«Мы платим за содержание жилья каждый месяц, а наша УК ничего не делает. Куда идут наши деньги, мы не знаем», – таких обращений у любой редакции сотни.
Договор – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом. От того, насколько обе стороны подошли внимательно к его составлению, зависит эффективность сотрудничества. О том, какие пункты будут полезны, рассказала замначальника – начальник контрольно-финансового отдела государственной жилищной инспекции Тульской области Юлия Осипова.
Обязательные пункты договора
В обязательном порядке необходимо указать:
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок его изменения, перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, а также состав общего имущества;
- порядок определения и изменения размера платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок оплаты;
- порядок осуществления контроля за выполнением УК обязательств по договору управления. Вместе с тем, необходимо определить сроки предоставления отчета о выполненных работах. Отчеты предоставляются председателю МКД, поэтому собственникам необходимо избрать Совет дома, и из его числа – председателя; срок действия договора и порядок его продления.
Контроль
Этот пункт основополагающий для формирования доверия и прозрачности финансовой деятельности УК. В типовом договоре, как правило, указывается однократный отчет по итогам года. Но в этом случае порой сложно отследить реальный объем работ, который выполнила УК.
Оптимально, если в договоре прописать обязанность предварительного согласования с председателем дома плана работ УК на текущий год, а также утвердить его на собрании. В дальнейшем, объем и виды работ, которые необходимо провести, утверждаются на собрании.
В случае, если собственники принимают решение о необходимости работ, не предусмотренных условиями договора управления и минимального перечня, такие решения необходимо утвердить общим собранием, а также определить сроки выполнения работ и источник их финансирования. При таком подходе собственники будут владеть информацией о дополнительно выполняемых управляющей компанией работах, а также о размере затрат, необходимых для проведения таких работ.
Ответственность сторон и последствия
Обязанность жителей – своевременно оплачивать работу управляющей компании. Ведь именно за счет этих средств УК осуществляет содержание общедомового имущества (ремонт инженерных коммуникаций, кровли), осуществляет благоустройство придомовой территории, уборку мест общего пользования, ведет подготовку дома к зиме и все прочее. Обязанность УК – выполнять качественно работу, в первую очередь оказывать установленный обязательный минимум услуг. На случай, если по какой-то причине минимум не оказывается, например, уборщица перестала содержать в чистоте подъезды, собственникам помещений на законодательном уровне предоставлено право составлять акты о неоказании таких услуг. Акт надо в первую очередь направлять на рассмотрение в УК, а в случае отказа обратиться в Жилинспекцию. Дополнительно указывать в договоре управления такой порядок не стоит, поскольку такое право жителям предоставлено в силу закона.
– Бывают разные ситуации, по которым жители и УК не находят общего языка. Но как правило, при активной позиции собственников, желающих вникнуть в особенности управления домом, своевременно определяющих планы работ и разумность их сроков, не злоупотребляющих правом контроля за тарифом на обслуживание, обязательно будет отклик со стороны управляющей компании. Если же УК, тем не менее, игнорирует обращения жителей, а жалобы в надзорные инстанции снимают лишь локальные проблемы, то выход один – принять на общем собрании собственников решение о выборе иной УК – добавляет Юлия Осипова.
Обратите внимание на тариф
Экономически обоснованный тариф – залог качественного оказания услуг УК. Если тариф занижен и не отвечает рыночной ситуации, то УК будет проблематично содержать общедомовое имущество, осуществлять текущий ремонт.
Сейчас, например, если тариф ниже 13 рублей за квадратный метр, в договоре управления не прописаны условия его индексации, а жители сами отказываются его повышать, то ждать, что УК повысит уровень заботы об общедомовом имуществе, тоже вряд ли следует.
В связке «тариф – качество услуг» надо придерживаться разумного баланса.
