В Тульской области программа по капитальному ремонту домов утверждена до 2049 года и реализуется уже девятый год. За это время в регионе те или иные виды работ выполнены уже более чем в 5 тысячах многоквартирных домов, из них чуть менее 400 — в 2022 году. Большая часть из них за счет средств «общего котла», которые аккумулирует оператор — Фонд капитального ремонта. Однако в цифровом выражении треть средств жители собирают на спецсчетах, принадлежащих каждому конкретному дому.
Кира Игнатчик.
- Собственникам жилых помещений Жилищный кодекс РФ предлагает два варианта: накопление средств на счете регионального оператора, в так называемом «общем котле», или же на специальном счете. Владельцем у последнего может выступать либо региональный оператор, либо УК, ТСЖ или же жилищный строительный кооператив.
— Каким домам выгоднее оставаться или переводить деньги в «общий котел»?
- Традиционно для домов менее девяти этажей целесообразнее формировать накопление в «общем котле». Это связано с тем, что объема собираемых ими средств будет недостаточно для проведения полноценного капитального ремонта. Если приводить пример, то в пятиэтажке без технического этажа при капитальном ремонте крыши обязательно меняется утеплитель. А эти работы стоят дороже, чем отремонтировать скатную крышу. Также многие не учитывают, что при капитальном ремонте инженерных сетей теплоснабжения и водоснабжения должна вестись замена не только в подвале, но и по всему дому по стоякам. Если типовая пятиэтажка решит накапливать средства на спецсчете, то собранных средств хватит, например, на ремонт электроснабжения в доме в целом.
При этом порядка 18% многоквартирных домов Тульской области находятся на специальных счетах. Как правило, это дома, которые либо построены после 2000-х годов, либо раньше, но не нуждающиеся в капитальном ремонте, что позволяет жителям постепенно собирать средства на ремонт. Они сами определяют сроки ремонта своего дома и очередность выполнения тех или иных видов работ, по мере накопления средств на специальном счете. В ряде случаев это удобно: если квартир в доме много, то нужную сумму удастся собрать относительно быстро, а значит, не придется ждать, когда подойдет очередь на ремонт.
— Как формируется очередь на капитальный ремонт?
- На данный момент в Тульской области различные работы выполнены в 53% многоквартирных домов. Программа реализуется в Тульской области уже девятый год. С самого начала планы по ремонту разбивались на трехлетние периоды. Определение сроков ремонта в каждом конкретном доме составляется на основании данных о степени износа конструктивных элементов, о ремонтах, проводившихся или не проводившихся ранее, исходя из материалов, из которых выполнены инженерные сети дома. Для каждого вида материалов определен нормативный срок эксплуатации.
У каждого конструктивного элемента дома есть свой срок нормативной эксплуатации.
До момента капремонта ремонт должна вести УК.
— Бывают случаи, когда до ремонта еще 10 лет, а состояние инженерных сетей таково, что они просто не прослужат столько. Что делать жителям в этом случае?
- Итоговая программа ремонта на следующий год формируется на основании предложений органов местного самоуправления и актуализированных данных о состоянии жилого фонда.
Важно, что объемы работ планируются, исходя из принципа финансовой устойчивости программы, а именно средств, которые соберет региональный оператор в виде взносов на капитальный ремонт в календарном году и объеме государственной поддержки (если она предусмотрена).
Для того чтобы инициировать рассмотрение вопроса о переносе, жителям необходимо провести собрание и на нем решить, что дому необходим капитальный ремонт, и определить источник финансирования. В подкрепление протокола нужно приложить заключение строительной экспертизы о том, что сети (или другие конструктивные элементы) нуждаются в капитальной замене. Экспертизу жители должны заказывать сами. После эти документы направляются в орган местного самоуправления, в Туле это районные администрации. Все эти документы будут рассмотрены комиссией на основании Положения об установлении порядка, сроков и оснований принятия решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Мы изучаем заключение, доводы, финансовую составляющую, в том числе какова собираемость взносов по дому. При необходимости на дом высылается представитель Фонда. Каждый дом, который подал запрос, рассматривают комиссионно.
Актуализация региональной программы происходит 2 — 3 раза в год.
Но поскольку планы по ремонту формируются на три года, изменить их не всегда возможно. Условно, дом, стоящий в плане на ремонт на 2038 год, не получится передвинуть, например, на период 2023—2025, потому что еще один дом в программе — это еще одна статья расходов, а программа уже утверждена. То есть если и будут основания для переноса, то на ближайшую трехлетку.
До момента капитального ремонта мероприятия по содержанию и текущему ремонту выполняются управляющей организацией. В Минимальный перечень работ и услуг, выполняемых управляющей компанией (утвержден Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013), входит обязанность УК контролировать состояние и восстанавливать неисправные элементы сетей и других конструктивных элементов жилых домов.
— Можно ли за счет средств на капремонт отремонтировать придомовую территорию, если собирать деньги на спецсчете?
- Действующим законодательством капитальный ремонт дворовой территории, работы по благоустройству не входят в минимальный перечень работ, которые можно оплачивать за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ в минимальный перечень включены работы по ремонту крыш, фасадов, замена внутридомовых инженерных сетей (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение), ремонт фундамента, подвальных помещений, замена лифтов.
— Как сменить способ накопления средств на капремонт?
- Для этого собственникам необходимо провести собрание собственников жилья и принять решение о смене способа формирования средств на капитальный ремонт. Протокол должен соответствовать требованиям, установленным Минстроем России. Кворум для принятия решения — 50% от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Важно, что при переходе с «котлового» счета на специальный решение вступает в силу по истечении года с момента приемки протокола региональным оператором. Данный срок установлен законодателем также, исходя из принципа финансовой устойчивости региональной системы капитального ремонта.
В случае перехода со специального счета на «котловой» — через месяц. В этом случае орган местного самоуправления обязан созвать комиссию для определения состояния объекта и определить сроки его капитального ремонта. Далее эта информация уже передается в министерство ЖКХ Тульской области.
— Как быстро удастся, например, заменить лифт, если перейти со спецсчета в «общий котел»?
- Однозначно лифт должен отслужить регламентный срок (более 25 лет) и иметь заключение специализированной организации о замене. Программа ремонта на будущий год формируется на основании предложений органов местного самоуправления, поданных до 1 февраля года текущего. Соответственно, при переходе дома со спецсчета в «котел», например, весной-летом 2023-го, он попадет в программу на 2025 год.
Сейчас программа капремонта на 2023 год не включает в себя замену лифтов — последние 117 лифтов, которые подлежали замене в домах, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора до 2025 года, обновлены.
Если говорить о домах на специальных счетах, мы провели аналитику и сделали вывод, что приблизительно треть домов имеют потенциал для самостоятельной замены лифтового оборудования. Но здесь немаловажный вопрос — кто будет заказчиком. При выполнении общестроительных работ процесс контролировать, может, и сложно, но в общем-то можно. А вот когда вопрос встает о лифтах, то для этого необходимы дополнительные знания. Сотрудники Фонда, чтобы контролировать замену лифтового оборудования, проходили соответствующее допобучение и получили по итогу сертификат.
— Какова дисциплина туляков по оплате взносов на капремонт?
- С 2019 года в Тульской области ниже 97% сбор средств не опускается. По ЦФО этот показатель находится на уровне 94%. За истекший период 2022 года в Тульской области собственникам начислено 2 222,1 млн рублей, из них по счету регионального оператора («котловому» счету) — 1 401,29 млн рублей, по специальным счетам — 820,81 млн рублей. Собрано — 2 172,06 млн рублей, из них по счету регионального оператора («котловому» счету) — 1 363,07 млн рублей, по специальным счетам — 808,99 млн рублей. Таким образом, процент сбора по состоянию на 10 ноября составляет 97,7%.
