Как купить квартиру и не оказаться в дураках

В юридических вопросах россияне нередко проявляют непростительную наивность. Они привыкли считать, что если какой-либо документ подписан, все будет так, как там указано. Сегодня юрист М2 рассказывает о тех случаях, когда подписанный договор практически ничего не значит. В Гражданском кодексе РФ недействительности сделок посвящен отдельный параграф.

Самое распространенное основание для признания сделки недействительной - ее несоответствие закону или каким-либо правовым актам. Это значит, что договор (письменное отражение сделки) противоречит действующему законодательству. В нормах, посвященных продаже недвижимости, часто оговаривается, что при несоблюдении какого-либо требования договор будет считаться незаключенным. Например, сделки купли-продажи недвижимости или ипотеки подлежат обязательной государственной регистрации. Если они не зарегистрированы, их признают незаключенными.

Закон требует, чтобы при заключении договора купли-продажи недвижимости его условия позволяли точно определить предмет покупки. При несоблюдении этого требования договор также считается неправомерным.

Притворство на пользу не идет
Следующий вид недействительных сделок - мнимые и притворные.
Под мнимой сделкой подразумевают комплекс действий, призванный создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений. Например, если родственники заключают договор купли-продажи квартиры, но при этом никто никому денег не передавал, а просто изменился собственник, сделка признается мнимой.

Если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи, она считается притворной. В отличие от мнимой такая сделка не создает иллюзию деятельности, а "прикрывает" собой другую сделку. Распространены случаи, когда мена или дарение "прикрывают" куплю-продажу. После того как выяснится, какая сделка на самом деле подразумевалась сторонами, к возникшим правоотношениям будут применяться нормы, регулирующие соответствующие отношения. Большинство сделок, которые совершаются между родственниками, нередко признаются мнимыми либо притворными.

Не ходите, дети, сделки совершать
Наиболее распространенный вариант квартирных махинаций - покупка квартир у социально не защищенных граждан, в том числе у малолетних. В Гражданском кодексе этому вопросу посвящено четыре статьи, в которых говорится о недействительности сделок, заключенных с малолетними (до 14 лет) или несовершеннолетними (от 14 до 18 лет) лицами, недееспособными и ограниченно дееспособными гражданами.

По закону дееспособность - возможность осуществлять права и исполнять обязанности. Граждане признаются недееспособными, если из-за психического расстройства не способны понимать значение своих действий. Если человек из-за употребления спиртного или наркотиков ставит семью в тяжелое материальное положение (тратит на них всю зарплату и т. д.), его дееспособность может быть ограничена. И ограничение дееспособности, и признание гражданина недееспособным осуществляет судом.
Так что если за вашей спиной с вашим недееспособным родственником подписали договор, а вы являетесь его опекуном, смело обращайтесь в суд с заявлением о признании сделки недействительной. При этом потребуется представить документы, подтверждающие факт недееспособности (ограниченной дееспособности) гражданина. Если человек ограниченно дееспособен по решению суда, нужно представить заверенную судом копию этого решения. Сделка заключена с малолетним или несовершеннолетним лицом? Захватите в суд его свидетельство о рождении и документы, подтверждающие близкое родство с ним, или документы об установлении опеки (или попечительства).

Тяжелые обстоятельства
Однако приведенные примеры недействительных сделок уступают лидерство другим основаниям недействительности. Как правило, мошенники и бандиты предпочитают использовать силу и угрозы. Если гражданин докажет в суде, что подписал договор исключительно из-за опасности для жизни (здоровья) или из-за применения насилия, такой договор сочтут недействительным.

Неправомерной будет признана сделка, совершенная на заведомо не выгодных условиях при стечении тяжелых обстоятельств. Например, есть квартира, доли в которой принадлежат разным людям на праве собственности. Один из них всячески препятствует продаже доли второго собственника. В какой-то момент продавцу срочно понадобились деньги (на учебу, лечение и пр.), а "добрый" сосед был готов приобрести долю в квартире не за $30 тыс., а за $10 тыс. Но поскольку деньги требовались срочно, продавец согласился на такие условия, поскольку больше денег взять было неоткуда, а продажа на иных условиях требовала длительной подготовки.

Такая сделка считается кабальной, и впоследствии ее реально оспорить в судебном порядке. Но заявителю придется доказать, что сделка заключена в сложный для него период и на нерыночных условиях. Может потребоваться оценка доли в квартире (всей квартиры, дома - в зависимости от ситуации). Но все затраты, связанные с судебным процессом, потом можно возместить за счет ответчика.

Заблуждайтесь, но в меру
Основанием недействительности сделки является совершение ее под влиянием заблуждения. Оно должно иметь существенное значение для заключения сделки. Закон прямо предусматривает, что заблуждение относительно мотивов сделки не является существенным. А вот если при заключении договора купли-продажи покупатель убедит продавца, что квартира стоит $70 тыс., а не $100 тыс., это уже расценивается как заблуждение. Также им будет и любое представление о купленной квартире, которое на самом деле не соответствует реальности.

Вы обнаружили, что заблуждались? Обращайтесь к другой стороне договора с предложением расторгнуть его (для экономии времени) или сразу в суд с требованием признать сделку недействительной. В суде надо доказать, что на момент заключения договора вы не обладали информацией во всей полноте, что привело к составлению ошибочного представления относительно важных обстоятельств сделки.

В здравом уме, но нетрезвой памяти
Как ни странно, довольно распространенный вариант заключения сделки - за столом. Пьяный или одурманенный человек легко подпишет любой документ, о котором потом даже и не вспомнит. Но законодательством определено, что сделки, совершенные дееспособным человеком в состоянии, когда он не понимал значение своих действий или не мог руководить ими, признаются недействительными. Основной проблемой в подобной ситуации станет сбор доказательств. Как правило, такие сделки заключаются вдали от чужих глаз, поэтому рассчитывать на свидетельские показания не стоит. Но в некоторых случаях суд все же принимает во внимание информацию, полученную от самого пострадавшего. Кроме того, в качестве доказательств используются показания не только участников возлияния, но и родственников пострадавшего. Например, он сам утверждает, что договор подписан им в состоянии опьянения. Другая сторона, напротив, настаивает, что документ оформлен в офисе. Если благодаря показаниям родственников и коллег пострадавшего будет установлено, что днем он был на работе, ночью где-то пропадал, а в офисе организации, где заключен договор, он не появлялся, это косвенно докажет его правоту.

Очень часто люди не задумываются о последствиях своих действий. Но если при заключении недействительной сделки вы заведомо знали, что она нарушает закон, все, что вы получили по сделке (деньги, квартира и т. д.), может быть обращено в доход государства. Правда, это самый плохой вариант развития событий. Помните, что основания недействительности способны стать как причиной вашего поражения, так и средством защиты ваших интересов.

Зоя Пшинко, начальник юридического отдела инвестиционной компании "Мономах":
- Договор купли-продажи может быть признан по иску физического или юридического лица недействительным при наличии одного из оснований.
1. Одной из сторон договора являлся недееспособный гражданин, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда. Также недействительна сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Данный факт должен быть надлежащим образом доказан, как правило, заключением соответствующих медицинских органов или экспертизы.
2. Отсутствие полномочий на совершение сделки у представителя продавца или покупателя. Полномочия представителя юридического лица на совершение сделки должны подтверждаться доверенностью.
3. Заключение договора купли-продажи под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной из сторон или договор купли-продажи, заключенный на крайне невыгодных для одной из сторон условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

Любое из вышеперечисленных обстоятельств и фактов подтверждается документально и доказывается в судебном порядке.

http://www.moskv.ru/