Как это? А как же подумать о ремонте? А лыжи и велосипеды где хранить будете? А машину ставить? Без паники! Вместе с «Капитал — строитель жилья!» и проектом «Правильные советы при покупке квартиры» расскажем обо всём и сразу.
Вместе с нами молодая семья Маша и Серёжа, которые уже знают всё про ипотеку, выбор правильной планировки и надёжного застройщика.
Не будем лукавить: жильё — это дорого. В Туле квартиру в новостройке можно купить за 1 300 000 рублей, но больше однушки или студии за такую цену найти ничего не получится, если только «убитую» вторичку.
«А из чего складывается стоимость квартиры? Знаем, что в центре дороже, чем на окраинах», — спрашивают Маша и Серёжа.
Из чего складывается цена за квадратный метр жилья
- Район города
Очевидно, правда? Однушка 33 кв. м дальше от центра города будет стоить дешевле такой же квартиры в центре. Неочевидный плюс к цене —окружение (но не всегда). Парк или водоём у дома может увеличить стоимость жилья, а высоковольтная линия наоборот снизить.
- Инфраструктура
Вы бы хотели жить в доме в чистом поле даже без магазина рядом? Вот и никто бы не хотел (если вы, конечно, не отшельник-экстремал). Школы и детские сады, поликлиники рядом тоже влияют на стоимость жилья.
- Транспорт
Да, здесь про пробки. Не хотите выезжать из района по несколько часов, а потому столько же стоять в пробках вечером — придётся потратиться на квартиру ближе к центру. Сюда же относится расположение остановок общественного транспорта (рядом с домом или далеко).
- Этап покупки квартиры
Если дом ещё только на стадии котлована, то на старте продаж квартиру можно купить на 30% дешевле, чем перед сдачей дома. Старт продаж, как только начинает стройку. Покупать жилье в это время выгодно, но рискованно. Например, в СМАРТ квартале на Сурикова квадратный метр в доме №6 стоил 39 000 рублей, а сейчас квартиры продаются за 51-52 000 рублей за квадрат. Цена за квадрат выросла на 12 000 рублей, после сдачи дома, цены вырастут ещё.
Всё новое и сделано под ваш вкус. В новостройке не будет неприятного
«А вдруг не достроят?» — волнуются Маша и Серёжа. Спокойно, ребята! Сейчас расскажем, как проверить застройщика.
Есть сайт Единого реестра застройщиков Российской Федерации. На этом сайте вы узнаете важную информацию по застройщику: рейтинг ЕРЗ (соблюдение застройщиком декларируемого срока ввода жилья), какое место по региону занимает застройщик, у которого вы решили приобрести квартиру. Например, рейтинг надежности у «Капитал – Строитель жилья» 5 из 5 баллов. Отличники региона!
«Вот это новость! В ТОПе застройщиков России больше трех тысяч компаний, Знаете, на каком месте "Капитал "? 21 место из трех тысяч — это мощь!» — заметил Серёжа.
Ещё покупать квартиру в новостройке выгодно потому, что есть большой выбор. Чем ближе к сдаче, тем меньше квартир остаётся.
«Стоп! А как же обманутые дольщики? У моей знакомой дом так и не достроили», — говорит Маша.
Да, все мы помним истории, когда люди оставались без денег и квартир. Но с этого года всё по-другому, потому что на защиту покупателей квартир встало государство. Подробнее об этом расскажем в другой статье.
- Класс дома, где вы хотите купить квартиру.
«Стандарт», «комфорт», «бизнес», иногда «элит» или «премиум» — такие классификации можно увидеть в буклетах застройщиков. Здесь всё просто: «стандарт» — дешевле, «бизнес» — дороже. Но стоит ли оно того или это снова уловки маркетологов? Давайте разберемся.
В массовых проектах оригинальности мало: низкие потолки, маленькие кухни, где не развернуться, парковка на три автомобиля, а то и вообще её нет, детские площадки с железными качелями и асфальтом под ними, а в песочницу помещаются разве что местные коты. Обычно такие дома стоят на окраинах, а то и вообще в чистом поле, куда даже таксисты отказываются приезжать. Дёшево и сердито — это про «стандарт».
В «комфорте» квартиры просторнее: уже 35-47 кв. м, у дома всегда есть парковка и благоустроенный двор, на этажах и в цоколе — кладовки для хранения вещей.
Квартиры класса «бизнес» строят по индивидуальным проектам. Тут, если паркинг, то подземный, если потолки, то высокие. В домах есть охрана, а на первых этажах квартиры с террасами. Обычно «бизнес» строят в центре.
СМАРТ — это формат, который собрал в себя элементы разных классов жилья (лучшие, конечно). В таких квартирах просторные гостиные, продуманное до мелочей пространство с нишами для шкафов, гардеробные, дополнительные санузлы и главное — ни одного бесполезного квадратного метра.
Сейчас СМАРТ планировки — самые популярные на рынке жилья. Есть даже квартиры с террасами, как в «бизнес-классе», но стоят они не дороже обычных квартир. Покупателям нравятся ещё и дворы: современные детские площадки, зоны для занятий спортом, парковка у дома на закрытой территории. Ещё один плюс — кладовки. Стоят они недорого, а пользу приносят огромную: например, не надо ломать голову, где хранить «сменную обувь» для автомобиля, велосипед или сноуборд.
«Кладовку точно возьмём! У нас же велосипеды!» — решили Маша и Серёжа.
- Квадратные метры, этаж, ремонт
Красивый вид из окна — это тоже плюс к цене. В Москве разница между стоимостью квартир на верхних и нижних этажах может доходить до 10-15%. На высоких этажах квартиры дороже.
В Туле такой тенденции нет, но все чаще и чаще покупатель интересуется квартирами на верхних этажах. Спрос, как вы знаете, рождает предложение. Скоро мы догоним Москву, и квартиры на высоких этажах подорожают (так что квартира на 20-м — это неплохое вложение).
Конечно, влияют на стоимость квадратные метры: чем больше, тем дороже (логично), а ещё здесь играет роль планировка.
Вернёмся к СМАРТ планировкам, о которых писали выше. За что вы готовы отдать деньги?
- Классическая однушка с огромной прихожей, маленькой кухней, комнатой-вагоном и санузлом, в который еле помещается стиральная машина.
- СМАРТ евродвушка с просторной гостиной, нишей под шкаф-купе в прихожей отдельной спальней, куда свободно поместится двуспальная кровать.
Что бы вы выбрали?
Маша и Серёжа выбирают СМАРТ, даже если такая квартира окажется чуть дороже. Комфорт того стоит!
«А что с ремонтом» — интересуется наша молодая семья.
- Квартира без отделки (черновая отделка) — это только стены, радиаторы отопления, окна и всё. Готовьтесь к глобальному ремонту: вас ждут работы по отоплению, разводке электрики, выравнивание пола и стен.
- С предчистовой отделкой у вас тоже будут голые стены, но строители разведут электричество, оштукатурят стены и потолок, сделают стяжку пола, дальше — вы сами. Если сделано качественно, то стройматериалов и сил вы потратите меньше, но ремонт делать всё равно придётся: поклеить обои, сделать потолок, положить ламинат, поставить розетки и выключатели. Причем, есть застройщики, которые только с такой отделкой передают свои квартиры. «Капитал-Строитель жилья!» сдаёт дома с отделкой WHITE BOX, где стены отшпаклеванны, стяжка идеально ровная, медная проводка по ГОСТу, а на входе в квартиру стоит добротная металлическая дверь, которая прослужит вам долгие годы. Менять такую дверь не нужно!
-
Самый удобный вариант — квартира с ремонтом или чистовая отделка.
Максимум, что требуется — выбрать с самого начала цветовую гамму, а потом просто привезти мебель. Не нужно жить в ремонте, искать рабочих, рассчитывать количество обоев и ламината. Квартира с ремонтом будет дороже, зато меньше хлопот, а ещё застройщик может включить ремонт в ипотеку.
Маша и Серёжа думают, что сделают сами. Про ремонт они пока ничего не знают, но считают, что справятся. Ох, ребята, желаем успехов! Сделать ремонт самим — это непростая задача, особенно для новичков.
Все начинают с «сам справлюсь, и дешевле получится», но тут стоит притормозить и подумать. Вы уверенны? А сейчас? Въехать в готовую квартиру с ремонтом будет выгоднее.
Плюсы покупки квартиры с ремонтом
- Не надо ломать голову, где жить во время ремонта (Не в ремонте же!)
Представьте, что дом сдадут через год, а всё это время вы будете платить за аренду и ипотеку. Вот дом сдают, и вы получаете ключи от квартиры с пустыми стенами. Теперь вы платите за аренду, за ипотеку, а ещё прибавляется ремонт (материалы, дизайн-проект, работа строителей). А можно было по-другому — взять квартиру с готовой отделкой и включить ремонт в ипотеку. Ведь найти деньги ещё и на ремонт, когда вы платите ипотеку, — это не так уж и просто. Может, лучше поберечь свои нервы?
- Экономия времени
Никаких поездок по строительным магазинам, поиска выгодных цен, путешествий по сайтам с отзывами. Потратьте время на что-то интересное, а лучше на себя любимого. Вы же не собираетесь сдавать экзамен по отделке квартир, поэтому все эти заботы лишние.
- Забота о нервной системе
Ремонт редко проходит без стресса, ведь всегда что-то может пойти не так, а ещё выбор стройматериалов для неподготовленного человека — это мучение. Плюс — вы постоянно думаете, а не обманут ли вас рабочие, правильно ли вы положили плитку в ванной и выбрали цвет. Не верите? Спросите тех, кто самостоятельно делал ремонт, в большинстве случаев будет: «Больше никогда!»
- Экономия денег
Начиная ремонт, вы должны понимать, что материалы — это ещё не все траты, нужны ведь и инструменты, часто дорогие (придётся покупать или брать в аренду). Кроме того, после того, как вы всё же закончите ремонт, придётся вывозить мусор и делать глобальную уборку: тут вы потратите деньги на клининговую компанию или свои драгоценные силы, которых после ремонта может и не быть.
Если всё же решили делать ремонт сами
Во-первых, пожелаем вам удачи. Во-вторых, посоветуем начать с планирования бюджета и проекта.
Дальше варианты такие:
-
Заказ дизайн-проекта в агентстве. В проекте две части: инженерная и архитектурная.
Одна из них — это, по сути, визуализация, чтобы вы могли увидеть, как будет выглядеть ваша идея в реальности, вторая — правильные расчёты, чтобы сделать можно было качественно и экономно. В Туле такой проект будет стоить от 600 рублей за квадратный метр (зависит от вашей фантазии). Перед проектом специалист сделает замеры в вашей квартире, обговорит с вами идеи. На реализацию проекта уйдёт один-два месяца, срок зависит от площади жилья и формата (3D-макет или чертёж).
Некоторые агентства предлагают и проект сделать, и ремонт. Такой вариант обойдётся дороже (от 10000 рублей за кв. м без материалов, иногда и до 20000 рублей за кв. м), но тогда за реализацией будет следить сам архитектор. С агентством подписывается договор, а ещё вы уточняете, кто покупает стройматериалы (вы сами или строители, которые потом отчитываются перед вами) -
Найм бригады строителей
Всё просто: заключили договор подряда, отдали ключи и ждёте результата. Не забывайте про договор, даже когда ремонт вам делает дядя Вася или сын маминой подруги. Договор — это обязательно! Лучше заказывать ремонт у бригады, у которой есть ИП, в таком случае ответственный будет отвечать своим имуществом, если работу не выполнит. Для ООО ответственность — уставной капитал (10 000 рублей). Везде есть свои особенности, поэтому проверьте подрядчика.
Не забывайте контролировать работы, а при выборе квартиры проверьте отделку от застройщика, потому что от неё дальше многое зависит. Как долго мне будут делать ремонт? Зависит от сложности и квадратных метров. -
Делать ремонт самостоятельно, а строителей нанимать только на отдельные работы
С таким вариантом вы сами выбираете, где экономить. Сделать быстро, качественно и не слишком дорого получится только в том случае, если у вас уже есть опыт ремонта. Новичку будет сложно.
Как можно сэкономить? Сделать чертёж, а не 3-D визуализацию, главное, чтобы были обозначены розетки и выключатели, а с мебелью достаточно схематичного обозначения.
Если стены, пол и потолок в новостройке ровные, то толщина слоя штукатурки будет около 1 см, а если строители все делали на глазок, можно и 7 см не обойтись. Каким долгим будет ремонт, зависит от времени и навыков!
- Посмотреть несколько бригад
Не соглашайтесь на первую бригаду в списке объявлений, сравните, подумайте. Если цена слишком высокая или низкая, то стоит задуматься. Окончательную цену можно назвать только после просмотра фронта работ и вопросов (многих вопросов). По метражу и типу дома цену назвать нельзя, если вы столкнулись с такими подрядчиками, то попрощайтесь с ними — хорошо не сделают или вообще обманут.
- Проверяем юрлицо
Связываться с частниками не стоит, выбирайте бригады с ИП или ООО, так у вас будут хоть какие-то гарантии. Если бригада не зарегистрирована законно, то вы рискуете потерять не только время, но и деньги, потому что исчезнуть такие работники могут в любой момент. Когда есть договор, то и права свои защитить проще.
- Ищем отзывы и примеры работ
Если компании нечего скрывать, то она открыто будет показывать отзывы о своей работе.
Когда отзывов нет, то доверять такой компании не стоит. Лучший вариант — это пообщаться с прошлым клиентом. Если повезёт, то пустят посмотреть ремонт. Также можно почитать отзывы в сети.
- Знакомимся с бригадой
Отзывы почитали, по ценам определились, значит, пора знакомиться с бригадой лично. Возможно, это просто «не ваши люди». Если вы не понимаете друг друга, то начинать работу не стоит, даже если у бригады много успешных проектов.
Ещё встретиться надо, чтобы избежать обмана (с вами по телефону может общаться посредник).
- Покажите квартиру бригаде лично
Обязательно идите в квартиру с бригадой, чтобы лично обсудить идеи и уточнить нюансы. Возможно, у бригады будут интересные предложения. Сделайте замеры (лучше два раза, чтобы наверняка).
- Составляем техническое задание
Когда вы определились с отделкой, то следующий шаг — техзадание, по которому строители составят смету. Лучше быть дотошным на этом этапе, чтобы ожидание и реальность совпали.
- Составьте смету и договор
Правильная смета — это рецепт от лишних трат. В смете указывают единицы измерения, цену и работы. В смету внесите ответственного за покупку и доставку материалов (вы или рабочие). В договоре такую информацию тоже лучше указать. Договор обычно предлагают стандартный, но изучить его надо внимательно и сразу спросить про все пункты. Не забудьте о сроках ремонта.
С ремонтом Маша и Серёжа определились, осталось только решить вопрос с дополнительной покупкой. О чём это мы? Парковочное место и кладовочка...уууу. Ой, простите!
Что сразу можно купить вместе с квартирой кроме ремонта
К комплексным покупкам мы уже привыкли. Например, обувь и средство для чистки обуви, шампунь и бальзам. А с квартирами-то как? Тут масштабы намного крупнее.
Дополнительные (важные) покупки:
- Машиноместо. Иногда застройщики предлагают места в закрытом паркинге, что, конечно, удобно. Но если покупать машиноместо не хотите, то оставлять машину можно будет у дома. «Капитал — строитель жилья!» продумал этот вопрос: у домов всегда есть парковки, а территория двора закрыта от посторонних. Важно, что зона парковок и детские площадки никогда не соседствуют друг с другом. На детскую площадку может заехать только игрушечный автомобиль.
- Кладовочка! Эпоха хлама на балконах уходит в прошлое. Поставьте себе на балконе столик, чтобы пить кофе по утрам и любоваться красивым видом, а вещи сезонные и крупные вещи уберите в кладовку. В домах «Капитал – Строитель жилья!» кладовые есть на этаже и в цоколе здания. Удобно же! Больше никаких банок с соленьями по всем углам квартиры, велосипедов в прихожей и зимней резины на балконе. Квартира для людей, кладовка для вещей — всё просто!
Маша с Серёжей представили свою будущую жизнь: Маша начала рисовать будущий интерьер квартиры (она художница), а Серёжа думает купить ещё один комплект для горнолыжного спорта. Ведь кладовку ребята тоже уже выбрали! А какой будет ваша жизнь в новой квартире?
