СНТ «Дубравино» недалеко от тульского КБП в районе Демидовки на вид уже почти как коттеджный поселок: симпатичное место, ровное поле, нарезанное на участки. Часть участков уже построилась, часть еще не освоена.
— Мне понравилось здесь: тихое местечко, недалеко от города, перспектива коммуникаций и чистый воздух, есть соседи, — рассказала Анастасия Байбакова, владелица участка в 10 соток. — И я решила купить в СНТ участок, чтобы построить дачу. Собственницей земли я стала в мае 2024 года.
— Ну а потом начались проблемы. Как выяснилось, дороги в нашем СНТ принадлежат частному лицу. И чтобы мы могли по ним свободно добираться до своих участков, мы должны заплатить ему. Озвученная сумма — 1 млн 800 тысяч рублей. Но когда мы покупали землю, нас об этом не предупредили!
Чтобы было понятно, как в «Дубравино» разделена земля, достаточно вот этой схемы с публичной кадастровой карты:
Желтым помечен «земельный участок для ведения садоводства» — то, что осталось от некогда большого куска земли. На местности же никаким садоводством здесь заняться не получится — это проезжие дороги.
— Был один огромный участок, принадлежащий одному человеку, в 2017 году собственник решил нарезать его на небольшие кусочки и продать. В 2022 году он создал СНТ «Дубравино» и стал его председателем, — рассказали собственники участков. — По документам весь большой участок в «Дубравино» принадлежал его матери, по крайней мере, фамилия собственницы такая же.
— Продажу участков в «Дубравино» хорошо рекламировали, — говорит Анастасия Байбакова. — Есть до сих пор сайт, на котором расписаны все преимущества, в том числе и внутренние дороги. Есть страничка в соцсети «ВКонтакте».
Скрин со странички в «ВК».
Скрин с сайта дачного поселка: дороги включены в пакет коммуникаций.
Скрин с сайта «Дубравино» сейчас.
По словам дачников, еще до конфликта, когда они только покупали свои участки, информация на сайте была несколько иной.
— Они удалили эти строчки с сайта, как только «запахло жареным», — говорит Анастасия.
Фото странички сайта, где указано, что внутренние дороги входят в стоимость.
— Да, мы не проверяли по кадастровой карте, кому принадлежит дорога, — соглашается Анастасия. — Но кому в голову придет смотреть сведения о дачных проездах? Тем более что на всех схемах они обозначены как дороги, и разночтений, казалось бы, быть не могло.
— Получается, чтобы нам пользоваться этой дорогой, мы должны её выкупить, — говорит Анатолий. Он уже успел построиться на своем участке. — Пока мы не задаем председателю неудобные вопросы — всё тихо. Как только начинается разговор о деньгах и отчетах, он сразу намекает, что дороги его, что на территорию СНТ мы проехать беспрепятственно не сможем.
Когда я покупал землю здесь, еще не все проезды были отсыпаны щебенкой. К моему участку дороги не было, председатель обещал, что «вот-вот». В итоге до меня дорожку не довели — до угла, а там бучило. Обратился к председателю, тот послал куда подальше буквально. То есть сначала обещал, потом как отрезал: «Делать ничего не буду, хотите — выкупайте». У меня с ним два года уже конфликт открытый. И когда я решил сам за свой счет дорогу доделать (ездить-то как-то надо!), он мне попросту запретил это делать.
А 2 июня было принято решение и вовсе ликвидировать СНТ.
— Непонятно теперь, как быть. Как человек регистрировал эти участки? Как регистрировал СНТ? Не может быть садоводческого объединения, в котором нет мест общего пользования, — говорит Анастасия. — То есть участки есть, а подъезда к ним нет. Я считаю, это нарушение закона!
При этом за ликвидацию СНТ выступило 9 из 10 учредителей — это владельцы крайнего ряда домов, у которых есть выезд на альтернативную дорогу. А нас председатель попросту выкинул из общего чата СНТ — удалил всех неудобных, так сказать.
По словам дачников, за дороги председатель теперь уже бывшего СНТ просил 1 млн 800 тысяч рублей.
«Это личная неприязнь!»
Myslo связался с председателем СНТ «Дубравино». Он видит ситуацию немного по-другому. Мужчина рассказал журналисту, что дороги между участками действительно находятся в собственности физлица, его близкой родственницы.
— Началось всё с того, что когда настал момент скидываться на ремонт дорог, я обратился к членам СНТ и получил в ответ: «Мы что, будем чинить твои дороги?» Я сказал: «Ладно, если дороги мои и вы не хотите их делать, давайте тогда сделаем их общими». «Подари нам их тогда», — говорят. «Нет, ну ребята, что значит „подари“? Давайте имущество общего пользования посчитаем, сколько это стоит, чтобы оно было за всеми закреплено», — вот такой был разговор. Я со своей стороны ничего плохого им [членам СНТ] не делал, не ограничивал их ни в чем. Все дороги — за мой счёт, вложений туда было много сделано: щебень, техника… А тут — «подари»!
Вчера девушка одна мне писала: «Продай дороги», а я физическому лицу продавать ничего не хочу. Хочу, чтобы как положено все было.
Я делал для них многое и даже невозможное, а в итоге оказался крайним. Уже тысячу раз пожалел, что стал председателем этого СНТ.
— А как же вы рекламировали продажу участков, указывая, что пользование дорогами включено в стоимость участков? Что вы имели в виду?
— Нет, там указано, что дороги [в принципе] есть, что «вам будет комфортно доезжать до своего участка», — вот что имелось в виду.
Дачи в СНТ «Дубравино».
Анастасия Байбакова от лица всех дачников «Дубравино» написала заявление в прокуратуру, обращение в региональное правительство и министерство имущественных и земельных отношений. Пока ждет ответа.
Был случай: управляющий коттеджным посёлком пошел под суд
В Ленинском суде сейчас слушается дело 53-летнего Геннадия Эйриха. Он обвиняется в мошенничестве, покушении на мошенничество и вымогательстве.
Следствием установлено: с 2013 по 2021 год Эйрих ввел в заблуждение покупателей участков с домами в микрорайоне Солнечном. После регистрации недвижимости он отказал в обещанном бесплатном подключении к коммуникациям. За возможность подключения 20 собственников заплатили злоумышленнику в общей сумме свыше 8,3 млн рублей. Троим из них он угрожал уничтожением принадлежащего имущества в случае отказа в передаче ему денег.
Геннадию Эйриху предъявлено обвинение в совершении более 20 эпизодов тяжких преступлений, связанных с умышленным хищением денежных средств жителей поселка в размере свыше 8 млн рублей, сообщили Myslo в областной прокуратуре.
Подробнее об этой истории можно прочитать в нашем материале.
Что делать дачникам и как уберечься от проблем
Ольга Лебедева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «Твинсервис»:
Ольга Лебедева
— Однажды у моих клиентов была похожая ситуация. Покупали земельный участок, а я заметила что в ЕГРН указано обременение: «Попасть на участок можно только через другой участок с кадастровым номером таким-то...» А продавец ни о чем таком их не предупреждал. Вот это как раз и есть самый важный момент при покупке земельного участка: узнать заранее все подводные камни, все особые условия и ограничения, которые накладываются на землю, назначение земельного участка. Смотрите кадастровую карту, заказывайте выписку из ЕГРН, задавайте продавцу максимум вопросов. Если что-то не сходится смущает, ответа нет — лучше отказаться от сделки. Нюансов очень много. Лучше всего доверить подготовку к сделке и ее проведение специалистам, которые смогут изучить историю недвижимости.
— Ситуация в Демидовке странная. Дороги в СНТ не должны быть в частной собственности, — говорит риелтор. — Почему председатель не сообщил покупателям земли заранее, что им придется впоследствии выкупать в общую собственность проезды? Возможно, ситуацию дачникам придется решать через суд либо вообще с привлечением правоохранительных органов.
Виктория Гречишкина, кадастровый инженер, директор ООО «Межевание и геодезия 71»:
Виктория Гречишкина
— Разделить большой участок земли на более мелкие и продать владелец имеет право, главное, чтобы вновь образованные участки соответствовали требованиям о предельных минимальных и максимальных размерах, установленных Правилами землепользования и застройки данного района. При образовании земельного участка и постановке его на кадастровый учет в Росреестре должно быть прописано, каким образом осуществляется доступ к нему. Это обязательное требование: в межевом плане для этого есть отдельная графа. По общей практике при обустройстве нового СНТ владелец может передать дороги в общую долевую собственность членов данного СНТ (возмездно или нет — тут уж как договорились члены СНТ) либо передать земельные участки общего пользования в собственность муниципалитета.
— У дачников из «Дубравино», я думаю, два варианта, — продолжает Виктория. — Либо договариваться с собственником (возможно, и выкупать дороги, так как закон не запрещает ему провести возмездную сделку). Либо идти в суд, где в ходе разбирательства будет выяснено, есть ли альтернативные проходы (проезды) к данным земельным участкам. В случае если таковых не имеется, возможно, будут рассматриваться варианты об установлении сервитута на право ограниченного пользования земельным участком с целью прохода (проезда) или о передаче в общую долевую собственность членов СНТ. Знаю множество случаев, когда тулякам приходилось через суд доказывать свое право на доступ к участку, находящемуся в частной собственности.
Покупателям земли хочу посоветовать тщательнее проверять сведения о земле. Это сможет сделать кадастровый инженер, который по документам проверит не только возможность доступа к участку, но и то, в какую территориальную зону попадает земля, где проходят красные линии или зоны объектов культурного наследия или охранные зоны инженерных коммуникаций, и где на этом участке можно законно построить дом. Также в договоре купли-продажи важно отображать все значимые условия для последующего использования этой земли.
