«Дома цвета кофе» – первый эскроу-проект в Туле

С 1 июля 2019 года в России вводится новая безопасная для дольщиков система финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов.

Что это такое, с чем столкнутся покупатели квартир и будут ли какие-то ограничения при покупке недвижимости, разбираемся вместе со специалистами.

В кластере «Октава» девелоперская компания «Имена» провела открытый лекторий на тему «Качество жизни. Проекты, меняющие города». Спикеры лектория рассказали о прошлом и настоящем Тулы и новой системе финансирования жилых проектов, которая изменит рынок недвижимости.
Компания «Имена» представила на лектории свой новый проект —
квартал-парк «Дома цвета кофе». Именно он будет строиться по новой финансовой системе с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов. В компании уже зарегистрированы две первые сделки по новому стандарту.

Сейчас в России проектов, которые работают по эскроу-счетам, всего около 120. Причем порядка 90% компаний — это застройщики Москвы и Санкт-Петербурга, и только 10% приходится на регионы. То, что компания «Имена» стала одной из первых в Тульском регионе, говорит о прогрессивности девелопера. Застройщики проходят несколько этапов финансового мониторинга банка, проверяются на качество и надежность.

Также важен сам жилой объект, его характеристики. Квартал-парк «Дома цвета кофе» был оценен. Это один из самых интересных проектов города. Главная его концепция — пешеходный парк в центре между домами. Благоустройство будет повторять естественный ландшафт Платоновского парка.

- Когда мы проектировали квартал-парк «Дома цвета кофе» на улице Маргелова, мы понимали: то, что мы строим сейчас, останется в городе на десятилетия, сейчас мы формируем ту среду, в которой будут жить наши дети. Поэтому наша задача — построить такие дома, которые радовали бы жителей и спустя много лет, — рассказали в компании «Имена» в рамках лектория.

В основе философии девелоперской компании — человек.

- Мы делаем все для людей, это наш главный ориентир. Чтобы сделать жилые дома максимально комфортными, перед проектированием мы пообщались с туляками: выходили на улицы и проводили опросы. Многие говорили, что их беспокоит низкое качество жилья, разрушение фасадов, плохая экология и отсутствие зеленых насаждений во дворах. Мы учли все эти пожелания. Именно поэтому в проекте квартала-парка «Дома цвета кофе» мы сделали упор не только на качество строений, но и на интересное благоустройство, — рассказали эксперты компании «Имена».

Застройщик заботится не только о комфорте и красоте будущего квартала-парка. На первом месте для него — безопасность клиентов.

Компания «Имена» — это надежный и опытный застройщик, который работает в соответствии с законом о долевом строительстве (ФЗ-214). Именно поэтому компания стала первой в Туле продавать квартиры с использованием эскроу-счетов.

Новая схема приобретения — самая безопасная для покупателя, поскольку его средства хранятся в банке на специальном счете до завершения проекта. Застройщик не может пользоваться деньгами до момента сдачи дома в эксплуатацию, а значит, дольщики абсолютно не рискуют своими сбережениями.

Эскроу-счета. Как это работает?

О всех механизмах работы новой системы рассказывает директор по продажам девелоперской компании «Имена» Алексей Французов.

Новая схема — это ответ на требования Федерального закона о долевом строительстве (ФЗ-214). Согласно закону, теперь деньги граждан будут поступать не застройщику, а на специальный счет в банке, который будет хранить их до тех пор, пока девелопер не введет в эксплуатацию данный объект. Для строительства компаниям придется привлекать банковские кредиты и использовать механизмы проектного финансирования. Многое в механизме покупки изменится.

Теперь в договор долевого участия добавлен пункт с расчетами, в котором знакомые всем определения называются по-другому. Например, застройщик зовется бенефициаром, а дольщик — депонентом, и т. д.

Процедура проходит стандартно.

Сначала застройщик готовит договор долевого участия, который проходит государственную регистрацию в Росреестре. Это обычно занимает 5−7 рабочих дней.
Затем дольщик забирает договор и едет в отделение банка, с которым у застройщика подписано соглашение об обслуживании.

Самое важное изменение: дольщик больше не должен перечислять деньги на расчетный счет. Это будет серьезной ошибкой.

Вместо этого в отделении банка, сотрудничающего с застройщиком, покупатель квартиры на основании договора долевого участия пишет заявление депонента и подписывает договор эскроу-счета.

После открытия эскроу-счета дольщик перечисляет деньги уже на него.
Средства, которые покупатель тратит на квартиру, могут быть собственные или ипотечные. Собственные накопления он просто перечисляет на эскроу-счет.

Но если для покупки используются деньги ипотечного кредитования, тогда операция немного усложняется. Сумма первоначального взноса по-прежнему перечисляется на эскроу-счет, а оставшуюся сумму уже перечислит банк, выдающий ипотечный займ.

Возможен и другой вариант развития событий, при которой банк, выдающий ипотеку, сначала создает дополнительный счет, а потом с него полностью перечисляет сумму займа на эскроу-счет. Эти подробности лучше уточнить у менеджера выбранного вами банка.

Форма оплаты по новой схеме может быть абсолютно любой, закон не накладывает ограничений. Поэтому покупатели по-прежнему могут оплачивать недвижимость собственными средствами, с привлечением ипотечного кредитования или использовать сертификаты и военную ипотеку.
При любой форме оплаты застройщик получит деньги только после окончания строительства. Чтобы компания получила свою прибыль, должны быть выполнены следующие условия: дом должен быть введен в эксплуатацию и один из дольщиков должен оформить право собственности.

Это прозрачный для покупателя механизм. Абсолютно точно покупка квартиры становится для человека безопаснее. Покупатель будет совершать сделку уже по новой форме договора долевого участия, в которой будет указано, что он вносит деньги на специализированный банковский счет эскроу. Для дольщика это будет означать защиту денег надежным банковским механизмом.

Глоссарий

Бенефициар — лицо, которому предназначен денежный платеж, получатель денег, выгоды, прибыли, доходов (застройщик).

Депонент — физическое или юридическое лицо, которому принадлежат денежные средства, временно хранящиеся у предприятия или организации (дольщик).

Депонируемая сумма — это сумма стоимости квартиры, которая помещается на счете в банке.

Эскроу-счет — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

Эскроу-агент — банк, уполномоченный для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета.