Многие полагают, что это обеспечивает сделке стопроцентную юридическую чистоту, поэтому не считают нужным привлекать к проверке независимых экспертов.
Однако специалисты Dava Group предостерегают покупателей от такого подхода, особенно если речь идет о вторичном рынке недвижимости. Банки действительно проверяют объекты, но делают это по своим схемам. Защита интересов участников сделки не выступает приоритетом для кредитного учреждения, так как для банка главное — нивелировать собственные финансовые риски.
"Дава Групп" опровергает основные мифы о банковской проверке и рекомендует пользоваться профессиональной юридической помощью при любых сделках с недвижимостью.
Команда юристов Dava Group
Миф 1: Банк тщательно проверяет все документы
Для банковской организации основной документ — это выписка из ЕГРН. Ее, как правило, предоставляет продавец недвижимости. Банкам важно, чтобы продавец обладал правом собственности на момент заключения сделки, а недвижимость не имела обременений.
Однако основной риск в том, что банку без разницы, что происходило с жильем ранее и что может произойти с ним после сделки. При этом даже безупречная выписка из единого реестра не означает, что проблем не будет. Например, приставы могут арестовать имущество в процессе сделки, то есть, до того, как будет зарегистрирован переход права собственности. Такое бывает, когда продавец имеет долги, а приставы до этого момента по каким-то причинам не оформили арест недвижимости.
Покупатель может оказаться в нежелательном статусе: ему уже оформили кредит, который нужно выплачивать, но он не может зарегистрировать квартиру на себя, поскольку на сделки с арестованной недвижимостью наложен запрет.
Как избежать подобной ситуации? Заказать проверку недвижимости у юристов, например, в "Дава Групп". Юристы компании действуют в интересах клиента и проверяют квартиру по всем каналам. Многочисленные отзывы о Дава Групп подтверждают: проверка выполняется по всем каналам, чтобы исключить малейший риск для покупателя.
Команда юристов Dava Group
Миф 2: Банк не станет связываться с проблемным продавцом
Максимум, что проверит служба безопасности банка, — это наличие у продавца долгов в базе ФССП, его участие в судебных разбирательствах и отсутствие/присутствие в реестре банкротов.
Но банк не заботит состояние здоровья продавца, наличие у него бизнеса и долгов, связанных с коммерческой деятельностью. Даже кредиты и просрочки по ним проверяются поверхностно, в автоматическом режиме.
На практике могут возникнуть опасные для покупателя ситуации. Например, у продавца может быть недавно перенесенный инсульт, который повлиял на когнитивные функции, или он может быть участником проблемных предприятий.
Совладелец ООО несет полную ответственность по долгам предприятия. Если кредиторы не могут получить долги деньгами или собственностью фирмы, они обращаются к личным активам должника. Недвижимость просто арестуют через суд и продадут в счет задолженности.
Существуют ситуации, при которых продавец становится участником мошеннических схем. Жертвы аферистов — пожилые и больные люди, а также страдающие различными зависимостями. В момент сделки они могут не отвечать за свои действия, а когда лишатся имущества, заявят об обмане.
Миф 3: Банк выясняет полную историю квартиры
Службы безопасности банков НЕ изучают историю квартиры — на это у них нет ресурсов и времени. Они не проверяют, какие переходы права собственности были, кто владел жильем ранее, какая между собственниками связь.
В такой ситуации есть риски наличия скрытых собственников. Например, частью квартиры может владеть бывшая супруга продавца, у которого в паспорте после замены в 45 лет нет никаких отметок о браке.
Чтобы такого не случилось, нужно внимательно смотреть все документы, которые выступают основанием для права собственности. Потребуется также выписка из единого реестра о переходах прав — это и есть история квартиры.
Миф 4: Банк обязательно узнает, если есть незаконная перепланировка
В последнее время проверки банков существенно упростились. В большинстве случаев это делается автоматически или по фотографиям. Банкам не так уж важно, есть ли в квартире перепланировки и законны ли они.
Риск в том, что, если покупатель приобретет жилье с незаконной перепланировкой или конструктивными недостатками (например, замаскированными трещинами в стенах, проблемами с подключением важных коммуникаций), вся ответственность после сделки ляжет на него. Если соседи пожалуются на негативные последствия после перепланировки, восстанавливать исходный вид покупателю придется за собственный счет.
Проверка наличия перепланировки и ее законности — непростая процедура, которую лучше всего делегировать профессиональным специалистам по недвижимости из компании Dava Group.
Юристы Dava Group Ани Карапетян, Сергей Беляев и Юлия Тарасова
Миф 5: Банк узнает, имеются ли долги по ЖКУ
На самом деле банки вообще не проверяют задолженности жильцов по ЖКУ. И хотя по закону долги остаются за прежними владельцами, есть исключение, касающееся взносов за капитальный ремонт. Они переходят к новому собственнику вместе с квартирой. Проблема также в том, что управляющие компании часто требуют оплатить старые долги новых владельцев, и те под давлением могут согласиться на погашение чужих задолженностей.
Проблемы можно избежать, если запросить у продавца квитанцию по оплате услуг за последний месяц. По этому документу видны все долги, в том числе за капремонт. Крайний вариант — указать в договоре купли-продажи, что все долги за квартиру до определенной даты выплачивает продавец.
Итоги
Специалисты Dava Group указали лишь самые распространенные заблуждения покупателей недвижимости относительно банковских проверок. Как видите, ситуации могут быть опасными в финансовом плане, если надеяться исключительно на службу безопасности кредитного учреждения.
Мы собрали массу отзывов о Dava Group в Краснодаре и других городах, свидетельствующих о том, что независимая юридическая проверка недвижимости перед сделкой — не роскошь, а необходимость. Поддержка профессиональных юристов — это способ избежать финансовых рисков и серьезных проблем, в том числе в плане оформления жилья в собственность.
