С начала года стоимость жилья в Тульских новостройках увеличилась в среднем на 11,5%, в пересчете на год доходность вложений от покупки недвижимости составила около 15% годовых. С одной стороны – не самый впечатляющий показатель в сравнении даже с наиболее консервативным инструментом сохранения сбережений – банковским депозитом. С другой, в условиях непредсказуемой общеэкономической ситуации, - вложения в недвижимость приобретают статус одного и наиболее надежных инструментов.
Михаил Хайкин, директор «Новостройки Тулы»
Грамотные вложения могут принести 20-25% годовых при минимальном риске. Ключевой фактор влияния на рынок жилой недвижимости в Туле – ограниченная платёжеспособность населения.
В Тульской области можно выделить четыре типа жилья в новостройках:
- эконом – стоимость квартиры до 2 млн руб.,
- комфорт – 2-4 млн руб.,
- бизнес/бизнес+ – 4-6,5 млн руб.,
- элит – свыше 6,5 млн руб.
С учетом сложившихся ограничений, за последние 2 года для каждого сегмента сформировались ценовые коридоры, внутри которых происходит колебание стоимости квадратного метра. Верхний порог стоимости для жилья эконом класса установлен в среднем на уровне 51 тыс. руб./м2, для комфортного жилья – 58 тыс. руб./м2, для бизнес- и элит- сегмента – 73 и 80 тыс. руб. соответственно.
Наибольшая доходность наблюдается в сегменте жилья комфорт-класса – с января по сентябрь 2014 г. прямая рентабельность новостроек в данном сегменте составила 16%, что соответствует доходности 22% годовых. Наименьшая динамика цен наблюдалась в сегменте дорогого жилья - выгода от приобретения дорогих квартир на сегодняшний день практически совпадает с выгодой от рублевого банковского депозита – 10-11% годовых.
Лидерами среди объектов, находящихся в активной или завершающей стадии реализации по итогам 9 месяцев 2014 года в сегменте массового жилья является ЖК «Премьера» с доходностью 27% годовых. Наибольшую выгоду от инвестиций в жилье комфорт класса можно было получить от вложений в ЖК Макаренко 20 – при сохранении заданной динамики цен, уровень доходности по объекту составит почти 30%. Это во многом объясняется политикой застройщика, который изначально вышел на рынок с достаточно низкой ценой для данного уровня объекта.
Несмотря на высокую конкуренцию внутри каждого из сегментов, можно выделить явно недооцененные объекты, как среди уже существующих, так и среди недавно вышедших на рынок. В сегменте эконом-класса к таким объектам, безусловно, относится ЖК «Петровский квартал» - за счет демпинговой стартовой цены, потенциал роста стоимости квадратного метра в проекте оценивается минимум в 25-30% за год. К недооцененным объектам также можно отнести ЖК «Вертикаль» с потенциалом увеличения цены на 20%.
Не смотря на высокую стадию реализации, инвестиционно привлекательным остается ЖК «Макаренко» - можно прогнозировать, что стоимость жилья в нем в течение года будет стремиться к верхнему уровню для данного сегмента – 58 тыс. руб./м2
Среди объектов бизнес-класса существенный потенциал имеет ЖК «Аврора-House» - с возможностью увеличения цены как минимум до средних значений по сегменту – с 55 до 67 тыс. руб./м2
В ближайшее время на рынке жилой недвижимости Тулы можно прогнозировать противоречивую ситуацию: негативные факторы в экономике приведут к перетоку сбережений в недвижимость из других инструментов. С другой стороны – в силу жестко ограниченного платежеспособного спроса, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться сохранение абсолютных пороговых значений стоимости квадратного метра внутри ценовых сегментов на текущем уровне. Таким образом, произойдет увеличение объемов продаж и ускоренный рост цен по отдельным новостройкам, с постепенным выравниванием стоимостных показателей внутри сегментов и сокращением числа недооцененных объектов.
Рейтинг новостроек по показателю годовой доходности *
* По 1-к. квартирам, за период не менее 6 мес., в пересчёте на годовую доходность
** Стоимость квартир за предоставленный период не менялась
Наиболее недооценённые новостройки на текущий момент
Анализ проведён по новостройкам на основании данных застройщиков: АН «Новостройки Тулы», АН «Твин-Сервис», АН «Юлия недвижимость». Данные актуальны на 22.09.14.
