Когда поиски на сайтах привели вас к «той самой» квартире, то пора разобраться с тем, как проходит сделка, а ещё проверить застройщика, чтобы не жалеть потом. Рассказываем, что такое ДДУ, ЕГРН и другие слова из мира недвижимости. Поехали!
Если читать не хочется, а просто хотите посмотреть квартиру, то заходите сюда.
Квартира вашей мечты — вторичка
Мы уже писали про плюсы и минусы вторичного жилья тут, а ещё рассказали про подводные камни такой покупки. Если кратко, то вторичка — это вариант для тех, кому надо сразу переехать.
У собственника для продажи должен быть такой список документов:
- свидетельство о праве на наследство (если квартира ему досталась по завещанию);
- свидетельство о государственной регистрации;
- договор купли-продажи;
- единый жилищный документ, где есть вся информация о прописанных жильцах и о самой квартире;
- выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) с информацией о собственниках и возможных обременениях (например, долги по коммунальным платежам). Действует такая справка всего месяц с даты выдачи, поэтому, если вам показывают прошлогоднюю, то требуйте новую;
- документ (справка) о дееспособности собственника.
Вторичка — это непростая тема, про которую можно написать отдельную статью. Нюансов много: от прописанных в квартире несовершеннолетних до незаконной перепланировки. Если решили покупать вторичку, то лучше наймите хорошего риелтора, который поможет вам со всем разобраться.
Квартира мечты — в новостройке (дом уже сдали)
Сданный дом — самый надёжный вариант. Не надо гадать на кофейной гуще, какой будет планировка в реальности, не будет ли проблем с коммуникациями. «Чистота» сделки — 100%, потому что нет собственника с толпой родственников, которые имеют право на его квартиру, и прописанных в квартире детей, которых по закону надо куда-то прописать перед продажей жилья. Сделка с такой квартирой проходит просто и достаточно быстро, очень во многом помогает и сам застройщик, который продает вам квартиру. Но есть одно «но» — цена. Цены тут могут кусаться, выбор квартир небольшой (почти все уже раскупили). Увы, не бывает в мире ничего идеального.
На что обратить внимание при покупке квартиры в сданном доме:
- Сайт застройщика с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (самый главный документ).
- Дом доложен быть поставлен на кадастровый учёт (для оформления права собственности).
- Оригиналы документов с сайта в офисе (обычно заверенные копии).
Всё! Дальше выбирайте планировку и попросите показать её в реальности: в сданном доме это возможно, а вот в строящемся могут отказать по закону. Когда выбор сделан, вам предлагают подписать договор купли-продажи, внести оплату (полная сумма), принять квартиру и подписать акт передачи. Потом уже происходит регистрация права собственности. Ну, вот и всё — квартира ваша!
Квартира мечты — в строящемся доме
Да это же прекрасно! Можно сэкономить до 20−30% (если сравнивать с жильём в построенном доме), бывает, что и до 50%. Впечатляет? Например, в СМАРТ квартале на Сурикова старт продаж в доме № 6 начался с 39 000 рублей за квадрат, а сейчас квартиры продаются за 53−54 000 рублей за квадрат. Цена за квадрат выросла на 14 000 рублей, а это без малого 30%! А после сдачи дома, цены вырастут еще (даже не можем предположить на сколько). Советуем проверить цены на объекты на сайте «Капитал — строитель жилья!» прямо сейчас.
«А как быть уверенным, что дом точно достроят? У знакомой моей мамы дом начали стоить десять лет назад и не построили до сих пор, деньги тоже не вернули», — волнуется Маша. Спокойствие, Маша, только спокойствие! Сейчас всё расскажем.
Покупка квартиры требует не только внушительной суммы денег, но проверки. Чтобы сохранить свои деньги, жить долго и счастливо в новой квартире, узнайте всё о застройщике.
Правила проверки застройщика:
-
Проверьте информацию по существующим базам. Первая —сайт Единого реестра застройщиков России. Тут вся правда о рейтинге застройщика в регионе и России. На портале можно посмотреть рейтинг надёжности застройщика, у «Капитал — строитель жилья!» рейтинг надёжности 5 из 5 возможных баллов. Отличники!
Вторая — сайт Наш.дом.рф (единая информационная система жилищного строительства), обновляется он часто, а найти там можно всю информацию по застройщику.
Третья — обычный поиск в Интернете (тоже полезно). - Проверьте документы застройщика
У застройщика два главных документа, которые вам нужно изучить:
- Разрешение на строительство. Выдают этот документ местные власти. Если у застройщика нет разрешения на строительство, то стройка у него незаконная, и ничего хорошего из этого не выйдет. Смело уходите к другому застройщику.
- Проектная декларация — документ, который застройщик готовит сам. В проектной декларации указана информация о компании (где находится, адрес юрлица, график работы, номер госрегистрации, учредители, лицензия с номером и сроком действия, проекты, которые реализованы за последние три года, сроки строительства, финансирование и так далее). Важно! Если застройщик не занимается рекламой своей стройки, то проектную декларацию он может скрыть.
В проектной декларации также указывают срок сдачи дома.
Если застройщик заранее знает, что в сроки он не уложится, то компания должна предложить дольщику дополнительное соглашение, где уже будет новая дата. Клиент может согласиться или забрать свои деньги.
Знаем, что изучать документы — не самое весёлое занятие, но лучше скучно сейчас, чем грустно и больно (за потраченные деньги/силы/время) потом.
-
Сравните документы на сайте с оригиналами в офисе. В мире, где есть графические редакторы, можно «нарисовать» любой документ и выложит его в сеть, поэтому просите оригиналы. Вам обязаны показать: свидетельство о государственной регистрации и о постановке на учёт в налоговой, устав, годовые отчеты и аудиторские заключения. У застройщика должны быть заверенные копии этих документов.
Когда застройщик показывает документы сразу, то ему нечего скрывать. Это большой плюс!
Ещё можно попросить показать документы по техническим условиям, чтобы быть уверенным, что в доме всё будет хорошо с отоплением и водоснабжением. Только эти документы застройщик по закону может и не показывать по требованию. -
Следите за соцсетями и задавайте вопросы про стройку
Социальные сети — это сундук с полезной и не очень информацией. Для покупателя квартиры скорее полезной. В группах по строящимся (или уже построенным) домам вам всё расскажут честно про сроки сдачи, общение с застройщиком и много чего другого. Так и с будущими соседями можно познакомиться. В своих группах застройщики обычно делают фотоотчеты, если нет, то стоит задуматься. Хороший и честный застройщик ещё снимает видео или вообще устанавливает онлайн камеру, чтобы можно было наблюдать за стройкой в реальном времени.
-
Узнайте о страховании ответственности застройщика. Сейчас время перемен в этой сфере. До октября 2017 года ответственность застройщика страховали в одной из компаний, утвержденных ЦБ
Р. Ф. Страховые компании могли сотрудничать с застройщиками по объектам, где договор ДДУ заключили до 20 октября 2017-го (строящиеся дома, где до этого срока квартиры купили/продали). Дальше в октябре 2017-го застройщики начали отчислять 1,2% от суммы каждого договора в специальный фонд (Фонд защиты прав дольщиков). В «Капитал — Строитель жилья!» все договора застрахованы в фонде защиты прав граждан — участников долевого строительства. - Изучите договор долевого участия (тот самый ДДУ). ДДУ — это документ, который определяет отношения между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме. Если дом построен, то вы оформляете договор купли-продажи.
В договоре должны быть:
- адрес дома (строительный);
- кадастровый номер участка, где строится дом;
- этаж и номер квартиры (пока предварительный);
- планировка, площадь квартиры и высота потолков;
- дата сдачи дома.
«Так нам ещё придётся заключать ДДУ? А как же ФЗ 214 и отмена долевого строительства?» — интересуются Серёжа.
Долевого строительства не будет после 1 июля 2019 года? Да, но только, если говорить о финансировании строительства.
Важно! Договор долевого участия — это не долевое строительство, сам договор ДДУ останется. Просто в договоре с 1 июля 2019 будут указывать, что оплата будет проходить через эскроу-счёт в банке. Дальше заключается договор (трехсторонний) между банком, застройщиком и покупателем квартиры. Банк может быть только из списка Центробанка.
Перечисление средств на счёт застройщика произойдёт только после того, как первый покупатель в сданном доме оформит право собственности. Раньше доступа к деньгам дольщиков у застройщика не будет. Финансирование стройки будет происходить за счёт кредита в банке. С такими условиями произойдёт повышение себестоимости жилья на 15−20%, а ещё с частыми отзывами лицензий у банков риски повышаются.
Изменится и финансирование строительства. До 1 июля 2019 года застройщик может строить:
- на собственные средства;
- использовать деньги дольщиков;
- брать кредиты в банке (проектное финансирование).
С 1 июля 2019 года все стройки переходят на проектное финансировании. Банк даёт деньги застройщику на проект, а застройщик возвращает кредит из денег покупателей квартир. Пока дом не построен, участок будет в залоге у банка до момента возврата долга.
Если застройщик обанкротился, дольщику выплачивается компенсация от Фонда защиты прав дольщиков. Дом построили, а ваша квартира не соответствует ДДУ? То вы можете требовать возврата денег или выплаты компенсации. Кстати, на каждый день просрочки при сдаче дома считается пенни.
Квартира мечты — в новостройке, но её уже купили
Такое бывает, особенно, если очень долго не решаться на покупку. Но мечты должны сбываться, поэтому и квартиру можно перекупить. Покупка квартиру другого дольщика — это договор «переуступки». Бывает, что купить можно дешевле, чем на текущем этапе строительства, а если продавцу срочно нужны деньги, то скидка может быть очень большой. От цен застройщика такая сделка уже почти не зависит.
Что важно?
- Бывший владелец не будет нести ответственность перед покупателем за сроки сдачи и качество дома. Теперь вы дольщик, и общаться по всем вопросам придётся с застройщиком.
- Если у предыдущего хозяина долг перед застройщиком, то платить его (в случае перекупки квартиры) будете вы.
- На «переуступку» надо получить согласие застройщика. По закону перепродавать квартиру в строящемся доме без разрешения застройщика можно только в том случае, если продавец не имеет долгов перед застройщиком. В любом случае согласие застройщика нужно для оформления сделки в регистрационной палате и в случае ипотеки. Такая вот особенность.
Скорее бы уже купить! Идём на просмотр и делаем бронь
Квартиру мечты вы нашли. Квадратные метры, планировка, этаж — все звёзды сошлись, а это значит, что пора идти смотреть квартиру в реальности (если возможно) и бронировать (если понравится), чтобы она не стала мечтой кого-нибудь другого. Обидно же будет упустить!
Когда дом уже сдали, то проблем с просмотром нет, а если стройка ещё идёт, то на просмотр надо записываться заранее. «Капитал — Строитель жилья» предлагает посетить экскурсию по просмотровому этажу, техноруму, а скоро появятся ещё и шоу-румы (готовые квартиры с ремонтом и мебелью).
Квартиру можно забронировать до самой сделки, а условия бронирования устанавливают сами застройщики. Вы забронировали квартиру — вы на финишной прямой, осталось только чуть-чуть потратить время на ипотеку.
Новостройка (дом уже сдан) или вторичка
Список документов
- паспорта покупателя и продавца. Ещё нужна будет нотариальная доверенность, если продаёт квартиру представитель продавца;
- сам договор купли-продажи (три экземпляра): первый для Росреестра, ещё два для сторон сделки;
- акт приемки-передачи (как и договор в трёх экземплярах);
- выписка из ЕГРН на квартиру (Единый государственный реестр недвижимости), или свидетельство о праве собственности продавца;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка обовсех лицах, которые зарегистрированы в квартире.
Для оформления ипотеки вас дополнительно могут попросить предоставить:
- Согласие супруга на сделку (заверенное нотариально), когда собственник или покупатель в браке.
- Соглашения органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний. Этот документ предоставит продавец, но проконтролировать его стоит, чтобы не было потом сюрпризов.
Договор купли-продажи регистрируют 5−14 рабочих дней.
Квартира в строящемся доме. Оформляем ДДУ
Список документов
- паспорт покупателя или покупателей, если квартира будет оформлена на нескольких человек;
- согласие от супруга или супруги, если покупатель в браке. В таком случае недвижимость считают приобретенной совместно;
- свидетельство о рождении ребёнка, если квартира закреплена за ним;
- справка от банка, если квартиру вы берёте в ипотеку и ипотечное соглашение.
Внимание! Оплата проводится только после регистрации ДДУ в Росреестре. Пока договор не зарегистрирован, деньги с вас не имеют права брать. Если требуют деньги до регистрации ДДУ, то нарушают закон.
Маша и Серёжа выбрали квартиру, вроде бы разобрались с документами (и поняли, что не всё так страшно), но всё равно сомнения остались…
Ещё раз о технике безопасности при покупке квартиры:
- Будьте дотошными, когда проверяйте застройщика. Не забывайте про сайт Единогореестра застройщиков России. Тут за застройщиками строго следят.
-
Внимательно проверяйте документы (см. выше).
-
Сходите к юристу и проконсультируйтесь с ним про ДДУ (на всякий случай).
-
Подписывайте ипотечное соглашение только тогда, когда точно всё поняли. Про ипотеку мы рассказали в предыдущей статье.
-
Следите за ходом строительства.
Когда дом сдадут, застройщик позвонит вам (или пришлёт смс) и пригласить получить ключи. Пам-пам!
Будем честными: в половине случаев можно найти недостатки. Обязательно проверяйте свою квартиру при приёмке. Если в квартире невозможно жить из-за недочетов, то не подписывайте акт приёмки. Например, в стене есть дыры, не работает канализация, не закрывается входная дверью. Все недоработки фиксируют в дефектном акте, потом устраняют, и можно принимать квартиру, подписать акт приема-передачи, забрать ключи и начать оформление квартиры в собственность. На несерьезные недочёты обращать внимание и не стоит, их вы поправите во время ремонта. Про это мы тоже ещё расскажем дальше.
Читайте также статьи Хочу купить квартиру! Как быть? и О, ипотека! Как взять, выплатить и не жалеть потом
