Ипотека без первоначального взноса: мечта или реальность?

Ипотека, безусловно, открывает широкие возможности для покупки жилья, всё больше семей получают возможность переехать в собственные квартиры.

Однако первая сложность, с которой сталкиваются покупатели, – необходимость найти первоначальный взнос. А он не такой уж маленький - 300-400 тысяч. При зарплате в 25, а то и меньше – сумма весьма ощутимая.

“Вопросы по ипотеке без первоначального взноса или с низким взносом – самые популярные среди наших клиентов, – говорит Полина Бобрецова, ипотечный брокер федеральной риэлторской компании «Этажи». – Существует несколько способов приобрести квартиру без первоначального взноса”.

Среди способов специалисты выделяют такие ситуации:

1. Взять первоначальный взнос в кредит. Не многие знают, что на первоначальный взнос можно оформить беззалоговый кредит в том же банке, где оформляется ипотека. Если же кредит оформляется в другом банке, платеж по нему будет вычитаться из дохода. Бывает, что покупатели подают заявку на ипотеку, ещё не имея данного потребительского кредита, а оформляют его непосредственно перед сделкой – чревато получить отказ прямо на сделке и сорвать покупку. Не стоит забывать, что некоторые банки проверяют кредитную историю непосредственно перед сделкой и могут уменьшить сумму или вовсе отказать в предоставлении кредита. В некоторых банках официально запрещено использовать на первоначальный взнос какие-либо заемные средства.

2. Покупаем недвижимость под залог имеющейся в собственности квартиры. Под залог может быть использована уже имеющаяся у заёмщика недвижимость – квартира, индивидуальный дом или земельный участок. Этот способ для тех, у кого уже есть своя недвижимость, находящаяся в том же городе или области, что и банк-кредитор. При этом нужно помнить, что банки, как правило, не дают 100% от стоимости закладываемой квартиры. Обычно кредит составляет от 50-90% от оценочной стоимости, а его размер определяется также размером доходов заемщика,то есть приобретаемое жилье будет дешевле имеющегося, и это главное ограничение.

3. Ипотека с государственной поддержкой. В качестве первоначального взноса используется материнский капитал или жилищная субсидия. Данный способ подразумевает наличие жилищного сертификата или материнского капитала. Заемщик имеет право оплатить первоначальный взнос имеющимися сертификатами.Обратите внимание на то, что в ряде банков нужно выдержать некоторое соотношение, например, материнский капитал должен быть более 10% от стоимости покупаемой квартиры, либо к его сумме нужно добавить не менее 10% собственных средств.

«Около 20-25% клиентов, обратившихся за кредитом, интересуются именно ипотекой без первоначального взноса. Один из основных аргументов: копить на первоначальный взнос – пустая трата времени, пока копишь – квартиры дорожают, – рассказывает Полина Бобрецова, ипотечный брокер федеральной риэлторской компании «Этажи». – У кого-то есть старая квартира, которую продают и таким образом покрывают часть затрат на новую. Значительно реже встречаются случаи, когда «деньги не проблема», а купить жильё надо срочно. Интересно, что многие всё же находят средства для первоначального взноса, в итоге без него берут ипотеку лишь 15% покупателей. 90% клиентов говорят, что кредит будет для них краткосрочным, то есть смогут погасить его в течение года. Но только 5% действительно выполняют задуманное, остальные, как правило, выплачивают ипотеку не менее 7 лет».

Экономим на ипотеке

В выборе ипотеки и поиске первоначального взноса помогут ипотечные брокеры – они имеют прямую связь с банками, знают условиях их финансирования, однако не заинтересованы в продвижении конкретной организации. Их задача: представить клиентам оптимальную квартиру и на расчётах показать, какое решение будет наиболее выгодным.

“Помимо всего прочего банки снижают процентные ставки нашим клиентам на 0,5-1%, – рассказывает Полина. – Такая скидка превращается в итоге в значительную сумму сэкономленных денег. Среди других льгот, снижение сроков рассмотрения заявки на ипотеку и отмена банковских комиссий”.

Посмотрим на примеры покупок с помощью ипотеки.

№1. Семья покупает в ипотеку “однушку” и имеет на первоначальный взнос 1 млн руб. Ежемесячный платеж по кредиту, который члены семьи готовы отдавать – 22,5 тыс. руб. в месяц.

Взяв в ипотеку 1 млн руб. и выплачивая посильный платеж, они погасят ипотеку за 5 лет, оплатив в качестве процента банку около 350 тыс. руб. Затем может последовать следующий шаг – расширение жилищных условий. С приличным первоначальным взносом (который семья получит в результате продажи уже имеющейся недвижимости) можно взять новую ипотеку на гораздо более выгодных условиях.

№2. Семья решила сразу расширяться «по полной» и взять кредит в 2 млн рублей для покупки двухкомнатной квартиры. При том же самом платеже (22,5 тыс. руб. в месяц) срок кредитования возрастает более, чем в 4 раза, и составляет 21 год. А переплата возрастает более чем в 10 раз – до 3 666 тыс. руб. К тому же, есть вероятность, что через 5-10 лет семье и эта «двушка» покажется тесноватой. При этом платить за нее остаётся еще долго.

Сравним наши примеры наглядно – в таблице:

	Семья покупает однокомнатную квартиру	Семья сразу покупает двухкомнатную
Ставка	12,5% годовых	12,5% годовых
Величина и срок кредита	1 млн на 5 лет	2 млн на 21 год
Ежемесячный платеж	22 497 руб.	22 484 руб.
Переплата	349 876 руб.	3 666 059 руб.