Документ охватывает большой комплекс вопросов. В их числе — капитальный ремонт домов.
Меняем подход
На данный момент большую часть работ в рамках капремонта заказывает профильный региональный оператор. Планы по ремонту строятся на три года вперед и, за редким исключением, не меняются. Такой порядок диктует федеральный центр и, в частности, Жилищный кодекс РФ.
Благодаря этому ежегодно в Тульской области ремонтируется порядка 750 домов, в них в общей сложности выполняется около 2000 видов работ. Обходятся они примерно в 2 млрд рублей.
Для того чтобы подрядчики уложились в срок и выполнили ремонт качественно, нужно заранее составлять планы — как раз те самые трехлетние. Механизм работает, но в отдельных случаях он не всегда учитывает фактическое состояние каждого дома — оно же меняется год от года. На эту проблему указывает разработанная стратегия.
Комментирует министр ЖКХ Тульской области Олег Дючков:
Олег Дючков
- Необходимость корректировки подхода к капремонту назрела давно. Буквально на минувшей неделе на оперативном совещании правительства обсуждался вопрос ремонта системы электроснабжения и кровли в одном из домов. В графике капремонта на 2023 год стояла замена электросетей в доме, а ремонт кровли — в 2032 году. Такой план был выстроен на основании имеющихся у нас данных: капремонт кровли в этом доме проводился в 2003 году, а электропроводка вообще не менялась. Поэтому мы поставили в приоритет именно электрику. Однако на данный момент состояние кровли таково, что требуется именно ее первоочередной ремонт. В связи с этим жители обратились к губернатору. Мы выехали с осмотром на их адрес и по итогу согласились с доводами жителей: ремонтировать крышу сейчас, а электрика подождет. Теперь жителям нужно принять соответствующее решение на собрании, и мы сможем скорректировать планы.
При составлении графика капремонта первостепенная задача — соблюсти баланс между срочными работами и объемом имеющихся средств в Фонде.
Работать в ручном режиме по каждому дому — задача невыполнимая. Во-первых, комиссионное обследование — это еще не последняя инстанция. Во-вторых, оно бы не понадобилось, если бы актуальная информация о состоянии дома была собрана на каком-то одном ресурсе.
- Минстрой РФ планирует внести изменения в нормативную базу и расширить полномочия регионов, чтобы уйти от формального подхода к составлению графиков ремонта. На данный момент этот процесс основывается на данных о годе постройки, нормативе по эксплуатации материалов и данных о капремонте. Сейчас же имеется два предложения. Первое — наделить регионы правом проводить комиссионное обследование дома и на основании него принимать решение о сроках проведения ремонта — без проведения еще и собрания собственников. Это ускорит процедуру корректировки планов по ремонту. Второе — объединить разрозненные данные о состоянии жилфонда на ГИС ЖКХ, АИС «Реформа ЖКХ» и в автоматизированной системе учета МКД, разработанной для Фонда капремонта, и обязать УК и администрации регулярно обновлять информацию.
Кроме этого, в планах синхронизировать мероприятия региональных программ капитального ремонта с планами по модернизации коммунальной инфраструктуры в рамках федерального проекта «Инфраструктурное меню».
Про деньги
На фоне неуклонного роста стоимости строительных материалов в последние два года возникла необходимость увеличения финансовой поддержки капремонта за счет бюджета региона — с 25 до 60%. Такие предложения отмечены в стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства. Цель — недопущение роста размера взносов со стороны жителей. Это касается в первую очередь работ, которые делаются за счет средств, собираемых в «общий котел».
- Сейчас запрос со стороны жителей на перенос сроков ремонта на более ранние большой, это обусловлено изношенностью фонда.
Из 10 тыс. домов, включенных в программу, около половины построены были в 1917—1970 годы. Старый жилой фонд ежегодно требует немедленного выполнения капитального ремонта.
В этой связи очень важно соблюдать баланс. Ведь при всем желании невозможно одновременно выполнить все просьбы жителей — такого объема средств просто нет. В связи с этим мы расставляем приоритеты — на первом месте выполнение работ, которые не терпят промедления: крыши, коммуникации, а потом уже фасады. То есть во главе угла — целесообразность.
Софинансирование работ из бюджета региона велось и прошлые годы. Так, в 2022 году на капремонт было потрачено 280 млн рублей, на 2023 год сумма увеличена до 400 млн рублей. Это позволяет выполнять прежний объем работ и несколько сдерживать тариф для жителей на минимальном уровне.
Спецсчетчики
Для тех же домов, которые держат деньги на специальном счете, проведение капремонта только на первый взгляд кажется простой задачей. На самом же деле во многих случаях расходование собранных средств происходит неэффективно или нецелевым образом. Об этом также указано в стратегии.
Казалось бы, все просто: вот лежат деньги жителей на счете, а вот труба, которую нужно заменить, — приходи, бери и меняй. Только в реальности от идеи до реализации длительный путь сбора документов, подтверждающих необходимость работ, юридически грамотно составленных протоколов голосования — ведь 2/3 владельцев квартир должны поддержать идею ремонта. В больших домах на то, чтобы спросить мнение всех жителей, игнорирующих, как правило, общие собрания, надо больше месяца. А если потом окажется, что бумаги оформлены неправильно, то начинай все сначала.
Когда этот этап пройден и добро на выделение средств получено, начинается второй. Кто будет контролировать качество работ? В случае со спецсчетом — это уже исключительно проблема собственников квартир. Если по окончании работ будут претензии к подрядчику, то это тоже их головная боль.
Если возникла необходимость ремонта за счет спецсчетов лифтов и газовых сетей, то есть объектов повышенной опасности, то вопрос контроля и проверки качества работ вообще по большей части оказывается без ответа.
«Отсутствие законодательно, на федеральном уровне закрепленных полномочий региональных фондов капитального ремонта по осуществлению контроля за реализацией мероприятий, проводимых собственниками за счет средств, формируемых на специальных счетах», — на эту проблему указывает стратегия.
- Когда программа капремонта только запускалась, то предполагалось, что все ответственные дома будут собирать деньги на капремонт на спецсчетах и грамотно ими распоряжаться по мере надобности. Но время показало, что жители не всегда могут договориться между собой о сумме взноса, сроках ремонта, выбирают неквалифицированных подрядчиков, не ведут качественный контроль за работами. Именно поэтому мы говорим о том, что имеются факты неэффективного использования средств на спецсчетах. Мы не выступаем против спецсчетов — есть примеры, когда эта система себя оправдывает. Мы лишь считаем, что у регионального оператора должны быть механизмы контроля за выбором подрядчиков и проведением ремонта в тех случаях, когда жители сами не справляются. Ведь это прежде всего их безопасность. Также в рамках реализации стратегии мы будем усиливать школу грамотного управдома и развивать с ними взаимодействие.
Лифты
Технический регламент Таможенного союза предписывает вывести до февраля 2025 года из эксплуатации все лифты, отработавшие положенный им срок — 25 лет. Для тех домов, которые собирают деньги на капремонт в «общий котел», этот вопрос закрыт еще в прошлом году.
В Тульской области 1110 лифтов требуют ускоренной замены в домах, находящихся на спецсчетах.
Для «спецсчетчиков» же эта задача весьма сложная. Решить ее призвана стратегия развития строительства и ЖКХ.
- Ситуация с домами на спецсчетах одинаковая по всей России. В Тульской области 1110 лифтов требуют ускоренной замены в таких домах. Замена одного лифта обходится вместе с проектированием и строительно-монтажными работами примерно в три миллиона рублей, а значит, на все лифты потребуется более трёх миллиардов рублей. Столько свободных средств в бюджете региона одномоментно просто нет. Поэтому мы большие надежды возлагаем на федеральный центр. Сейчас рассматриваются различные механизмы решения этой проблемы: финансирование через банки, субсидирование со стороны федерального бюджета, беспроцентная рассрочка от лифтовых компаний, — пояснил министр.
Вероятно, решение будет принято в ближайшее время. Пока же его нет, у домов-спецсчетчиков, в которых лифт нуждается в срочной замене, есть вариант поменять способ накопления средств и перейти в «общий котел».
Фонд капремонта сейчас формирует программу замены лифтов на 2024−2025 гг. среди тех домов, которые перешли со спецсчета в прошлом году.
Другой вариант — если денег достаточно на спецсчете, менять оборудование за счет него. Но здесь опять все упирается в контроль качества работ. А в части лифтов это особенно важно, поскольку они являются объектом повышенной опасности и монтаж их могут осуществлять только организации, имеющие соответствующую лицензию.
В целом для Тульской области упрощение доступа к средствам на капремонт при одновременном усилении контроля за их расходованием, субсидирование затрат на крупные виды работ и другие меры господдержки позволят в более короткие сроки закрыть вопрос с ремонтом жилфонда и максимально не допустить его обветшания.
А как у них?
Польша в 2007 году разработала программу снижения стоимости отопления.
В домах, построенных до 1984 года, заменили инженерные сети. Современные технолоии уменьшили потери тепла. Большую часть работ оплатили жители. За отказ грозило выселение. На ремонт ТСЖ брали кредиты с низкой ставкой. Также действовало госсубсидирование.
В Германии в многоквартирных домах также существует ТСЖ.
На собраниях жители решают вопрос о проведении тех или иных работ, определяют необходимую сумму и вносят ее в кассу ТСЖ. Часть работ может софинансировать федеральный бюджет. ТСЖ имеет право взять кредит под 3%. Жестких сроков капремонта в Германии нет, но в среднем он проводится раз в 20 лет.
В Белоруссии платят за капремонт по тарифам.
Сейчас он равен 600 рублям (2,3 российских рубля) за квадратный метр жилой площади. Он не зависит от степени износа и возраста МКД. Деньги хранятся на спецсчете ответственной за дом организации (ЖРЭО, ТС и т. д. ), которая самостоятельно решает, на ремонт какого дома их потратить. По жилищному законодательству Белоруссии капремонт должен проводиться не реже чем раз в 40 лет. Несколько лет назад правительство Белоруссии предлагало сделать капитальный ремонт всего старого фонда и затем передать дома в полное управление собственникам, чтобы дальше уже они заботились о недвижимости самостоятельно. Но проект не приняли.
В Литве решение о проведении капремонта принимают союзы жильцов.
А расходы государство и собственники делят пополам. Чаще всего собственники берут на капремонт целевой кредит на 10−15 лет с низкой процентной ставкой.
