Признайтесь, что такие мысли могли быть у вас, у ваших друзей/знакомых/родственников. Про ипотеку написано и сказано много, но остаётся она тайной, покрытой мраком (на самом деле нет). Продолжаем серию статей «Правильные советы при покупке квартиры» совместно с «Капитал — строитель жилья!» и нашими героями — молодой семьёй Машей и Серёжей. Сегодня говорим про ипотеку и только про неё. Вперёд!
Маша с Серёжей задумались… Вот возьмём, а платить-то сможем? Или стоит подождать несколько лет и накопить?
Копим или берём квартиру в ипотеку
Про ипотечные страхи мы уже писали, но и в этой статье про них тоже вспомним.
С чего начинается ипотека? С огромного желания купить квартиру. Какой вариант покупки у обычной молодой семьи, где у обоих есть постоянный доход
Вариант № 1:
Храним деньги в банке (стеклянной дома или в настоящем надёжном), живём с родителями или ещё платим за съёмное жильё, через N лет наконец покупаем (или нет, потому что уровень цен и инфляции просто «съест» все накопления). Если всё же — это ваш вариант, то открывайте пополняемый депозит без возможности снятия (год-два), копите проценты и помните про инфляцию. Вариант с накоплением подойдёт, если у вас уже есть какая-то весомая сумма, и до квартиры мечты осталось совсем чуть-чуть. Другой вариант — рассрочка, которая возможна с первоначальным взносом от 20 до 80%. Брать рассрочку выгодно, если вы можете выплатить оставшуюся сумму где-то за год. Условия рассрочки могут быть разными.
Вариант № 2:
Берём ипотеку. Ипотека — это долгосрочный целевой кредит, который дают под залог покупаемой недвижимости. Квартира станет вашей не сразу, а только после возврата долга, до этого ваша квартира будет в залоге у банка. Придумали её ещё в Древней Греции, и называли так ответственность одного грека-должника перед другим (кредитором), который давал в долг первому под залог земли.
— Получается, если мы перестанем платить, то нас выселят? — Маша с Серёжей заволновались.
Может, но такие случаи очень редкие. Надо стать злостным должником, чтобы квартиру отобрали. Банк сначала пойдёт на уступку, например, предоставит кредитные каникулы, подскажет, как можно сделать рефинансирование ипотеки или даст отсрочку, а потом только начнёт применять крайние меры.
Чтобы не доводить до крайностей, к ипотеке надо подготовиться. Для начала зайдите на сайт застройщика или банка, найдите ипотечный калькулятор и рассчитайте сумму ипотеки. Например, если вам надо взять 1 500 000 рублей под 10% на 20 лет, то в месяц придётся платить 15 000 рублей.
— А сейчас платим 16000 рублей в месяц за съёмную! — говорит Серёжа. Свою-то выгоднее будет, ребята! Главное — правильно оценить свои возможности.
Узнайте, сможете вы платить ипотеку или нет
Для начала устройте репетицию. Каждый месяц откладывайте сумму, которая равна ежемесячному платежу, если знаете, каким он будет. Тогда сможете почувствовать на себе, насколько просто или не очень вам будет платить 15−20 лет.
Как рассчитать ежемесячный платёж? Опять же с помощью ипотечного калькулятора.
Допустим, вы хотите купить евродвушку стоимостью 2 200 000 рублей. Общая зарплата вашей семьи — 90 000 рублей, первоначальный взнос — 500 000 рублей. В кредит вам нужно взять 1 700 000 рублей. По ипотечному калькулятору считаем и получаем сумму ежемесячного платежа — 16 980 рублей.
Если вы снимаете жилье, например, за 15 000 рублей, то постарайтесь откладывать еще 5 000 рублей, чтобы понять, удобно ли вам будет платить 15 000 — 25 000 рублей плюс коммуналку в месяц. Не снимаете квартиру — просто откладывайте с зарплаты 20 000 рублей. Так и себя проверить можно, и на первоначальный взнос накопить!
Маша с Сережей посчитали и поняли, что могут взять сразу и двушку, точнее евротрёшку от «Капитал — строитель жилья!». Только теперь им важно узнать подробности про ипотеку. Какие документы нужны? Как происходит оформление?
Изучаем словарь ипотечника
Ипотеку берёт заемщик, который отвечает перед банком. Если вы собираетесь оформлять ипотеку на себя, то заёмщиком будете вы, если ваш родственник (муж/жена/родители/дети), то заёмщиками будут они.
Другой участник ипотеки — созаёмщик, он почти, как заёмщик, потому что тоже несёт ответственность перед банком. Если заёмщик перестал платить, то платит созаёмщик. О как! Для тех, кто в море в браке, все тягости ипотеки несёт на себе также супруг, причём автоматически. Конечно, можно подписать брачный договор и отметить, что имущество принадлежит только одному. У заёмщика часто есть доля в ипотечном жилье.
Третий, но не лишний в ипотеке — поручитель. Он почти, как созаёмщик, но с другой ответственностью. Если у вас есть поручитель, то вы для банка становитесь более надёжным заёмщиком, и тот охотнее даст вам кредит. Поручитель же рискует и не получает вообще никакой выгоды: ему придётся гасить долг за вас, если вы не сможете платить.
Определяет ипотеку ипотечная ставка — процент, который определяет, сколько вы в итоге переплатите по кредиту. Чем меньше ставка, тем меньше сумма переплаты.
Когда вы берёте ипотеку, то платите сначала первоначальный взнос. Сумма первоначального взноса обычно — 15% от стоимости жилья.
После того, как ипотека оформлена, внесён первоначальный взнос, то каждый месяц вы совершаете ежемесячный платёж. Бывает от аннуительный и дифференцированный (страшно-то как!).
Аннуитетный платеж — это, когда сумма на всём сроке одинаковая. Сначала выплачивается бОльшая часть процентов, а не сам долг. Количество месяцев и лет выплаты зависит от общего срок ипотеки.
Дифференцированный платеж меняется каждый месяц. Несколько лет в начале вы платите много, а потом намного меньше к концу срока. Такой платёж более выгодный, потому что меньше переплата, но надо быть готовым к крупным платежам. Тип платежа вы выбираете сами.
Вернёмся к Маше и Серёже, которые выбрали квартиру от «Капитал — строитель жилья!» за 2 300 000 рублей, на первоначальный взнос ребята уже накопили 500 000 рублей, ставка — 10,5%. Осталось выплатить 1 800 000 рублей, срок кредита — 20 лет. С аннуительным платежом нужно будет платить 17 970 рублей в месяц с переплатой в 2 520 000 рублей. Дифференцированный платеж будет от 28 250 в начале срока, и до 14 800 рублей в конце, сумма переплаты — 1 900 000 рублей. Получается, при равных условиях сумма переплаты отличается на 620 000 рублей.
Самое «страшное» слово из ипотечного мира — это срок ипотеки (период времени, за который надо её выплатить). В России максимальный срок ипотечного кредита равен 30 годам, но оптимально брать на 15 лет, потому что переплата зависит от срока, а ежемесячный платёж не сильно будет отличаться.
Иногда можно сделать рефинансирование ипотеки — оформить новую ипотеку со сниженной ставкой, чтобы сумма ежемесячного платежа и переплата ипотеки уменьшились. Старый кредит в таком случае считается закрытым.
Считаем ипотеку правильно, чтобы и на ремонт хватило, и на мебель, и на отпуск потом
- Выбираем банк
Когда вы берёте вторичку, то банк можно выбрать любой. Подайте заявку сразу в несколько и остановитесь на самом выгодном предложении.
Если остановили выбор на новостройке, то тут другая история: ипотеку даёт банк-партнёр застройщика. Партнёрские программы с застройщиками достаточно выгодные, потому что ставка может быть ниже, чем для вторички. Да и надёжные банки-партнёры для застройщика — это большой плюс.
В офисе застройщиков часто есть свои менеджеры по ипотеке, которые помогут выбрать выгодное предложение. Например, в «Капитал — Строитель жилья!» менеджер по ипотеке поможет вам получить одобрение сразу в нескольких банках. В итоге покупатель получает обзор максимально выгодных для него условий.
И снова возьмём молодую семью Маша и Серёжа, им по 30 лет, они молоды, счастливы и хотят купить квартиру в «Капитале». Какие у них параметры для ипотеки? Стоимость квартиры — 2 300 000 рублей, на первоначальный взнос набрали 500 000 рублей, зарабатывают на двоих — 90 000 рублей. Им нужно взять у банка 1 800 000 рублей.
- Разбираемся с ипотечными ставками
Эксперты говорят, что в 2019-м ставки вырастут, поэтому лучшее время для покупки квартиры — сейчас. Сам глава «Сбербанка» Герман Греф сказал, что в текущих условиях все банки вынуждены несколько раз поднять ставки.
Вернёмся к Маше и Серёже. Они изучили ставки в начале 2019 года и поняли, что в среднем банк может дать кредит под 10−11% годовых. Если бы ставка была ниже, то можно было бы платить меньше каждый месяц, но для этого подсуетиться и взять ипотеку надо было полгода назад. «Вот бы сэкономили!» — подумали Маша и Серёжа.
Хорошо было оформлять ипотеку в середине 2018-го, там ставки упали до рекордных 9−9,5%, а банки-партнёры застройщиков давали вообще 8,5%. С осени 2018 года всё поменялось, и ставки начали расти вверх. Наступил Новый 2019 год, и «Сбербанк» стал давать ипотеку под 10,5%, ВТБ под 10−11%.
Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка. То есть всё начал ЦБ РФ, который в сентябре 2018-го впервые за четыре года повысил ключевую ставку с 7,25% до 7,5%. В декабре она подросла ещё немного и стала уже 7,75%.
Снова Маша и Серёжа. Они — молодая семья, и у одного государственного банка есть для них акция «Молодая семья» только для вторички, ставка там — 10,%. Для оформления важно быть моложе 35 лет (хотя бы одному), иметь зарплатную карту банка, застраховать жизнь и внести первоначальный взнос от 20% и больше (от стоимости жилья). Если ребята выберут новостройку, то банк-партнёр даст им ставку 9,25%.
- Узнаем про льготы для семейных и военных
Семье, где с 2018 по 2022 году появляется второй и последующий ребёнок, могут дать ипотеку на льготных условиях — 6% годовых или рефинансировать уже существующую ипотеку. Тут купить можно только квартиру в новостройке, по вторичке льготную ипотеку не дадут. В Москве и Санкт-Петербурге лимит такой ипотеки — 8 000 000 рублей, остальные регионы должны уложиться в 3 000 000 рублей. Первоначальный взнос придётся заплатить не меньше 20% от стоимости квартиры. Когда льготный период закончится, то ставку посчитают по формуле: ключевая ставка Центробанка + 2%.
У военных тоже есть льготы. Они могут участвовать в накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, но только после трёх лет службы. От государства даётся бонус: оно перечисляет каждый год в среднем 240 000 рублей в год на счета участников. Когда пройдёт три года, можно взять кредит и потратить деньги на счёте на первоначальный взнос. По военной ипотеке есть лимит — 2 400 000 рублей. Пока служба идёт, за военного ипотеку платит государство.
- Рассчитываем первоначальный взнос
Банки сами решают, какой первоначальный взнос установить. Обычно сумма бывает от 10% до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Вносите больше — получаете более выгодные условия, а ежемесячный платёж будет меньше, как и общая переплата. Материнский капитал тоже подойдёт для первоначального взноса.
Иногда банки дают ипотеку без первоначального взноса, но только под залог жилья.
Сумма кредита может быть 100% стоимости покупаемого жилья, но не больше 60% стоимости квартиры под залог.
У Маши и Серёжи накопилось 500 000 рублей, они хотят потратить их на первоначальный взнос. Их квартира стоит 2 300 000 рублей. Их первоначальный взнос — это 23,5% от стоимости квартиры. Акция «Молодая семья» позволяет им взять ипотеку со ставкой 10,5% (на вторичку). Если бы сумма взноса была бы меньше (15−20% от стоимости квартиры), то надбавка банка по этому предложению получилась бы +0,2% (общая ставка -10,7%).
- Рассчитаем ежемесячный платеж
Какой платёж будет комфортным для вас? Считается, что ипотека должна быть не больше 30% от дохода семьи, но банки могут одобрить ипотеку, если ежемесячный платёж не больше 40%. Если значение больше, то банк рискует и повышает ставку, чтобы перестраховаться. Бывает и так, что кредит одобряют тем, у кого на выплату уходит в месяц 70% от совокупного дохода, но банки игнорируют этот факт.
Перед настоящей ипотекой отрепетируйте (см. выше). Записывайте все свои траты за месяц: продукты домой, кафе и ресторан, коммуналка, одежда, лекарства, образование, развлечения. Оцените важность своих трат и решите, от чего можно отказаться хотя бы на время. Например, избегайте спонтанных покупок, составляйте список прежде, чем идти в магазин. Оставляйте деньги, которые сможете сэкономить на «подушку безопасности» для будущей и потеки. Всякое же может случиться.
- Оформляем страховку
Перед тем, как станете ипотечником, не забудьте оформить страховку. Застраховать придётся:
- саму квартиру от повреждений и утраты, но только вторичку;
- титул страхуется для вторички, чтобы не потерять право собственности из-за мошенников;
- ваша жизнь тоже страхуется, причём на всю стоимость кредита с прибавлением процентов (1-я, 2-я группы инвалидности и уход из жизни), но не стоит паниковать — это формальности.
Страховка титула делается на три года, потом сделки с недвижимостью оспорить уже нельзя, поэтому после трех лет можно спать спокойно. Если не будете страховать жизнь, то банк завысит ставку. Страховка обойдётся вам в 0,5−1,5% от суммы кредита.
Договор заключают на год, обычно со страховой компанией-партнёром банка. Через год вы спокойно можете найти страховку и подешевле (на жизнь и квартиру), потому что из-за конкуренции на рынке много предложений. Страховки дорожают от года к году, поэтому искать выгодное предложение — это мудрое решение. Не забудьте только сообщить банку, что сменили страховщика.
Маше и Серёже для их кредита страховка обойдётся в 3000—6000 рублей, расчёт идёт независимо от возраста и пола первого (в договоре) заёмщика. Сумма страховки будет меняться каждый год, зависит она от оставшейся суммы долга. Для Вашего удобства ипотечный брокер «Капитал — Строитель жилья!» сразу вам посчитает расходы на страховку в зависимости от выбранного банка.
Оформляем документы для ипотеки: список
«Дадут ли нам ипотеку?» — задают вопрос Маша и Серёжа и другие будущие покупатели квартир. Давайте узнаем, какие документы нужно собрать и условия выполнить, чтобы ипотеку точно дали.
Стартовый возраст для ипотеки — 18 лет, раньше не дадут. На момент выплаты долга вам должно быть не более 85 лет. На текущей работе ваш стаж должен быть не меньше 3 месяцев, а общий трудовой должен быть больше года. Банк проверит вашу платёжеспособность, а именно ваш доход, с которым вы сможете платить каждый месяц. Проверят и созаёмщика. Иногда банки просят дополнительные документы: права, военный билет или заграничный паспорт. Если вы ИП, то скорее всего попросят свидетельство или налоговую декларацию.
Документы для заявки на ипотеку:
- анкета (она же заявление) самого заёмщика и созаёмщика;
- паспорта заёмщика и созаёмщика;
- свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребёнка (всех, которым нет 18 лет);
- ещё один документ, который подтверждает вашу личность. Например, водительские права, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, СНИЛС или загранпаспорт;
- документы, которые подтверждают ваше финансовое состояние и наличие у вас работы (нужно для заёмщика и созаёмщика): справка по форме банка или 2НДФЛ (лучше предоставить её, чтобы банк не увеличил ставку);
- документы по залогу, когда оформляете ипотеку под залог существующего жилья);
- документы, которые подтверждают наличие у вас первоначального взноса;
- документы по покупаемой недвижимости и отчёт по оценке.
Для вторичного жилья ещё нужна справка из ЕГРН, справка о том, что нет задолженности по коммуналке. Документы собираете и платите за них вы сами, также в сборе может помочь ваш риелтор.
Для покупки квартиры в новостройке всё проще: у банка уже есть большинство документов по застройщику и по проекту, потому что все объекты проходят аккредитацию у банка. «Капитал — строитель жилья!» для удобства своих покупателей аккредитовывает свои жилые комплексы в крупных банках города Тулы: ПАО «Сбербанк России2, Банк ВТБ ПАО, АО «Россельхозбанк», АО «Банк ДОМ. РФ», АО «Райффайзенбанк», ПАО «МИнБанк, «Газпромбанк» (Акционерное общество), ПАО «Совкомбанк», ПАО Банк «ФК Открытие», ПАО Банк «Уралсиб».
Одобрят или откажут?
На одобрение заявки у банка уходит несколько дней. Если банк отвечает положительно, то у вас есть 3 месяца на оформление сделки. Ставка останется такой же, даже если за время оформления ставки вырастут. Для банка самое главное — сможете ли вы платить, важны ваши доходы (заёмщика) и доходы созаёмщка, а также собственность, которая уже есть.
Отказ обычно бывает из-за плохой кредитной истории. Если вы раньше не платили вовремя, да ещё и к вам приходили коллекторы, то доверять вам нельзя. Вызвать отказ могут липовые справки с работы, сложности могут быть для заёмщиков с судимостью (была или есть).
Маша и Серёжа рассчитывают свои шансы на одобрение ипотеки, как 99%! Мы бы дали им все 100%.
Финишная прямая: оформляем ипотеку, сделку купли-продажи и ДДУ
Когда квартиру вы выбрали, застройщик (или продавец) готовит шаблон договора, который отправляется в банк на проверку. Сотрудник банка готовит кредитный договор, подписать который вас лично пригласят в банк.
Давайте разберём всё по шагам:
-
Подписание кредитного договора. Внимательно читайте договор, там будет сумма кредита, срок, порядок уплаты процентов по кредиту, порядок возврата суммы кредита.
Сумму кредита указывают прописью, шрифт должен быть понятным, легко читаться.
Ещё в договоре указывают условия досрочного погашения, советуем предупреждать, если собираетесь внести досрочный платёж. Также в договоре указывают санкции их применение к вам. - Заключение договора купли-продажи или ДКП (вторичка), или договор долевого участия (ДДУ для новостроек).
- Открытие счета, на который банк перечислит вам деньги. Продавец сможет их получить только, когда будет оформлено право собственности (готовый дом). Для квартиры в строящемся доме только после регистрации ДДУ.
-
Регистрация документов в Росреестре (можно через МФЦ). Покупая квартиру в новостройке, можете забыть про этот шаг: почти все застройщики всё сделают за вас, но обязательно уточните этот момент. В «Капитал — Строитель жилья!» вам предложат оформить электронную регистрацию сделки. В таком формате своя выгода: не нужно стоять в очередях в МФЦ, договор регистрируется быстрее, а значит, вы экономите свое время, а еще, например, при электронной регистрации сделки с ипотекой по «Сбербанку» предоставляется скидка в размере 0,1% от ставки.
Регистрация договора и переход права собственности оформляется обычно за неделю.
Ещё раз про ипотечные страхи
Страх № 1 «Буду платить до старости!» .
Так часто говорят про ипотеку. По статистике ипотечник возвращает долг за 7 лет, делая это быстрее запланированного графика. А где деньги-то брать? Вопрос тоже популярный. Начните экономить — это первый совет. Второй — вы получите налоговый вычет на покупку жилья. Третий — есть вычет на погашение процентов по ипотеке. Вычеты можно получить один раз в жизни и жене, и мужу отдельно. Если вы берёте квартиру, которая стоит больше 2 000 000 рублей, то вычет на руки будет 260 000 рублей на человека за покупку жилья. Выплаты могут быть частями в течение нескольких лет, это будет зависеть от зарплаты. Ещё можно получить на эту сумму где-то 390 000 рублей на процент по ипотеке (также для мужа и жены отдельно).
Страх № 2 «Не смогу выплачивать ипотеку, влезу в доги».
Подготовьте себе «подушку безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств. Всякое же бывает. Надёжнее всего накопить «подушку безопасности» по сумме равную нескольким вашим зарплатам (если возможно). Не забудьте про страховку жизни. Если что-то случится, то ипотеку заплатит страховая. Банки лояльно относятся к заёмщикам, которые попали в трудную жизненную ситуацию и могут, например, уменьшить на время сумму платежа. В кредитом договоре такие бонусы всегда прописаны. Есть ещё страховка от потери работы, если вас сократят, или компания обанкротится, то вы принесете справку с биржи труда, и банк сам будет платить ипотеку.
Страх № 3. «Вдруг банк увеличит ставку на кредит, который он уже дал».
Спокойствие и только спокойствие! Банк так не сделает, потому что у него нет таких прав после заключения договора. Пересмотреть договор уже нельзя, а ставка у вас фиксированная. Могут измениться только индивидуальные условия, если они были в договоре. Есть ипотека с переменной ставкой, которая меняется каждый квартал и зависит от уровня инфляции. Такой кредит предлагает госструктура ДОМ.РФ.
Есть и другие примеры, когда условия ипотеки меняются. Можно, например, рефинансировать ипотеку, но такое возможно только по инициативе заёмщика. Так первый кредит выплачивается досрочно и берётся новый по более выгодным условиям.
Свежа ещё в памяти история с валютной ипотекой. Тогда банки согласились перевести ипотеку в рубли и изменили условия договоров. До кризиса 2008-го валютные кредиты были выгодными, проценты были небольшими, выплаты умеренными, но потом произошло падение рубля. Девальвация привела к повышению платежей, также случилось в 2014-м. Многие не смогли платить и продали свои квартиры, чтобы погасить кредит. Грустная история! К счастью, больше ипотеку в валюте не дают.
Тем временем Маша с Серёжей ещё раз убедились, что квартиру возьмут от
«Капитал — Строитель жилья!», потому что так выгодно. Их квартира мечты стоит 2 300 000 рублей. Их первоначальный взнос будет 500 000 рублей, ипотека в банке-партнёре — под 10% годовых. В месяц паре комфортно платить 30 000 рублей, поэтому ипотеку они берут всего на 7 лет с ежемесячным платежом в 29 880 рублей.
Дополнительные траты обошлись в 5000 рублей, за госпошлину за госрегистрацию договора в МФЦ заплатили 175 рублей. Осталось дождаться ключей!
Застройщик СМАРТ квартала на Сурикова OOO «Звезда» и ООО «ТЗЖБИ». Информация и проектные декларации на сайте kapital71.ru или по телефону 71−00−01.
