Это риски для обоих сторон: и для продавца, и для покупателя.
Конечно, каждый сам выберет наиболее комфортный путь покупки или продажи. Решите, берете ли вы на себя ответственность за все организационные и юридические моменты, или возложите этот груз на специалистов.
В любом случае — чистых вам сделок и радостных перемен!
Если вы оформляете покупку квартиры на вторичном рынке или загородной недвижимости с помощью федеральной риэлторской компании «Этажи-Тула» можете быть уверены в том, что вы будете надежно защищены. При возникновении проблемной ситуации после сделки по приобретению квартиры компания «Этажи-Тула» берет на себя все риски и судебные тяжбы.
Полная юридическая ответственность по сделкам закреплена в Положении о гарантийном обязательстве (внутреннем документе компании) и прописана в клиентском Договоре, после сделки клиенту выдается гарантийный Сертификат. Если у вас возникают проблемы по объекту, купленному с помощью компании «Этажи-Тула» (например, третье лицо заявило о своих правах на квартиру после сделки) — она обязуется безвозмездно решить их, вплоть до представления интересов в суде, чтобы клиент в любом случае получил свою квартиру.
На сегодняшний момент «Этажи-Тула» является единственной риэлторской компанией в регионе, которая выдает гарантийный Сертификат покупателю на приобретенный объект недвижимости с помощью компании.
Гарантийные обязательства являются добровольной инициативой компании «Этажи-Тула» в отношении клиентов и не требуют никакой дополнительной платы.
Юридическая ответственность не распространяется на сделки свыше 5 млн руб., на договоры долевого участия с застройщиками и договоры переуступки прав долевого участия, а также на сделки с коммерческой недвижимостью.
Федеральная риэлторская компания «Этажи-Тула»
tula.etagi.com
+7 (4872) 707−507
Тула, ул. Первомайская, д. 1/8
