С 1 июля на рынке недвижимости наступят большие перемены: уйдут в прошлое договоры долевого участия, застройщикам придется возводить дома на собственные или заемные средства. Чего ждать покупателям и стоит ли готовиться к повышению цен?
Цены вырастут минимум на 8-10%
— На сколько, по вашим прогнозам, вырастут цены на жилье с переходом на проектное финансирование? И все ли застройщики смогут работать в изменившихся условиях?
Олег Пронин, заместитель генерального директора АО «Инвестиционно-строительная компания» (ЖК «Александровский парк»)
— Изменения в 214 ФЗ существенно осложняют работу застройщиков. Из-за отсутствия проработанного механизма эскроу-счетов, нехватки кадров у банков и застройщиков, необходимости более детальной проработки проектно-сметной документации вхождение новых проектов отодвигается на неопределенный срок. Многие застройщики не смогут преодолеть новые требования системы и вынуждены будут уйти с рынка. Всё это сократит число предложений.
И цены не устоят. В связи с использованием кредита себестоимость квадратного метра увеличится минимум на 8-10%. И это при условии, что застройщики мобилизуются и сократят «сроки жизни» проекта до 1,5 лет.
Застройщикам будет невыгодно продавать квартиры на этапе строительства, отдавая оборотные деньги в руки банков. Лучшие квартиры они будут оставлять на продажу уже в готовом объекте. А так как квартиры в сданных домах стоят дороже строящихся минимум на 10%, новоселам придется брать ипотеку не на 15, а на 20 лет,
но зато не рисковать и сразу въезжать в готовую квартиру.
ЖК «Александровский парк».
Сайт ЖК «Александровский парк».
Панельные дома вернутся?
— Эксперты считают, что застройщики теперь будут отдавать предпочтение панельным проектам, чтобы быстрее строить и снижать затраты. Тульские застройщики готовы перейти на более быстрые и дешевые проекты?
Денис Дубошин, руководитель отдела маркетинга и рекламы СК «Владар» (ЖК «Баташевский сад»)
— Да, безусловно, возвращение к панельному типу строительства — одна из немногих стратегий, доступных для застройщиков на текущий день для уменьшения себестоимости строительства жилых объектов. Но в Туле думать об этом пока рано: такая стратегия актуальна либо для компаний-гигантов, имеющих возможность наладить собственное производство панелей ЖБИ, либо для регионов, уже имеющих производителей ЖБИ. Поэтому возвращение к панельному строительству — это вопрос не завтрашнего дня.
— Новая схема со счетами эскроу защитит покупателя на все 100%? Он может быть уверен, что его дом гарантированно достроят? И если риск все же остается, как покупателю убедиться в надежности застройщика?
— При покупке недвижимости с помощью эскроу-счетов шанс остаться обманутым стремится к нулю. Застройщик не получит доступ к деньгам клиента до момента выполнения своих обязательств. То есть даже при условии какого-либо коллапса внутри компании-застройщика или на рынке деньги покупателей будут возвращены в полном объеме.
Это, конечно, не значит, что к выбору застройщика потребитель теперь может относиться халатно.
Данный вопрос так и останется одним из самых важных при выборе квартиры. Обратить внимание в первую очередь стоит на историю того или иного застройщика. Сколько объектов он успешно построил и ввел в эксплуатацию в вашем регионе? За какой срок? Что говорят люди, уже приобретавшие жилье у изучаемого застройщика? Совсем недавно мы разработали книгу «Вся правда по новостройкам», в которой без прикрас и прямой рекламы рассказываем аудитории о том, как выбрать и купить квартиру на первичном рынке недвижимости. Книга доступна к скачиванию на нашем сайте.
ЖК «Баташевский сад».
Ипотека останется доступной
— Сохранятся ли с переходом на проектное финансирование совместные программы застройщиков и банков по снижению ставок по ипотеке?
Алексей Канатчиков, директор ООО «Стройкомплект» (ЖК «Зеленстрой»)
— Такие программы были, есть и будут. Клиентоориентированность — это основной принцип работы многих застройщиков. Совместно с партнерами мы стремимся создать для наших клиентов привлекательные и выгодные условия для покупки квартиры. Сейчас ипотечные ставки начинаются от 5%. Совместно со Сбербанком мы дарим денежные сертификаты от магазинов мебели и бытовой техники.
— Какими интересными особенностями своих проектов тульские застройщики привлекают покупателей?
— Современный темп жизни практически не оставляет человеку свободного времени. Необходимо успевать многое.
Нужно учитывать этот фактор и проектировать ЖК так, чтобы у новоселов вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура была в шаговой доступности.
Например, ЖК «Зеленстрой» имеет внутри комплекса действующие детский сад и школу, оборудованные детские и спортивные площадки, медицинский центр, продуктовые и хозяйственные магазины. Рядом находится Платоновский парк, крупные ТЦ, крупнейшие университеты Тулы, остановки общественного транспорта.
ЖК «Зеленстрой».
Изысканная архитектура, качественные строительные материалы, современные планировки с возможностью перепланировки, высокие потолки, индивидуальное отопление, панорамное остекление, черновая отделка, обустроенное парковочное пространство, кладовые – всё это девелоперы Тулы предлагают свои клиентам. Сегодня могут быть удовлетворены любые потребности покупателей.
Новостройка или вторичка?
— Первичное или вторичное жилье? Что покупателю выгоднее выбрать в новых условиях?
Александр Хныченко, коммерческий директор smart-квартала «Современник»
— Этот вопрос обострился в период повсеместного роста цен на все товары без исключения. В ситуации с недвижимостью нужно детально разобраться, в пользу чего делать выбор и действительно ли экономия сейчас не приведет к еще большим затратам в будущем.
Вы должны четко понимать для себя, какую сумму готовы вложить в ремонт и что покупаете вместе с этой квартирой. Вторичное жилье не дает гарантий, что в ближайшие годы эксплуатации не возникнет серьезных поломок. Новостройка исключает этот факт, так как мы используем новые технологии, качественные материалы, проведены новые коммуникации.
Ремонт в квартире. Перед выбором посчитайте, во что выльется переделка вторичного жилья под потребности и желания вашей семьи. Сравните с новостройкой, где уже есть качественная предчистовая отделка.
Финишный штрих индивидуального дизайна в новом доме не ударит по кошельку с такой силой, как полноценный ремонт вторичного жилья.
Еще одним неоспоримым преимуществом является ценообразование. Вы покупаете квартиру на стадии строительства по стартовой цене, которая не перестает повышаться. Стоимость растет вместе с домом, и на финишной прямой при вводе в эксплуатацию рыночная цена квартиры будет заметно выше той суммы, что вы когда-то в нее вложили. Чего не скажешь о рынке вторичного жилья, где даже после серьезных вложений в ремонт ценность квартиры заметно не увеличится.
Покупка квартиры — это самое серьезное и счастливое событие. Берите за правило выбирать лучшее для себя и своей семьи.
— Какие квартиры сегодня наиболее востребованы у тульских покупателей?
— Тульский покупатель постоянно совершенствуется. Это хороший тренд, так как мы начинаем выбирать для себя и своей семьи лучшее, технологичное и новое. В том числе это касается квартир.
Для клиента важен функционал и больше полезного пространства. Стандартные, привычные планировки ушли на дальний план. Более востребованными становятся умные квартиры формата smart. Это рациональное использование каждого квадратного метра, возможность зонировать пространство, а такой термин, как «мастер-спальня» с собственным санузлом и гардеробной, все больше влюбляет в себя покупателей недвижимости. Есть тенденция, когда клиент, приходя за одним количеством комнат, выбирает квартиру побольше, делая свою покупку более выгодной и долгосрочной.
Smart-квартал «Современник».
Умный подход здесь должен быть во всем, включая технологии строительства, инфраструктуру и придомовую территорию — безопасную, с современными зонами отдыха для разных возрастных групп.
Тульский рынок хорошо воспринял формат smart-жилья, но еще не до конца осознал, что же это такое. Покупатель не должен ограничиваться только планировкой. Умный подход здесь должен быть во всем, включая технологии строительства, инфраструктуру и придомовую территорию. Важно, чтобы жители чувствовали себя в безопасности на закрытом и охраняемом пространстве квартала. А новый проект двора, с современными зонами отдыха для разных возрастных групп, никого не оставит равнодушным. Такого город еще не видел. Согласитесь, что тульские дворы обычно — это зона парковки, а качество построек оставляет желать лучшего. Наша задача — кардинально поменять отношение покупателей к приобретаемому жилью и расширить понимание комфорта. Настоящий smart выходит за границы квартиры.
Сайт smart-квартала «Современник».
Приметы качества и престижа
— Проекты застройщиков выглядят красиво, но как понять, насколько качественным будет дом? Какие условия определяют высокое качество и комфорт? На что покупателю нужно обратить внимание?
Алексей Тарасов, технический директор компании-подрядчика ЖК «Космос Дом»
– Прежде всего стоит обратить внимание на те элементы квартиры, которые будут подвержены механическому воздействию в ходе эксплуатации. Это, в частности, качество окон: как открываются створки, из какого профиля сделано оконное изделие. Также это касается и витражных конструкций: если застройщик не экономит на конструкциях заполнения проёмов, это является одним из показателей качественного современного жилья.
Залогом комфортного проживания является отсутствие посторонних звуков в квартире. Наличие качественной межквартирной шумоизоляции гарантирует тишину и спокойствие.
Также имеет смысл обратить внимание на оборудование дома в целом. В частности, лифты — какого они производителя, как они сделаны. Показателем для оценки качества является и индивидуальный дизайн лифтов, он выполняется посредственно на заводе-производителе.
Не все застройщики уделяют должное внимание уровню отделки мест общего пользования.
Лестничные и лифтовые площадки, холлы — когда они спроектированы с привлечением дизайнера и отделаны дорогими материалами (например, натуральным камнем), это тоже один из признаков классности, престижности жилья.
ЖК «Космос Дом».
Немаловажным фактором является безопасность. Обратите внимание на ограждение территории дома: есть ли забор и видеонаблюдение по периметру и как осуществляется въезд автотранспорта. Автоматические ворота являются показателем высокого уровня комфорта и безопасности.
