Не дают уйти!
Недавно пользователи опубликовали в нашем блоге «Народный журналист» пост «Почему нам не дают перейти в другую УК?»
Как узнал Myslo, речь идет о доме № 18 по ул. Дмитрия Ульянова, в котором инициативная группа жильцов решила перейти в новую УК. О том, как это было, нам рассказала старшая по дому Мария Мишкина:
— С 2019 года нашим домом управляет УК «Оружейная столица». Честно говоря, мы не очень были довольны. Работы по дому проводились редко, дворника мы толком не видели, подъезды не моют. А главное — сложно со сроками исполнения работ по заявкам и с обратной связью. Звоним: «Прорвало трубу». — «Ждите». Что-то еще случилось — «Заявка создана, ждите». Ждите, ждите, ждите... Самый вопиющий случай был, когда у нас на вводе в дом сгорел рубильник — постоянно отключался свет. Вызвали электрика из УК, он пришел, сказал, что нужно будет обесточивать весь дом, чтобы починить. «Ждите». И — пропал на 2 месяца. Пришлось нам скидываться и нанимать частника, который рубильник и сделал.
Периодически у нас затапливает подвалы. УК приезжает, пробивает засоры, но хватает этого ненадолго. А УК между тем ненавязчиво предлагает: «Можем сделать капитально, но за дополнительную плату».
И вот мы молодой инициативной группой жильцов решили сменить управляющую компанию. Посоветовались в чате дома, выбрали новую УК — «Современный аспект», молодую компанию. Расклеили объявления о предстоящем собрании о смене УК.
И мне тут же позвонила одна пожилая жительница, которая стала возмущаться, зачем нам это нужно, почему мы будем уходить от «Оружейной столицы». Объявления тут же все с подъездов пропали…
А потом мне позвонила представительница УК «Оружейная столица». Кричала на меня! Обвиняла в мошенничестве! И обещала, что перейти к другой УК у нас не получится.
После этого разговора жители дома № 18 по ул. Дмитрия Ульянова получили в почтовые ящики вот такие «письма счастья»:
— Но мы все равно соберем собрание и перейдем в новую УК, — говорит старшая по дому. — Мы уже готовимся к собранию, собираем документы. Дом у нас большой — 120 квартир, собрать всех непросто! Но мы все же волнуемся: вдруг старая УК будет вставлять палки в колеса?
Вот как прокомментировал ситуацию руководитель УК «Современный аспект»:
Сергей Грязев
— Мы действующая организация, лицензия у нас есть. Да, в Туле мы открылись недавно, но это не отменяет наличия у нас многолетнего опыта. Наши партнеры — крупные строительные организации, а также УК, действующая в Тульской области с 2015 года. Мы сфокусированы на своём развитии, не нарушаем законов.
Мы с уважением относимся к конкурентам и никогда не умаляли их достоинства и деловой репутации. Конкуренция — целая наука! Но, к сожалению, понятие честной конкуренции присуще не всем.
Представитель УК «Современный аспект» письмо, которое получили жители, видел. Он отправил его копии вместе с заявлением в УФАС и прокуратуру.
Самые жестокие войны управляющих компаний в Туле происходили в 2015–2016 годах с поддельными листовками от имени Жилинспекции, порчей имущества и проч. Бывало, за один многоквартирный дом бились стазу три УК.
С годами все стало проще, нерадивые «управляшки» попросту подделывали протоколы собраний жильцов и забирали дома себе. Некоторые такие скандалы доходили до суда, были возбуждены уголовные дела.
Читайте также:
Туляки три года борются в суде за свою УК
Подделки и липовые собрания: жители тульских многоэтажек подозревают УК в аферах
Как сменить УК: алгоритм
Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут выход: кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти новую управляющую компанию. Выжить на рынке УК поможет только честное и качественное выполнение услуг. Чтобы жители были довольны.
Решили «уйти к другой»? Сразу напомним, что год назад правила изменились. Теперь выбрать новую УК жители должны не простым большинством голосов. «За» должны быть 50% + 1 голос. Это правило вступило в действие с 1 сентября 2022 года (поправки в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса РФ).
Как правильно поступить, чтобы решение о смене УК было законным и надежным? За разъяснением мы обратились к юристам тульского Центра защиты прав граждан.
Как уйти? Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК. Есть несколько способов сделать это на законных основаниях:
- Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.
- Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией.
Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. - Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе.
На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11, которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления. - Смена способа управления многоквартирным жилым домом.
Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс: если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества. - Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
- Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ.
Как выбрать новую компанию?
Раньше тулякам было немного проще: правительство регулярно публиковало рейтинги УК. С 2021 года этого больше нет: в ГЖИ рассказали, что боятся судов. Поэтому искать информацию придется самим.
Посмотреть список всех УК региона можно на сайте МинЖКХ. Также актуальный перечень можно получить в отделе ЖКХ администрации или в ГЖИ.
Цель первого шага — составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2-5 компаний.
Совет:
- Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.
- Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров».
- Погуглите упоминания той или иной УК в интернете. Почитайте, изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки» по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств.
- Обзвоните по возможности как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.
Знакомство
Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать лучше активу совета дома или группе скептически настроенных жильцов.
Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.
Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы. На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если на компанию есть жалобы, уточните, почему.
Очень желательно пообщаться с жителями (советом МКД) тех домов, которыми управляет компания-претендент. Спросите, как компания обслуживает дом, как часто убирает места общего пользования, как реагирует на предложения жителей и замечания, насколько доступно руководство для общения с жителями, как быстро УК реагирует на аварии, как компания отчитывается перед жителями.
Претендент найден!
Чтобы выбрать новую УК, вам нужно провести собрание собственников дома. Его порядок регламентирован ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует, чтоб решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.
Как провести собрание?
Воспользуемся советами отдела по защите прав потребителя Роспотребнадзора:
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1. Подготавливаем повестку собрания. В нее необходимо включить вопросы:
- о проведении собрания,
- о расторжении договора со старой УК,
- о выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
- об утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
- о сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК, рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средствах от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления).
2. Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания. Согласно Жилищному кодексу уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
3. Составляем протокол собрания.
4. Уведомляем собственников о результатах собрания. Уведомление размещается не позднее чем через 10 дней после завершения собрания в месте, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.
5. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что вы ее сменили.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п. 18 Правил № 416).
6. Заключаем договор с новой управляющей организацией.
После этого новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган Государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.
С какого момента платить в новую УК?
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.
