Качество услуг по содержанию дома во многом зависит от выбранной жителями формы управления. Их всего три: УК, непосредственное и ТСЖ (ЖК, СПК). Первые две наиболее актуальны для Тулы.
В чем их отличие, рассказала зам. начальника инспекции — начальник контрольно-финансового отдела государственной жилищной инспекции Тульской области Юлия Осипова.
В чем разница
Управляющая компания замыкает на себе весь цикл управления домом, заключает от имени собственников договоры на предоставление коммунальных ресурсов, обслуживание лифтов, содержание внутридомового газового оборудования и иные договоры (если собственники приняли такое решение на общем собрании). УК осуществляет контроль за состоянием инженерных коммуникаций и других конструкций, проводит ремонт и иные работы по поддержанию надлежащего состояния общего имущества.
При непосредственном управлении ответственность за содержание дома — обязанность собственников. Они заключают с организациями договоры на коммунальные ресурсы, обслуживание и ремонт общего имущества.
- Важно помнить, что организация, обслуживающая дом и получающая от жителей плату за его содержание, обязана соблюдать положения закона, определяющего требования и порядок обслуживания жилфонда. Организации, выполняющие работы при непосредственном управлении домом, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором обслуживания.
Кроме того, договор управления с УК могут заключить все дома, а вот выбрать непосредственное управление можно только для домов, в которых не более 30 квартир.
Объем работ
Минимальный перечень работ по дому определен постановлением № 290 Правительства РФ. Он не зависит от формы управления и подлежит исполнению.
В Тульской области около 3000 домов на непосредственном управлении. Но большая часть собственников в таких домах не полностью исполняет обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества. Не заключают договоры на содержание газового оборудования, не выбирают обслуживающую организацию. Деньги на содержание общего имущества собирают не постоянно, а по мере необходимости.
- Неисполнение собственниками обязанностей по определению обслуживающей организации может иметь негативные последствия. Дом требует постоянного поддержания во избежание аварий. Поэтому, если собственники решили переходить на непосредственное управление, лучше сразу определять обслуживающую организацию и размер платы за содержание жилья и внутридомового газового оборудования, — говорит Осипова.
Ответственность
Разница между УК и обслуживающей организацией — в наличии лицензии. И ответственность за неисполнение условий договора разная.
УК несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и/или выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.
- К управляющим компаниям как лицензиатам применяются более строгие требования КоАП РФ. Штрафы — от 50 тыс. рублей на должностное лицо и до 250 тыс. рублей на юрлицо.
При непосредственном управлении лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств по договорам, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Штрафы — от 4−5 тыс. рублей на физлицо; на юрлиц — 40−50 тыс. рублей по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».
Кроме того, за систематические нарушения УК могут лишить лицензии. А вот у ОУ такой ответственности нет.
Контроль
При любой форме управления контроль со стороны собственников обязателен. Собственники должны сотрудничать с компанией, которая обслуживает их дом. Они всегда могут составить план работ и включить в него в том числе и те работы, выполнение которых не предусмотрено минимальным перечнем, согласовав при этом, в случае необходимости, дополнительный источник финансирования таких работ.
Активная позиция собственников помещений при любой форме управления позволит содержать дом в надлежащем состоянии.
Плюсы и минусы. Коротко
Непосредственное управление
(подходит небольшим домам)
+ Экономия: ниже плата за содержание жилья.
+ Прозрачность расходов: перечень работ, за исключением определенного правительством РФ минимального перечня, на доме определяют жители.
+ Прямые отношения с ресурсниками.
— Должники. Не все жильцы платят, это грозит отсутствием денег в общем «котле».
— Без инициативных жителей непосредственное управление невозможно.
— Для обслуживающей организации штрафы за нарушение условий договора совсем небольшие, она не замотивирована.
Управляющая компания
(подходит домам, где более 30 квартир)
+ Не надо заключать договоры с аварийными, обслуживающими компаниями и ресурсниками.
+ УК знает перечень работ, которые надо выполнять.
+ Мотивация: штрафы за несоблюдение лицензионных требований для УК составляют сотни тысяч рублей.
— Непрозрачность расходов: проконтролировать, на что потрачены деньги, сложно.
— Более высокий тариф на обслуживание.
— Долгий процесс согласования работ, выходящих за рамки минимального перечня.
