Покупка квартиры — важное и долгожданное событие для многих из нас. Приобретение жилья на вторичном рынке таит в себе множество различных нюансов. Например, неприятным сюрпризом для новых владельцев могут стать долги предыдущих собственников.
В большинстве случаев управляющие и ресурсоснабжающие организации требуют от новых хозяев полностью рассчитаться по всем начислениям, включая пени и штрафы. К счастью, в этом случае закон защищает права собственников, поэтому отстоять свою правоту можно и нужно.
Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ, обязанности по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья у собственника возникают с момента его покупки. С юридической точки зрения это означает, что все начисления новый хозяин обязан оплачивать с момента получения документа о праве собственности. Все долги, накопленные до этой даты, обязан погасить предыдущий владелец.
Исключение составляют начисления за капитальный ремонт.
В соответствии с п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ эти взносы привязаны не к физическому лицу, а к объекту недвижимости. Поэтому очень важно перед покупкой квартиры получить от продавца либо его представителя (риэлтора) все справки и выписки, подтверждающие отсутствие долгов.
При покупке квартиры позаботьтесь, чтобы в договор были вписаны все показания индивидуальных приборов учёта воды, электричества, газа и тепла (при наличии). Обязательно отразите эти цифры в акте приёма-передачи объекта, проследите, чтобы в документе была актуальная дата, подписи продавца, покупателя и риэлтора. В дальнейшем копию акта нужно будет направить в управляющую компанию и ресурсоснабжающие организации. Это поможет избежать лишних начислений и оплачивать только потреблённые киловатты и кубометры.
Если в квартире нет приборов учёта — придётся получить во всех организациях справки о состоянии лицевых счетов. Желательно, чтобы разрыв между датой, указанной в этих справках, и датой совершения сделки был минимальным — один-два дня.
Чтобы избежать лишних расходов и не оплачивать чужие долги, сразу после регистрации сделки переоформите лицевые счета — для этого достаточно прийти в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с документом о праве собственности и написать заявление. После этого во всех поступающих платёжных документах должны быть указаны ваши данные.
Нередки случаи, когда управляющая компания не хочет переоформлять лицевые счета до полной оплаты имеющихся долгов. В таком случае вам понадобятся следующие документы:
- оригинал и копия документа о праве собственности,
- оригинал и копия справки о составе семьи с датой выписки прежних жильцов,
- акты ввода в эксплуатацию, технические паспорта и показания приборов учёта коммунальных ресурсов на момент покупки.
Все эти документы следует приложить к заявлению на имя директора УК, в котором нужно описать ситуацию и сослаться на ст. 153 Жилищного кодекса РФ, которая гласит, что обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента оформления права собственности на недвижимость. Подготовьте два экземпляра заявления, пусть один из них вернут вам, расписавшись в получении.
Если по итогам рассмотрения заявления необоснованные начисления продолжатся — смело жалуйтесь в прокуратуру, Госжилинспекцию и Роспотребнадзор. При наличии нарушений законодательства надзорные органы выдадут коммунальщикам предписание об их устранении.
Несколько коротких советов:
- Всегда запрашивайте у продавца справки и выписки по всем имеющимся лицевым счетам, а также квитанции по оплате ЖКУ за последний месяц.
- Проверить наличие долгов можно через банковское приложение: достаточно ввести номер лицевого счёта — и система сразу же отобразит актуальную сумму, подлежащую оплате.
- Перед покупкой проверьте владельца квартиры через сервис ФССП России «Банк исполнительных производств» — все крупные долги отображаются там. Эта информация находится в свободном доступе.
- Составляя договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры, вносите в них все показания приборов учёта.
