Сегодня без помощи кадастрового инженера не обойдётся ни один землевладелец. Myslo узнал ответы на самые популярные вопросы в сфере кадастровых работ.

ГК «Тулземкадастр»

О том, почему необходимо участие кадастрового инженера в сделке купли-продажи земли рассказала Светлана Евгеньевна Сурмина, генеральный директор ГК «Тулземкадастр».

Светлана Сурмина

— Человек планирует приобрести земельный участок. Нужно ли привлекать в этом случае кадастровых инженеров?

Приобретая земельный участок, настоятельно рекомендую в обязательном порядке приглашать кадастрового инженера. Он сделает вынос координат поворотных точек границ участка в натуре, и вы, в этом случае, увидите реальные границы той территории, которую покупаете. Современное геодезическое оборудование также позволяет на месте определить фактическую площадь земельного участка.

Достаточно часто человек приобретает землю, оформляет ее в собственность, решает обнести территорию забором, приглашает кадастровых инженеров и тут только выясняется, что участок его находится не там, где ему обещал продавец, а где-нибудь в овраге. При этом сам продавец, возможно, долгие годы пользовался земельным участком и понятия не имел, что при межевании была допущена неточность. То есть, налицо реестровая ошибка, коих очень много в Киреевском, Щекинском, Заокском, Ясногорском и бывшем Ленинском районах.

Устранить реестровую ошибку можно, но сложно. Эта процедура длительная, в большинстве случаев не обходится без судебного разбирательства, и в конечном итоге, требует гораздо больших финансовых и моральных затрат, нежели заказ выезда специалиста для уточнения границ покупаемого земельного участка еще до оформления сделки.

Даже покупая землю у друга, надо, для спокойствия всех участников, выполнить межевание, т. е. вынос координат поворотных точек границ на местность. Это абсолютно нормальная практика.

— Возможно ли оформление в собственность земельного участка, если он не размежеван?

- С 2017 года любые сделки с земельными участками сопровождаются внесением сведений о его границах в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Не важно: покупаете, вступаете в наследство или дарите землю, она обязательно должна иметь границы, которые внесены в ЕГРН и отражены на публичной кадастровой карте. Если продавец отказывается под любыми предлогом от проверки границ участка кадастровым инженером, лучше отказаться от такой сделки.

ООО «ТулЗемПроект»

О том, что представляет процесс межевания, когда это необходимо и как проверить границы приобретаемого земельного участка, рассказал генеральный директор компании ООО «ТулЗемПроект» Александр Миненко.

Александр Миненко

Что такое межевание земельного участка и как происходит этот процесс?

Межевание земельных участков — это комплекс работ, который представляет собой геодезический обмер участка, закрепление на местности его границ участков, определение площади и местоположения, а также обработку полученных измерений и подготовку документов на земельный участок — межевой план.

После геодезической съемки земельного участка, и определения на местности фактических границ, наши сотрудники в случае необходимости берут на себя обязанности по поиску собственников смежных земельных участков и оповещают их о готовящейся процедуре и согласовывают с ними границы территории. После оформляют земельный план и передают собранные документы в местный орган самоуправления, чтобы получить кадастровый паспорт.

Когда необходимо межевание?

• переход земельного участка от одного владельца к другому в результате купли-продажи, обмена, дарения или аренды;
• первичное оформление права собственности, например, при получении надела от государства;
• изменение размеров земли вследствие его раздела или объединения.

Юридически правильное оформление данной процедуры необходимо для узаконивания любых действий с наделом и его изменений в размерах.

В зависимости от целей, такие работы проводятся для:

• уточнения границ, в которых располагается надел;
• установление точных границ с размещением межевых знаков на территории;
• экспертиза для целей суда, если планируется рассмотрение споров, в том числе связанных с граничащими объектами недвижимости.

Когда межевание не требуется?

• если надел подпадает под дачную амнистию и дает возможность упрощенного получения прав собственности;
• если земля под строительство дома, дачи, гаража или личное подсобное хозяйство была выделена до 2001 года.

В этих ситуациях можно обойтись без уточнения и выяснения границ надела. Хотя есть смысл сделать это для защиты от потенциальных споров с соседями, чтобы предупредить наложение территорий друг на друга и заранее устранить возможные источники конфликта интересов.

Пять советов покупателю земельного участка

1. Первым важным шагом при покупке-продаже земельного участка является получение информации о его кадастровом номере. Кадастровый номер земельного участка говорит о наличии сведений в государственном кадастре недвижимости о Вашем объекте.
2. Необходимо убедиться, что сведения о вашем земельном участке содержат координаты поворотных точек границы участка. Т. е. Земельный участок отмежеван и стоит на кадастровом учете в границах. Всю эту информацию можно получить из кадастрового паспорта (выписки) на земельный участок. Заказать ее можно в Земельной Кадастровой Палате. Первичную информацию по участку можно посмотреть на Публичной кадастровой карте. Введите кадастровый номер земельного участка и нажмите кнопку найти. Сопоставьте информацию в правоудостоверяюших документах на земельный участок (свидетельство о госрегистрации права собственности) и данные кадастрового паспорта. Они должны быть идентичны.
3. Обратите внимание на наличие обременений (ограничений) на земельный участок.
4. На Публичной кадастровой карте можно увидеть наличие охранных зон сетей и посмотреть накладываются ли они на Ваш земельный участок.
5. Если земельный участок отмежован, необходимо проверить соответствие фактического положения границ сведениям кадастрового учета. Для этого надо обратиться к кадастровому инженеру (геодезисту) для выноса точек в натуру. Процедура недорогая от 500 до 1000 рублей за одну точку, но она убережет вас от возможных проблем с соседями и органами власти.

ООО «Земельно-кадастровая сфера»

О том, как оформить дом, как это сделать по «дачной амнистии», что такое технический план дома и для чего он нужен рассказал директор ООО «Земельно-кадастровая сфера» Андрей Григорьев. 

Андрей Григорьев

– «Дачная амнистия» после 1 марта 2018 года — как оформить жилой дом по упрощенной схеме?

«Дачная амнистия» позволяет приватизировать жилые дома по упрощенной схеме. За восемь лет, прошедшие с момента ее введения 1 сентября 2006 года, в России зарегистрировано более 10,5 млн прав. Решением Госдумы РФ от 22 февраля 2018 амнистия продлена до 1 марта 2020 года. 

Упрощенной система приватизации предусматривает облегченный вариант оформления:

• участков под дачи, для садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства;
• возведенных на них строений и индивидуальных жилых домов.

Какие именно изменения внесла в закон о «дачной амнистии» 93-ФЗ последняя редакция 2018 года?

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как оформить жилой дом по упрощенной схеме?

Оформление дома по «дачной амнистии» требует предварительной подготовки документов:

• разрешения на строительство;
• подтверждения права собственности на земельный участок (таковым признаются договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, акты и решения местной администрации и др.);
• технический план дома или другого строения.

Пакет документов вместе с квитанцией об оплате госпошлины (в минимальном размере — 350 рублей) и заявлением на регистрацию объекта подается в Росреестр.

Срок предоставления услуги: 12 рабочих дней — с даты подачи заявления через МФЦ.

Как видим, амнистия позволяет сэкономить финансы и время.

Плюс ИЖС не нужно теперь в обязательном порядке вводить в эксплуатацию, вместо этого достаточно предоставить сведения об окончании строительства или реконструкции. Упрощенная процедура помогает за пару недель получить разрешение на оформление объекта.

Первым шагом при оформлении здания в собственность является оформление техплана на дом. Это документ, отражающий достоверные сведения о недвижимости, необходим для предоставления в Федеральную службу государственной регистрации.

Составить его могут кадастровые инженеры, имеющие соответствующие полномочия. Все данные, отраженные в плане, заверяются именной печатью и электронной подписью инженера. Он, в свою очередь, ответственен за достоверность отраженных данных и верность заполнения формы. Стоимость его услуг прописывается в индивидуальном договоре, который заключается между заказчиком и инженером.

Технический план дома для постановки на кадастровый учет — главный документ, необходимый владельцу имущества. Наличие техплана дает возможность проводить с домом любые сделки.

– Как правильно оформить жилой дом?

В связи с вступившими в силу поправками с 1 января 2017 года, необходимо получить разрешение на строительство, чтобы впоследствии оформить его как ОКС (объект капитального строительства).

Процесс оформления будет происходить следующим образом:

1. Подача заявления в МФЦ о получении градостроительного плана земельного участка;
2. После получения ГПЗУ необходимо составить план земельного участка с размещением будущей постройки (дома);
3. Подать подготовленные документы в МФЦ с целью получения разрешения на строительство на земельном участке;
4. Получить соответствующее разрешение на проведение строительных работ.

Стоит отметить, что придется также составить технический план дома, оплатить госпошлину и подать заявление на регистрацию объекта. После этого недвижимое имущество будет зарегистрировано и постановлено на учет.

– Что представляет собой разрешение на строительство?

Разрешение на строительство — это документ, устанавливающий право владельца, собственника, арендатора или пользователя какого-либо объекта недвижимости проводить застройку участка, его строительство, а также реконструкцию здания и благоустройство территории (п. 1 ст. 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

У разрешения на строительство срок действия ограничен во времени. В соответствии с Градостроительным кодексом он не должен превышать 3 лет. Но данное разрешение можно продлить на основании заявления заказчика. Процесс и срок продления разрешения на строительство в итоге утверждаются органами местной власти.

Что касается дачного дома, то разрешения на его строительство чаще всего не требуется, если он возводится на дачном участке, который не предназначен для ИЖС, а сама постройка не планируется для постоянного проживания.