Как оформить землю в собственность

• Все виды и формы оформления земли в собственность.
• Сопровождение сделки по приобретению земельного участка.
• Оформление земли под домовладением.
• Оформление участка под самовольным строением.
• Оформление в упрощенном или административном порядке без выкупа.
• Признание права собственности на участок в суде.
• Раздел земельного участка.
• Истребование участка из чужого незаконного владения.
• Оформление земли при отсутствии согласия соседей.
• Увеличение площади земельного участка.
• Решение споров о границах земельного участка.
• Выкуп участка без торгов.
• Оформление участка на заказ в указанном месте.
• Оформление земли под коммерческую, торговую или производственную деятельность.
• Изменение вида разрешенного использования или категории земли.
• Оформление права собственности на брошенный бесхозный земельный участок.

Земельный участок может принадлежать человеку на нескольких основаниях:

• постоянное бессрочное пользование;
• пожизненное наследуемое владение;
• аренда;
• собственность.

Бессрочное пользование землёй — распространенная до 2001 года форма землевладения ещё со времен Советского Союза, когда право собственности на земельные участки как таковое не применялось. В настоящее время частным лицам земля в постоянное бессрочное пользование не выдаётся. Владеющие земельным участком на основании бессрочного пользования должны переоформить указанные участки в собственность. Для юридических лиц данная процедура является обязательной.

В качестве формы владения бессрочное пользование практикуется только в отношении федеральных, региональных и муниципальных органов власти, бюджетных и казенных учреждений и Центров наследия бывших президентов России.

Особенностью постоянного бессрочного пользования являются:

• Невозможность передавать земельный участок по наследству.
• Отсутствие платы за землю (налог не в счёт).
• Срок использования земельным участком не определен. Именно не определён, а не не ограничен. Земельный участок может быть изъят в установленных законом случаях.

Переоформить постоянное бессрочное пользование возможно в аренду или в собственность.

Физическое лицо может переоформить участок, находящийся в бессрочном пользовании, в административном порядке при условии:

• Наличия документов, подтверждающих право постоянного бессрочного пользования.
• Получения земельного участка в бессрочное пользование лично заявителем, а не иным титульным владельцем (родственником-наследодателем, продавцом домовладения и т. д.).
• Постановке земли на кадастровый учёт.
• В отдельных случаях может понадобиться согласование границ с соседями и ресурсоснабжающими организациями.

С юридическим лицом сложнее. Юридические лица обязаны были переоформить земельный участок, предоставленный в порядке постоянного бессрочного пользования в аренду или собственность за выкуп, до 1 июля 2012 года, а на линейные объекты – до 1 января 2016 года. Бесплатное переоформление земли из бессрочного пользования в собственность для юридических лиц не осуществляется.

Пожизненное наследуемое владение — ещё одна устаревшая в настоящее время форма владения земельным участком. Основным отличием наследуемого владения является абсолютная невозможность распоряжения земельным участком. Землю нельзя ни продать, ни подарить, ни обменять, её можно только завещать и наследовать.

Пожизненное наследуемое владение землёй – это исключительное право физических лиц.

Особенности пожизненного наследуемого владения земельным участком:

• Способ использования участка определен и не изменен.
• Запрет на реализацию земельного участка.
• Возможность изъятия земли государством.
• Право на строительство дома, если это допускается видом разрешённого пользования.
• Право на передачу по наследству.

Оформление права на собственность на полученный в пожизненное наследуемое владение участок в административном порядке возможен только непосредственно лицом, вписанным в свидетельство на право наследуемого владения землей или его наследником.

Сложности при переоформлении постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения физическим лицом:

• Отсутствие какого-либо изначального права на землю.
• Отсутствие документа, подтверждающего ранее возникшее право.
• Акт, подтверждающий предоставление земельного участка, утрачен и его нет в архиве.
• Архив не сохранился или не вёлся в принципе.
• Нечёткость формулировок и неправильное оформление документов. Сложно установить, как и на каком основании землю предоставили.
• Отсутствует титульный владелец — тот, кто землю получал изначально.
• Был приобретен дом с неоформленной землёй. Ввиду смены собственника оформление права на землю на титульного первоначального владельца невозможна.
• Титульный владелец умер, не успев оформить землю.
• Появление дополнительных собственников помимо титульного владельца.
• Спор с соседями о границах и конфигурации земли.
• Самозахват части земельного участка.
• Наличие на земельном участке самовольного строения.

Во всех перечисленных случаях, а также во многих других оформление земельного участка в собственность возможно только в судебном порядке.

Оформление права на аренду земельного участка

Аренда – альтернативная форма временного обладания земельным участком на праве владения и пользования, без права распоряжения имуществом. Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица.

Основными условиями аренды являются:

• Кадастровые характеристики участка: размер, конфигурация, категория.
• Временный характер. Договор аренды заключается на определённый срок.
• Для каких целей арендуется земельный участок.
• Экологичность и обеспечение сохранения.
• Возмездность. Земля передаётся за арендную плату.

Дополнительными условиями являются:

• Порядок расторжения договора.
• Ответственность сторон за неисполнение и нанесение вреда участку.
• Сервитуты и обременения.

Существует несколько способов оформить земельный участок в аренду.

Оформление участка под частным домом как альтернатива выкупу или судебному признанию права собственности. Не самый лучший способ оформления земли, так как всё можно оформить в собственность бесплатно в суде.

Оформление земли через аукцион

Участок, предлагаемый в аренду на аукционе, соответствует следующим признакам:

• Это уже сформированные участки, с пройдённым межеванием.
• К каждому участку привязаны технические условия.
• Заранее установлена возможность подключения воды, газа, канализации и электричества.

Для приобретения участка в аренду на торгах необходимо:

• Выбрать участок из списка земель, публикуемого администрацией.
• Подготовить заявку на участие в торгах и прилагаемые к ней документы.
• В назначенное время прибыть на торги или зарегистрироваться на торговой площадке в сети Интернет (если подобный формат тендера предусмотрен).
• Победителем считается лицо, предложившее наибольшую сумму арендной платы.
• После торгов оформляется протокол, на основании которого готовится договор аренды.
• Договор подлежит государственной регистрации.

Когда можно оформить землю в аренду без аукциона?

Можно обойти тендер при условии:

• Наличия на земельном участке легально возведенного или недостроенного, но зарегистрированного объекта капитального строительства;
• Льготы на земельный участок;
• Выделения участка под сельскохозяйственные нужды (не во всех ситуациях);
• Если участок предоставлялся юридическому лицу на праве бессрочного пользования.

При определённых условиях участок, предоставленный в аренду, может быть передан в собственность за выкуп и безвозмездно.

Оформление земли в собственность

Право собственности на участок можно оформить:

• В упрощенном порядке.
• За деньги, выкупая землю у администрации.
• Безвозмездно в административном порядке.
• Безвозмездно в судебном порядке.
• Через государственный или муниципальный акт.
• Выкупая арендованный земельный участок, после возведения объекта капитального строительства.

Как оформить в собственность землю под домом

Землю, на которой стоит частный жилой дом, можно оформить в собственность несколькими способами.

Сразу напрашивается выкуп земли, но этот метод часто неоправданно дорог, поэтому выкупать землю рекомендуется в ситуации, когда все иные методы не могут дать результата или не применимы.

Оформление участка в упрощенном порядке применяется, если:

• Участок куплен вами до 2001 года.
• Отмежеван.
• Стоит на кадастровом учете.

Для оформления земли в собственность в упрощенном порядке достаточно подать пакет документов в Росреестр или МФЦ.

Оформить землю бесплатно в административном порядке возможно, когда:

• участок выдавался ранее в постоянное бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение, при наличии всех необходимых документов. При этом обратиться за оформлением должен именно титульный владелец — лицо, получавшее участок изначально.
• участок является частью общего имущества товарищества — в общую долевую собственность членов садоводческих и дачных товариществ.
• земельный участок находится под зданием, принадлежащим религиозной организации.
• земельный участок предоставлен многодетной семье или семье, воспитывающей ребенка-инвалида.
• иные случаи, установленные федеральным и местным законодательством.

Во всех остальных ситуациях используется оформление в судебном порядке. Оформление через суд помогает ускорить процедуру и получить землю в собственность бесплатно.

Какие документы дают возможности оформить участок в собственность без выкупа?

• Свидетельство;
• Договор о предоставление земли под застройку;
• Государственный акт;
• Архивная выписка БТИ, подтверждающая наличие этих документов ранее.

При отсутствии данных документов можно запросить их реквизиты либо установить факт, имеющий юридическое значение в судебном порядке.

Даже если документы никогда не будут найдены, земля следует судьбе домовладения, и собственник частного дома сможет оформить землю в собственность бесплатно.

Проблемы, с которыми можно столкнуться при оформлении права собственности на земельный участок

Проблема: Администрация отказала в предоставлении земли в собственность и требует выкупа.

Решение: В любой ситуации выкуп — это крайний шаг. Необходимо проверить, можно ли оформить данную землю по-другому, и, если иных вариантов нет, только тогда идти на выкуп.

Проблема: Нет документов, подтверждающих ранее возникшее право на участок.

Решение: Наиболее частая ситуация. Если документов нет на руках, это ещё не значит, что их не было никогда. Инвентарное дело БТИ, государственные и муниципальные архивы могут содержать как копии документов, так и ссылки на них. И хотя для оформления земли в административном порядке этих данных может быть недостаточно, признать собственность на землю удастся в суде.

Проблема: Ранее возникшего права на землю не было никогда. По документам имеется только дом. Участка никогда не существовало, хотя по факту земля в наличии.

Решение: Согласно ранее действующей норме статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник дома имеет право оформить прилегающую территорию в собственность бесплатно.

Проблема: Домовладение, в границах которого находится земельный участок, было куплено, и нынешний собственник не является титульным владельцем.

Решение: Установление права собственности в порядке судебного производства.

Проблема: Дом принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. При этом второй собственник не желает оформлять землю.

Решение: Так как совладельцы реализуют свои права совместно и согласованно, оформить землю без согласия второго собственника с ходу не получится. В некоторых ситуациях эффективнее будет сначала разделить домовладение, чтобы отойти от долевой собственности, а уже потом оформлять землю в границах своей части жилого дома.

Проблема: Дом находится во владении нескольких собственников в долях или частях индивидуального жилого дома, но между ними есть спор о фактических границах земельного участка.

Решение: При наличии спора о границах решения может быть два:

1. Определение границ земельного участка по фактически сложившемуся порядку пользования. При этом суд учитывает, как и на протяжении какого периода на участке располагались ограждающие конструкции и кто и каким образом участок использовал.

2. Установление земельных границ согласно первоначальной доле в праве общей долевой собственности на домовладении.

Оба способа требуют обоснования позиции и сбора своей доказательной базы. Именно поэтому в земельном споре важно склонить суд на удобную для себя сторону, используя тот метод оформления земельного участка, который выгоден именно вам.

Проблема: Земля находится под самовольно построенным домом.

Решение: Если участок ранее предоставлялся в аренду, пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование или под застройку, сначала оформляем собственность на самовольное строение, а потом на землю.

Если документов о землеотводе нет, но самовольное строение располагается в границах кондоминиума, в который входит или входил дом в собственности, или самовол — это результат реконструкции старого дома, — возможно как первичное оформление самовольного строения, так и земли в зависимости от обстоятельств.

Если самовольное строение располагается на незаконно занятом земельном участке, придётся сначала решать вопрос с выкупом земли, причём на аукционе, а потом оформлять права на дом. Обычно эти варианты самые сложные и зависят от большого количества нюансов.

Проблема: Часть земли оказалась самовольно захваченной.

Решение: Участок можно увеличить, передвинуть или выкупить в зависимости от ситуации. Для перемещения участка его придётся снять с кадастрового учёта.

Как увеличить площадь своего земельного участка?

Способ первый. Установление границ земельного участка. При уточнении площади земли участок можно увеличить от 10% до 3 соток в зависимости от категории, назначения земельного участка и его местоположения. Если участок уже отмежёван, увеличить площадь не получится, однако при выявлении реестровой ошибки границы можно снять с кадастрового учёта и отмежевать снова, и уже в этом случае потом воспользоваться возможностью увеличить площадь участка.

Плюсы:

• Размер участка увеличивается бесплатно.

Минусы:

• Не всегда применимо.
• Размер приращиваемого участка ограничен.

Способ второй. Перераспределение земельного участка. При перераспределении к участку приращивается часть муниципальной земли за выкуп. Основным условием перераспределения является невозможность сформировать на приращиваемой территории полноценный земельный участок, из практики это 3 сотки и более.

Плюсы:

• Возможность получить участок без аукциона.
• Стоимость равна или меньше кадастровой и не будет расти.

Минусы:

• Земля достаётся за деньги.
• Очень много ограничений.
• Небольшой размер участка.

Способ третий. Выкуп участка с последующим объединением.

Если мы хотим увеличить площадь своей земли, и законных оснований сделать это бесплатно и без торгов нет, на помощь придёт прямой выкуп участка на торгах. Перед этим необходимо подготовить схему, на которой обозначается местоположение земли. Схема должна пройти согласование в администрации или министерстве имущественных и земельных отношений, а также ресурсоснабжающих и иных заинтересованных организациях (МЧС, ГИБДД, ФСО, водоуправление и т. д. в зависимости от обстоятельств). После предварительного согласования готовятся документы на проведение аукциона. К сожалению, лицо, подготовившее документы на выкуп земли и сформировавшее земельный участок, не имеет никаких преимуществ перед третьими лицами при покупки земли на торгах, и подготовленный вами земельный участок запросто может достаться тому, кто предложит большую сумму. Именно поэтому важно пытаться обойти торги любым законным способом.

Итог у аукциона один — победит тот, кто предложит больше. После победы земля предоставляется в аренду или собственность в зависимости от условий торгов.

Что делать, если приглянулся земельный участок и хочется получить его в собственность?

Любой свободный земельный участок, при условии, что не будут нарушены права третьих лиц, может быть оформлен в собственность гражданина или организации.

Под свободным участком мы понимаем физически не занятую, немежёванную территорию, на которой отсутствуют строения, линейные объекты, охранные зоны, не распространяются права третьих лиц, в том числе связанные с предоставлением земли под застройку, по государственному акту, в постоянное бессрочное пользование, пожизненное владение или собственность без установления местоположения участка в современной системе координат.

После обнаружения такого стерильного в правовом понимании участка необходимо подготовить схему и пройти ряд согласований.

По результату согласований может быть принято решение о формировании земельного участка для последующей реализации на торгах либо о передаче в собственность без аукциона или с оформлением права безвозмездно при наличии оснований.

Таким образом, землю можно не только купить по объявлению на открытом рынке, но и оформить в понравившемся месте.

Подобная стратегия применяется и в отношении бесхозных земельных участков, с той лишь разницей, что предварительно необходимо лишить нерадивого хозяина собственности, а потом оформлять землю как незанятую.

Опасности при отсутствии права собственности на земельный участок:

• Неоформленный участок не передаётся по наследству.
• Участком нельзя распорядиться: продать, подарить и т. д.
• Заинтересованные лица могут захватить ваш участок.
• Администрация и третьи лица могут требовать снос дома либо надворных построек.
• Будет отказано в получении разрешения на строительство или реконструкцию.
• Газпром, электросети, водоканал и иные ресурсники могут отказать в подключении коммуникаций.
• Соседи могут размежевать вашу землю между собой, не оставив ничего.
• Вы можете потерять право на землю как на невостребованную.
• Территорию вашего земельного участка могут отмежевать и оформить другие лица. При этом доказать, что местоположение участка именно здесь, бывает очень сложно. Впоследствии землю не удастся отмежевать на новом месте, так как другие хорошие участки будут уже заняты.
• Иные лица могут отрезать часть вашего участка в свою пользу.
• По вашей земле будут проведены коммуникации и установлена охранная зона, что не позволит использовать участок по назначению, например под застройку.
• Участок может быть изъят как заброшенный.
• Участок может быть разрезан красной линией и не подлежать оформлению в будущем.

Заблуждения при оформлении земельного участка

Заблуждение первое: Оформление земли и межевание – это одно и то же.

Это неверно. Межевание земли — это установление координат земельного участка на местности. Участок может быть в собственности, но без межевания либо стоять на временном кадастровом учёте, но не иметь собственников.

Заблуждение второе: Юридическое лицо не может переоформить землю из постоянного бессрочного пользования в собственность бесплатно.

Это частично верно. Однако правопреемники юридического лица – участники физические лица, а также члены товариществ, пайщики колхозов, совхозов, ТОО, ООО, АО обычно в судебном порядке могут переоформить участок из бессрочного пользования в собственность безвозмездно.

Заблуждение третье: Участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, невозможно распорядиться.

Это частично верно. Но если на участке построен дом или иное строение, то при продаже земля будет следовать судьбе капитального объекта и переходить вместе с ним.

Заблуждение четвёртое: Если заключен бессрочный договор аренды, то его невозможно расторгнуть.

Это неверно. Если срок договора аренды земли не определен, то любая сторона может его расторгнуть, уведомив другую за три календарных месяца.

Заблуждение пятое: Если дом оформлен в собственность, то землю оформлять необязательно.

Это не верно. Наличие права на дом совсем не гарантирует права на земельный участок. Кроме того, ст. 272 ГК РФ прямо предусматривает возможность потери права собственности на имущество при утрате земельного участка.

Заблуждение шестое: Если земля не оформлена, то и налоги платить не нужно.

Это неверно. Налоги взимаются в любом случае по факту использования.

Как получить бесплатную консультацию по оформлению земли в ООО «Компания Деловой Союз»?

На бесплатную очную консультацию наши специалисты ждут вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, офис 17:

• по будням с 9.00 до 21.00,

• по выходным с 11.00 до 17.00.

Бесплатную консультацию по телефону мы рады оказать вам:

• каждый будний день с 8.00 до 23.00,

• каждый выходной день с 11.00 до 23.00.

Телефоны: 25-00-28, 63-68-97, 8 (919) 079-35-77, 8 (953) 960-00-76, 8 (953) 960-00-73.

Если вам неудобно говорить по телефону или приезжать к нам в офис, вы всегда можете оставить заявку на обратный звонок на интернет-странице.

Если вы находитесь за границей, нам всегда можно позвонить или написать в мессенджерах WhatsApp или Viber на номер +7 (953) 960-00-76.

Многим нашим клиентам нравится общаться со своими специалистами в социальных сетях на страницах «ВКонтакте» или Facebook.

В 100% случаях вопрос по оформлению земли должен решаться в офисе в порядке очной консультации.

Запись на личный прием не требуется, но это желательно, если вы хотите, чтобы вас приняли сразу.

ООО «Компания Деловой Союз»

Ждём вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, кабинет 17.