Продам квартиру (не посредник)

Отказаться от услуг агента по недвижимости и самому продавать свое жилье – дело реальное, но уж очень хлопотное. Смотрите инструкцию.

Тулячка Настя Рыбкина:  «Объявления на столбах –
 один из видов бесплатной и весьма эффективной рекламы!»

Мария Кучерова.
Фото Сергея Киреева.

1 Тонкости оценки. Чаще всего используется сравнительный метод оценки. Проще говоря, необходимо узнать, сколько стоит подобная квартира в том же районе, в похожем доме, с тем же метражом и планировкой. Для этого можно посмотреть рекламные объявления в справочниках, газетах или на интернет-сайтах. Кстати, у некоторых тульских агентств недвижимости есть бесплатная услуга экспресс-оценки жилья по телефону.

2 Даем объявление. Как сделать так, чтобы о продаже вашей квартиры узнал потенциальный покупатель? Реклама – двигатель торговли. Самый оперативный источник информации, конечно, Интернет. Также хорошо подойдут специальные рекламные издания и газеты.

3  Показываем товар лицом. Позаботьтесь о том, чтобы в квартире было чисто, освободите горизонтальные поверхности – это добавит простора! Больше света: включите все освещение, откройте шторы.
Многие покупатели очень скрупулезно подходят к просмотру. Их интересует состояние сантехники, полов, балкона и даже то, есть ли обои за шкафом. Будьте готовы!

4  Как торговаться? Предположим, квартира покупателю понравилась. Начинается обсуждение условий продажи. У профессионалов рынка на этот счет есть специальное выражение – выдержать торг. Это значит, что не стоит сразу же соглашаться на все условия покупателя.

Этим обязательно воспользуется покупатель либо его риэлтор.

Есть неписаное правило: не продавать квартиру первому клиенту, который согласился со всеми условиями, в том числе и с ценой. Такое редкость. Возможно, вы просто недооценили квартиру и продаете ее дешевле рыночной стоимости. Обычное везение также не исключено. Может быть, первому пришедшему на просмотр человеку просто нужна квартира именно в этом месте и именно за эту цену.

5 Договоренность с продавцом. Не всегда согласие покупателя бывает окончательным решением. Даже согласившись на сделку, человек может продолжить поиски более выгодного варианта. Поэтому резонно после устного согласия покупателя поставить вопрос о предоплате.

Это можно оформить двумя способами: заключить либо соглашение о задатке, либо авансовое соглашение.

Юридически такое соглашение оформляется заключением предварительного договора купли-продажи между собственником квартиры и будущим покупателем.

В данном договоре должны быть четко оговорены условия будущего договора купли-продажи, а именно: объект договора, стороны сделки,  цена и сроки заключения основного договора купли-продажи. А брать или не брать предоплату (задаток или аванс) – это уже другой вопрос. Можно вообще не брать.

Если договор будет расторгнут по вашей инициативе, вас могут обязать вернуть потенциальному покупателю сумму задатка в двойном размере. Но если от сделки откажется покупатель, весь задаток остается у продавца. Аванс – это предоплата за квартиру, выплачиваемая для бронирования конкретного варианта. Передача денег оформляется соглашением о внесении аванса. Но на практике при нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой полностью.

6 Бумажная волокита. Все документы, предоставляемые на регистрацию в регистрационную службу, нужно сверить на соответствие фамилий, адресов, дат, подписей и их расшифровок, размеров всех площадей. На этом этапе стоит получить юридическую консультацию, чтобы понять, насколько документы соответствуют требованиям закона. Часто бывает, что продавец берет задаток под четко оговоренные сроки оформления, а выдержать их не может. Выясняется, что кто-то из собственников умер, а наследство не открывалось. В результате продать такую квартиру нельзя до тех пор, пока не утрясешь все юридические формальности.

Для регистрации договора купли-продажи квартиры необходимо собрать следующие документы:

• все правоустанавливающие и правоподтверждающие (если таковые имеются) документы;
• справка из ЖЭУ на отчуждение (о прописанных лицах);
• другие необходимые документы (исходя из конкретного случая).

В некоторых случаях понадобится дополнительная документация, например, если собственником квартиры является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

7 Расчеты. Когда документы на квартиру в порядке, наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам. Где и как их производить?

Надежнее воспользоваться банковской ячейкой. Она арендуется по трехстороннему договору между банком, продавцом и покупателем. После закладки денег вам предстоит нотариальное (по вашему желанию) оформление договоров или сразу сдача документов на государственную регистрацию.
 
8 Квартира, до свидания! Когда вы получите зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры, вам предстоит вывоз вещей.

Освободить квартиру и передать ключи можно и до, и после подписания договора купли-продажи.

9 После продажи жилья не забудьте подать декларацию в налоговую службу!

Подведем итоги всех вышеописанных хождений и «мытарств» и посчитаем плюсы и минусы.

Плюсы:

 Вы экономите на оплате услуг агентства недвижимости, примерно от 50 тыс. руб.
 После всех этих действий можете смело идти работать в любое агентство недвижимости.

Минусы:

 Вы потратили уйму времени – обычно продажа и подготовка всех необходимых документов длится от 3 месяцев до 1 года, а иногда и более года.
 Понесли затраты на рекламу.
 Из-за того, что вы не профессионал и не можете правильно оценить свою квартиру, можете потерять от 5 до 10 процентов от ее стоимости.
 Вы много переживаете и нервничаете, а нервы, как известно, не восстанавливаются.
 Велик риск нарваться на криминал, да и невозможно предусмотреть всех нюансов сделки (недействительный паспорт, скрытый давным-давно расторгнутый брак).
 В случае судебных тяжб вам придется выложить еще очень большую сумму адвокатам за представление ваших интересов в суде.