Фото Дмитрия Дзюбина.
Часть жителей инициирует переизбрание УК «Наш дом», другие уверены, что все эти решения незаконны, и через суд добиваются признания протоколов собраний недействительными.
Найти управляющую компанию, которая будет брать умеренную плату и при этом без напоминаний выполнять все свои обязанности, – мечта, наверное, практически несбыточная. Формально, этого должны требовать от УК собственники – они же ее наниматели. Как правило, большинство жителей не занимаются этими вопросами – «дел и без того хватает», спихивая все на соседа. Даже в собраниях участвуют без особой охоты. В итоге выходит, что у семи нянек дитя без глазу. Может быть, отчасти поэтому дом №8 по ул. Максимовского в Туле за три года сменил уже три управляющие компании.
По закону, инициировать собрание и поднять вопрос о смене УК может любой собственник квартиры. Если УК работает больше года, то вопросов по смене нет, если меньше, то должны быть основания – неисполнение обязательств.
Процедура формально несложная: инициировать собрание, провести голосование и посчитать количество голосов, запротоколировать принятое решение. Но вот именно в подсчете обычно и прячется трудность – у владельцев квартир нет документов о фактическом количестве площади в собственности их соседей.
Они есть у УК, но предоставляют эти данные жилищники обычно с большой неохотой.
Если в целом все собственники согласны и нет конфликта, то протоколы подаются в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ), та анализирует документы и фиксирует, что произошла смена управляющей компании. Проверку фактической доли квартиры, которая находится в собственности, она, видимо, тоже не ведет, иначе судебных разбирательств об оспаривании решения собственников в доме на ул. Максимовского просто не могло быть по определению.
Так, в 2017 году житель дома Виктор Федин обратился в суд с иском к соседке Вере Александровне (она была инициатором собрания) о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собрание состоялось 3 апреля. На нем собственники решили, что ООО «Наш дом» нужно поменять на ООО «Орион». Присутствующих было недостаточно, и голосование решили провести в очно-заочной форме. Дом большой, 9-этажный – 251 квартира. Заочное голосование завершилось только 29 июня. По итогу было решено сменить УК и заключить договор с «Орионом». Но Виктор Федин усмотрел нарушения.
Согласно содержанию оспариваемого протокола от 29 июня, в голосовании приняли участие 63,23% собственников. Однако Федин заявил, что кворума на самом деле не было, а часть людей, указанных в протоколе, вообще не принимала участия в голосовании.
Инициатор собрания не оспаривала иск, поскольку заявила, что сама сбором подписей не занималась.
Суд в итоге пришел к выводу, что кворума действительно не было, а значит, иск Федина об отмене принятого решения о смене УК стоит удовлетворить в полном объеме, а протокол собрания признать недействительным.
В се вернулось на круги своя – домом стала управлять УК «Наш дом». Но качество её работы устраивало далеко не всех, жильцы писали жалобы в ГЖИ, после которых какие-то работы проводились, но фактически ничего не менялось. В июле 2018 года было объявлено новое собрание. Теперь его инициатором стала Дарья Куприянова, также владелица квартиры в этом доме. Жители решили, что с 1 сентября их многоэтажкой будет управлять ООО «Новострой 71».
Однако Виктор Федин, которого работа УК «Наш дом» вполне устраивала, вновь не согласился с принятым решением и опять заявил, что кворума на собрании не было. Он обратился в суд с иском к Дарье Куприяновой с требованием признать решение общего собрания недействительным.
В протоколах суд опять нашел нарушения: одни участники голосования неправильно указали объем голоса (например, квартирой владеют двое, значит, у каждого по 1/2 голоса, а в протоколе значатся как два голоса), в принятии решения участвовали не владельцы квартир (возможно, арендаторы или родственники владельцев – суд не занимался уточнением этого вопроса) и несовершеннолетние. 23 человека, увидев в протоколах свою фамилию, заявили, что они вообще не принимали участие в голосовании и подпись – не их.
Представитель Куприяновой в суде пояснила, что на очной части собрания, которая проходила 22 июля, было большое количество людей, многие из них расписались в реестре. Тогда же Куприянова вместо Федина была избрана новым председателем совета дома.
В протоколе собрания значилось, что при решении вопроса о смене УК было учтено 54,3% от общего числа голосов в доме. Однако после проверки судом оказалось, что только 49,57%. То есть опять кворума не было. В этой связи суд решил: «Собрание было неправомочно принимать решения по повестке дня, ввиду чего принятые на нем решения являются недействительными».
![](https://cdn.myslo.ru/Content/Contents/d6/e0/3df2-4f9d-4dc8-a977-98edf726191f/4e301a30-c315-4396-a0d0-f2fd9a37b311.jpg)
Выясняя обоснованность смены одной УК на другую, суд счел необходимым уточнить, действительно ли УК «Наш дом» не исполняла обязательства. Были допрошены жители, кто-то был доволен работой, другие рассказывали, что неоднократно жаловались в ГЖИ на качество обслуживания. Суд при принятии решения учитывал показания только тех жителей, которые при решении проблем сначала обращались в УК, а уже после писали жалобы в контролирующие органы. Показания же тех, кто, не пытаясь решить вопрос мирно, сразу строчил жалобу в ГЖИ, суд решил не учитывать, сочтя их необоснованными. В итоге большинство оставшихся показаний характеризовали УК «Наш дом» с положительной стороны.
В связи с этим суд пришел к выводу, что компания надлежащим образом исполняла обязанности по управлению многоквартирным домом. Довод истца о том, что у собственников помещений в доме № 8 по ул. Максимовского отсутствовали основания для принятия решения о досрочном расторжении договора управления многоквартирным домом с ООО «Наш Дом», признали обоснованным.
31 декабря 2018 года на очередном собрании вновь была избрана «Новострой 71». Документы были поданы в ГЖИ.
Насколько правомочно было собрание в этот раз, опять будет решать суд. Виктор Федин намерен в третий раз отстаивать прежнюю УК.