Согласно действующему законодательству владельцы квартир в многоэтажных домах имеют право распоряжаться общедомовым имуществом по своему усмотрению в порядке, предусмотренном решением общего собрания собственников жилья. О том, как это сделать, рассказывает специалист тульского Центра защиты прав граждан, практикующий юрист Ольга Демышева.
Что говорит закон?
Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Если говорить простыми словами, то к нему относится всё, что находится за пределами квартир жильцов: лестничные клетки, входные группы, стены, чердаки, подвалы, крыша, лифты, дворовая территория
Общее имущество дома может быть передано в пользование третьим лицам только на основании решения, принятого на общем собрании собственников большинством голосов (не менее 2/3) и только в том случае, если это не нарушает чьи-либо права и законные интересы. Управляющая компания или ТСЖ не имеют права самостоятельно заключать договора на аренду общего имущества без разрешения жителей — об этом важно помнить.
Как можно зарабатывать на доме?
Типичные источники дохода от общедомового имущества — размещение рекламных конструкций, аренда технических помещений и аренда площадей (в том числе на придомовой территории). Возможности для получения дополнительного дохода во всех случаях индивидуальны и напрямую зависят от характеристик и расположения дома.
Например, если панельная девятиэтажка расположена вдоль улицы с оживлённым автомобильным трафиком — на торце фасада можно разместить рекламный билборд и получать деньги от рекламного агентства. Можно разместить на крыше световой короб или другую рекламную конструкцию — разумеется, за деньги и только в том случае, если это не навредит жильцам.
Самый распространённый пример, подходящий для каждого дома, — получение арендной платы от интернет-провайдеров, размещающих своё оборудование на технических этажах.
С кем и как можно заключить договор на использование общего имущества?
Общим имуществом дома могут пользоваться различные юридические и физические лица — интернет-провайдеры, рекламные агентства, компании, нуждающиеся в рекламе своих услуг, а также индивидуальные предприниматели. Обязательно должен быть оформлен договор и акт приема-передачи с описанием объекта аренды. В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия, в том числе размер арендной платы, сроки и порядок её внесения. Эти условия в каждом случае обсуждаются индивидуально.
В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров, — обычно это старший по дому или председатель ТСЖ.
Имейте в виду, что доходы от использования имущества не являются собственностью уполномоченного лица, — ими распоряжаются все собственники общего имущества. Помните, что нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы и шахты целиком, но можно сдавать часть этих объектов — например, для протяжки кабелей или размещения рекламных конструкций.
На что можно тратить заработанные деньги?
Поскольку распоряжаться общим имуществом дома имеют право все собственники жилых помещений, то и доходы, полученные от сдачи этого имущества в аренду, должны распределяться между собственниками в равных долях.
Здесь всё тоже очень индивидуально. Можно заключить соглашение с управляющей компанией и перечислять ей все поступающие суммы в счёт пропорционального уменьшения стоимости содержания жилья — это позволит каждому жильцу экономить на оплате ЖКУ. Некоторые жители предпочитают тратить деньги на ремонт или благоустройство. В любом случае порядок распоряжения этими средствами должен быть определён на общем собрании собственников.
Как узнать, распоряжается ли кто-нибудь общедомовым имуществом за вас?
1. Нужно провести ревизию общедомового имущества. Председатель совета многоквартирного дома, старший по дому или любой собственник жилья может запросить в управляющей компании информацию обо всех провайдерах, рекламных организациях и иных арендаторах, использующих объекты общего имущества многоквартирного дома.
2. УК, в свою очередь, должна предоставить все необходимые сведения, включая копии протоколов собрания, договоров аренды, размеры арендной платы, накопленных за счёт аренды деньгах и о том, кем и на что они были потрачены.
3. На общем собрании необходимо выбрать ответственного собственника для заключения любых договоров аренды на условиях, утвержденных общим собранием.
4. Затем нужно провести общее собрание собственников и принять решение о направлении денежных средств, поступающих от аренды, на нужды дома или его жителей: ремонт подъездов, установку детской площадки, благоустройство двора, уменьшение платы за содержание жилья
5. Если выяснится, что кто-то пользуется общедомовым имуществом без законных на то оснований, не имея разрешения собственников и договора аренды, — это является поводом для жалобы в прокуратуру и административно-технический надзор.
