Часть жителей инициирует переизбрание УК «Наш дом», другие уверены, что все эти решения незаконны, и через суд добиваются признания протоколов собраний недействительными.
Найти управляющую компанию, которая будет брать умеренную плату и при этом без напоминаний выполнять все свои обязанности, – мечта, наверное, практически несбыточная. Формально, этого должны требовать от УК собственники – они же ее наниматели. Как правило, большинство жителей не занимаются этими вопросами – «дел и без того хватает», спихивая все на соседа. Даже в собраниях участвуют без особой охоты. В итоге выходит, что у семи нянек дитя без глазу. Может быть, отчасти поэтому дом №8 по ул. Максимовского в Туле за три года сменил уже три управляющие компании.
По закону, инициировать собрание и поднять вопрос о смене УК может любой собственник квартиры. Если УК работает больше года, то вопросов по смене нет, если меньше, то должны быть основания – неисполнение обязательств.
Процедура формально несложная: инициировать собрание, провести голосование и посчитать количество голосов, запротоколировать принятое решение. Но вот именно в подсчете обычно и прячется трудность – у владельцев квартир нет документов о фактическом количестве площади в собственности их соседей.
Они есть у УК, но предоставляют эти данные жилищники обычно с большой неохотой.
Если в целом все собственники согласны и нет конфликта, то протоколы подаются в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), та анализирует документы и фиксирует, что произошла смена управляющей компании. Проверку фактической доли квартиры, которая находится в собственности, она, видимо, тоже не ведет, иначе судебных разбирательств об оспаривании решения собственников в доме на ул. Максимовского просто не могло быть по определению.
Так, в 2017 году житель дома Виктор Федин обратился в суд с иском к соседке Вере Александровне (она была инициатором собрания) о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собрание состоялось 3 апреля. На нем собственники решили, что ООО «Наш дом» нужно поменять на ООО «Орион». Присутствующих было недостаточно, и голосование решили провести в очно-заочной форме. Дом большой, 9-этажный – 251 квартира. Заочное голосование завершилось только 29 июня. По итогу было решено сменить УК и заключить договор с «Орионом». Но Виктор Федин усмотрел нарушения.
Согласно содержанию оспариваемого протокола от 29 июня, в голосовании приняли участие 63,23% собственников. Однако Федин заявил, что кворума на самом деле не было, а часть людей, указанных в протоколе, вообще не принимала участия в голосовании.
Инициатор собрания не оспаривала иск, поскольку заявила, что сама сбором подписей не занималась.
Суд в итоге пришел к выводу, что кворума действительно не было, а значит, иск Федина об отмене принятого решения о смене УК стоит удовлетворить в полном объеме, а протокол собрания признать недействительным.
В се вернулось на круги своя – домом стала управлять УК «Наш дом». Но качество её работы устраивало далеко не всех, жильцы писали жалобы в ГЖИ, после которых какие-то работы проводились, но фактически ничего не менялось. В июле 2018 года было объявлено новое собрание. Теперь его инициатором стала Дарья Куприянова, также владелица квартиры в этом доме. Жители решили, что с 1 сентября их многоэтажкой будет управлять ООО «Новострой 71».
Однако Виктор Федин, которого работа УК «Наш дом» вполне устраивала, вновь не согласился с принятым решением и опять заявил, что кворума на собрании не было. Он обратился в суд с иском к Дарье Куприяновой с требованием признать решение общего собрания недействительным.
В протоколах суд опять нашел нарушения: одни участники голосования неправильно указали объем голоса (например, квартирой владеют двое, значит, у каждого по 1/2 голоса, а в протоколе значатся как два голоса), в принятии решения участвовали не владельцы квартир (возможно, арендаторы или родственники владельцев – суд не занимался уточнением этого вопроса) и несовершеннолетние. 23 человека, увидев в протоколах свою фамилию, заявили, что они вообще не принимали участие в голосовании и подпись – не их.
Представитель Куприяновой в суде пояснила, что на очной части собрания, которая проходила 22 июля, было большое количество людей, многие из них расписались в реестре. Тогда же Куприянова вместо Федина была избрана новым председателем совета дома.
В протоколе собрания значилось, что при решении вопроса о смене УК было учтено 54,3% от общего числа голосов в доме. Однако после проверки судом оказалось, что только 49,57%. То есть опять кворума не было. В этой связи суд решил: «Собрание было неправомочно принимать решения по повестке дня, ввиду чего принятые на нем решения являются недействительными».
Выясняя обоснованность смены одной УК на другую, суд счел необходимым уточнить, действительно ли УК «Наш дом» не исполняла обязательства. Были допрошены жители, кто-то был доволен работой, другие рассказывали, что неоднократно жаловались в ГЖИ на качество обслуживания. Суд при принятии решения учитывал показания только тех жителей, которые при решении проблем сначала обращались в УК, а уже после писали жалобы в контролирующие органы. Показания же тех, кто, не пытаясь решить вопрос мирно, сразу строчил жалобу в ГЖИ, суд решил не учитывать, сочтя их необоснованными. В итоге большинство оставшихся показаний характеризовали УК «Наш дом» с положительной стороны.
В связи с этим суд пришел к выводу, что компания надлежащим образом исполняла обязанности по управлению многоквартирным домом. Довод истца о том, что у собственников помещений в доме № 8 по ул. Максимовского отсутствовали основания для принятия решения о досрочном расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «Наш Дом», признали обоснованным.
31 декабря 2018 года на очередном собрании вновь была избрана «Новострой 71». Документы были поданы в ГЖИ.
Насколько правомочно было собрание в этот раз, опять будет решать суд. Виктор Федин намерен в третий раз отстаивать прежнюю УК.
