После моего обращения ВКонтакте к новому главе администрации Тулы
Нельзя не признать, что на встрече я узнала много нового. Например, что собственниками земельного участка являются физические лица, которые одновременно являются учредителями застройщика и этот земельный участок сдали ему в аренду. То есть получается — самим себе. Ещё одна новость — появление в марте 2023 года на портале ТА постановления 149 об объявлении публичных слушаний на 10 января 2018 года. Незадолго до встречи при скачивании этого постановления выбрасывало обратно в поиск. Из чего я сделала вывод, что подложенный файл был уже удалён. И вот к встрече он был найден и вставлен.
Встреча длилась долго, закончилась договорённостью, что мне ответит на все мои вопросы по WhatsApp
Сначала ещё до встречи пришёл официальный ответ из ВК, от группы Администрация Тулы. Его я успела хорошенько переработать и отправить туда же ответ. Наверняка он тоже был причиной моего приглашения для встречи. Свои слова я писала красными буквами прямо в файле ответа. Отвечала на чёрные буквы на белом фоне. Серым фоном выделила незначащую информацию, попросту на сером фоне — отписка. Всего шесть файлов в галерее. Их легко отличить по моим вставкам красными буквами.
В галерее также один файл ответа из МЧС за подписью Лаврущева, скрин из ГОСТа по инсоляции, схема ЖК из проекта и два скрина с сайта
https://www.reformagkh.ru/ доказывающие, что снесённые дома были признаны аварийными.
Далее четыре файла с ответом из Росреестра на Сойфера и два файла с ответом из инспекции ГАСН с чёрной полоской вверху для отличия. Но он на 100% оказался формальной отпиской. Можно полюбопытствовать — как пишутся градостроительные отписки и как граждан перенаправляют судиться.
Вот что я написала
Поэтому принимаю исправления и замечания. Голосования внизу никакого нет, они есть в предыдущих моих двух постах в Народном журналисте — Человейник человейник, а я маленький такой и Человейник и закон. Поэтому, кому всё равно, можете вообще ничего не читать и также ничего не писать по поводу многабукаф.
1. Существует федеральный норматив — когда должен устанавливаться информационный щит с паспортом объекта.
7.18 При въезде на площадку устанавливают информационные щиты со всей информацией, перечисленной в этом пункте.
Согласно этим правилам, информационный щит должен устанавливаться до проведения внутриплощадочных подготовительных работ, перечисленных ниже в пункте 7.22.
Почему нет информационного щита?
Также перед началом любых строительных работ, согласно пункту
7.13 Лицо, осуществляющее строительство, должно оборудовать строительную площадку, выходящую на городскую территорию, пунктами очистки или мойки колес транспортных средств на выездах.
Почему нет участка мойки колёс? Причём машины выезжают и между домом 3А и сараями у парка. А грязь развозят по всему городу.
2. Общественные обсуждения и публичные слушания — это форма волеизъявления граждан, одно из проявлений гражданского общества. Ни одно строительство не проходит без этого этапа, иначе оно будет незаконным.
Постановление 149-п
Не было ни обсуждений, ни учёта предложений граждан. Прошу дать ссылку хотя бы на одно средство массовой информации или ТВ с объявлением о публичных слушаниях 10 января 2018 г.
Возможно ли возобновление публичного обсуждения и проведение публичных слушаний?
3. Почему нет проекта межевания всей территории земельного участка площадью 18 183 м²? Почему в 2017 году составлялся только проект межевания части территории? Как выудить проект межевания на остальной участок, где стояли дома 5, 5А?
Как можно ознакомиться с постановлениями администрации города Тулы
Этих двух документов от 2012 и 2013 года на портале Тульской администрации npatula-city.ru/poisk/ вообще нет, в поиске не находятся, нагуглить тоже не удаётся — в свободном поиске во всём интернете не находятся. Поэтому прошу прислать для ознакомления эти файлы.
Как можно ознакомиться с постановлением
Этот документ N5497
Поэтому прошу прислать файл с этим постановлением для ознакомления. Или дать указание разместить, аналогично срочно размещенному постановлению об объявлении публичных слушаний, на портале по ссылке на Пост. О подготовке проектов межевания территории в городе Туле (опубликовано 26.10.2015) работающий файл.
Прошу пояснить, какое отношение проекты межевания участка земли под домами 9,9А 2017 года и 5,5а 2012 года имеют к проекту застройки?
Тогда эти земельные участки разве уже относились к градостроительному регламенту Ж5? Каким постановлением был установлен на этом участке регламент Ж5? Почему не Ж4? Проходило ли публичное обсуждение смена регламента и когда проходило?
4. Почему на портале Тульской администрации висят недействительные документы без пометки Отменено с датой отмены и её причиной? Я имею в виду Пост 4109 о назначении аукциона по продаже земельного участка.
Более того, согласно положениям Земельного кодекса РФ, земля для строительства предоставляется только в аренду и через аукционы.
Начиная с 1 марта 2015 года после изменений в земельном кодексе участок вообще не может быть передан в собственность под строительство юридическим лицам. Возможна лишь строительная аренда. Именно поэтому будущие застройщики передумали и решили скупать в свою собственность землю, покупая квартиры живущим на этой земле? Поэтому через ООО Валл заказали в Тулземпроекте межевание территории под домами 9,9А?
Таким образом будущий застройщик обошёл необходимость платить за строительную аренду? И обеспечительный платёж для аукциона? Разве это выгодно городу?
Опять-таки непонятно, каким образом и на каких правах к земельному участку 18.183 м² присоединился участок под домами 5,5А? Почему проект межевания территории под этими домами, если он существует согласно Пост
Таким образом будущий застройщик в качестве физлица приобрёл землю под домами 5,5А? Получается, это физлицо может передать в аренду собственной же фирме эту землю?
Теперь мне понятно, что застройщик консолидировал в единоличном владении все квартиры домов 9,9А, но почему недостающую землю он не просил предоставить ему в аренду от города?
Градостроительному совету должно быть ясно, что земельный участок в собственности — характерная особенность точечной застройки. И это нетипичный способ предоставления земли. Нормальная, цивилизованная застройка, которая регулируется земельным и градостроительным законодательством — это аукцион или специальный конкурс, и это всегда аренда. В собственность земля передаётся дольщикам бесплатно по окончании строительства.
Градостроительный совет должен понимать, что участок в собственности — это не преимущество, а недостаток для города. Потому что это свидетельствует о наличии точечной застройки, а она сама по себе хуже квартальной по обеспеченности парковками, проездами, а также по своему благоустройству. Что и наблюдается
При точечной застройке стараются «втиснуть» максимальное количество жилых помещений, нет благоустройства нормального, так как много денег ушло на расселение. Именно этим объясняются 24 этажа новостроек — чтобы поиметь больше прибыли. Именно поэтому намухлевали с КПЗ, взяв его с какого-то потолка равным 0.99?
Поэтому хочется пояснений из градостроительного совета — Почему были игнорированы изменения в федеральном законодательстве о том, что практически вся земля под жилую застройку с 1 марта 2015 года должна была продаваться только с торгов?
5. Я обращалась и в группу ТА ВКонтакте, они мне к 3 марта присылали официальный ответ. Могу прислать вам его и полностью, но думаю, вы его знаете. У меня возникло несколько вопросов по прочтении части их ответа, цитирую абзац:
«Постановлением администрации города Тулы
В связи с принятием Федерального закона
Постановлением администрации города Тулы
Правильно я понимаю, что это был ответ на мои вопросы по поводу отсутствия Договора о развитии застроенной территории, бланк которого прилагался к Постановлению 4109, как и отменённое постановление 1367? Что будто бы из-за изменений в Градостроительном кодексе уже не нужно заключать Договор о развитии застроенной территории?
Но ведь тем же федеральным законом
«1. Целями комплексного развития территории являются:
1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства»
И тогда почему вместо улучшения качества городской среды и создания единой архитектурной стилистики градостроительный совет нарушил Градостроительный кодекс, не захотел комплексно развивать территорию на Михеева, а разрешил осуществить точечную застройку? Ведь ясно, что межевание территории домов 9,9А было сделано не в интересах жителей, а в интересах застройщиков, чтобы они в дальнейшем получили способом скупки квартир в старом фонде тогда ещё не размежёванную муниципальную землю.
Дома 5,5а, 9,9а на Михеева подпадают под действие ГрК, ст. 65, как по п. 1 как аварийное жильё, скрины в галерее, так и по п. 2 — подходят под все его подпункты, хотя для заключения Договора комплексного развития достаточно всего лишь одного из этих подпунктов.
В ст. 66−67 расписана процедура принятия муниципальными образованиями субъектов РФ комплексного развития его территорий. В ст.68−69 — процедуры проведение аукциона и заключение договора о комплексном развитии территории.
Более того, этим же ФЗ
Вопрос: Когда в ПЗЗ Тулы добавили эти требования? Если судить по Пост 4109 и 1367, эти требования выполнялись в Туле ещё до изменений по ФЗ 494, и они должны были выполняться и после этих изменений, только уже по другим статьям ГрК. То есть упомянутый в ответе группы администрации Тулы ВКонтакте ФЗ 494 не отменил, а перенёс обязательность такого договора из разных статей ГрК РФ в другие, объединив их в главу 10.
Поэтому остаётся неотвеченным вопрос — на каком основании было прекращено комплексное развитие застроенной территории на Михеева?
Получается, постановление 4109 об объявлении аукциона не должно было быть отменено, значит, он должен был пройти на сайте торгов. По сути должны были пройти открытые торги, у нас вроде как бы :) рыночная экономика и должна быть обеспечена конкуренция среди застройщиков. И по результатам торгов должен был быть выявлен победитель, с которым и был бы заключён Договор о развитии застроенной территории. Нет ли здесь нарушения антимонопольного законодательства?
Согласно пп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов. Если участок находится на территории, в отношении которой был утвержден проект межевания (а он утверждён Пост 469 на участок площадью 11,746 м²), но в данном проекте границы нужного участка не отражены, заявитель не может сформировать участок с помощью согласования схемы размещения участка. Ему придется вносить изменения в проект межевания, которые позволят определить необходимые границы. Такой вывод можно сделать из п. 2 ст. 11.3, п. 5 п. 16 ст. 11.10
Следовательно, для всего участка площадью 18.183 м² должен был быть изготовлен изменённый проект межевания, учитывающий новые границы?
6. На каком основании проект межевания территории присоединил к земельному участку домов 9,9А общественный проезд? На каком основании дом 11А будет лишён пожарного проезда? Все мои доводы и ссылки на законы перечислены в обращении, они остаются актуальными и неотвеченными.
Думаю, здесь может воспоследовать только лишь переделка проекта, сокращение размеров котлована под подземный паркинг. При таком итоге вполне можно было бы оставить жить березу — на обочине парапета выступающей части подземной стоянки. Сейчас от неё только пень со вполне здоровым спилом, берёза прожила бы ещё много лет…
На встрече мне была показана рекламная картинка
Однако при этом не будут выполняться требования технического регламента о требованиях пожарной безопасности согласно 123-ФЗ
«для зданий, сооружений высотой до 28 м включительно — 5 — 8 м;
для зданий, сооружений высотой более 28 м — 8 — 10м».
Сейчас это расстояние составляет 9 м, но между проездом и домом 11А находится только низкий деревянный штакетник палисадника высотой примерно 40 см. Это допускается при тушении пожара, и когда несколько лет назад был пожар на пятом этаже в доме 11А, пожарные машины свободно подъехали ближе к дому.
Я не верю рекламному фотошопу, где на картинке нет забора и нет бетонной конструкции для укрытия наземной парковки. Верить можно экспертизе проекта, где в разделе
«Наружная отделка автостоянки: - сертифицированная навесная фасадная система с воздушным зазором, состоящая из металлического каркаса, крепежных элементов, негорючего утеплителя и лицевой фасадной облицовки». И в проекте и в экспертизе говорится об ограждении по периметру парапета подземного паркинга высотой 1,6 м.
У меня вопрос — каким образом пожарные машины смогут подъехать к дому 11А, если между пожарным проездом на территории ЖК и между домом 11А будет забор и металлический каркас фасадной системы наземной автостоянки? Это противоречит Приказу МЧС и техническому регламенту пожарной безопасности.
Из изложенного следует, что проезд должен быть оставлен на том месте, где он сейчас находится. И более того, он должен быть расширен, так как раньше дом 9А не был огорожен. Сейчас проезд меньше 3 м, а должен быть 4 м, согласно:
«8.1.4. Ширина проездов для пожарных автомобилей в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:
3,5 м — при высоте зданий или сооружений до 13 м включительно;
4,2 м — при высоте зданий или сооружений от 13 м до 46 м включительно;
6 м — при высоте зданий или сооружений более 46 м.
???
Будет ли переделан проект западной
7. Решением Тульской городской думы от 28 октября 2020 года N 15/323 установлены предельные лимиты и даны точные определения градостроительных терминов по плотности застройки:
«Статья 18. Общие требования в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) максимальный коэффициент плотности застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение общей площади зданий, за исключением подземных этажей, к площади земельного участка.
Здесь нет никаких ссылок на учёт прилегающих квартальных территорий и примыкающих к застройке рекреационных зон в виде рогожинского парка, градостроительный регламент которого Р1.
Поэтому при расчётах как плотности застройки, так и коэффициента плотности застройки, следует учитывать только лишь земельный участок в размере 18.183 м². Который имеет градостроительный регламент Ж5.
Согласно этому же решению Тульской городской думы предельные лимиты:
«Статья 20. Градостроительные регламенты. Жилые зоны «Ж"
Ж-5 — Зона застройки жилыми домами повышенной этажности
— максимальный процент застройки в границах земельного участка — 40%;
— максимальный коэффициент плотности застройки в границах земельного участка — 1,2. В случае реконструкции элемента планировочной структуры максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка устанавливается — 2,08.
И легко посчитать, что и было сделано мною в обращении: КПЗ оказался равен 2,73. Даже под реконструкцию не подходит.
Поэтому остаётся актуальным вопрос — каким таким волшебным образом в проекте посчитан КПЗ равный 0,99? Градостроительный совет должен запросить этот расчёт у застройщика.
Не следует ли снизить жилую площадь всех надземных этажей, то есть изменить проект в сторону снижения этажности зданий для выдерживания заданных Тульской городской думой предельных размеров? Это вторая причина для изменения проекта.
8. После переговоров на встрече моё убеждение о незаконном применении Пост 169 о Проекте планировки территории Рогожинского парка, суть которого — о статусе земельного участка, на котором находится памятник герою Григорию Агееву, только ещё более окрепло.
Согласно статье 45 ГрК, п. 10:
«Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования».
То есть Пост 169 может явиться только основанием для разработки
Вопрос: где говорится о том, что документы территориального планирования могут использоваться в качестве документации по планировке территории земельного участка застройщика?
Следовательно, Разр 71−30−49−2022
9. Земельные небольшие вопросики, остающиеся без ответа.
Почему в Екатеринбургской Экспертизе на стр. 67, опубликованной на сервисе наш дом. РФ, указана площадь территории в границах землеотвода 18.162 м²?
Почему в ответе на моё обращение в прокуратуру, которое было ею переслано в управление Росреестра, ссылаются
И какое всё-таки административное правонарушение совершил застройщик с участком площадью 459 м²? Я не знаю, где найти старый кадастровый номер. Его уже нет на публичной кадастровой карте. Об этом в ответе Росреестра ничего не сказано, только написано, что застройщику «направлено предостережение и предложено принять меры по обеспечение соблюдения обязательных требований ст. 25,26 ЗКРФ».
Вы можете разъяснить — какие требования были нарушены?
10. По части расчётов инсоляции мне было отвечено:
«Результаты расчетов продолжительности инсоляции и коэффициента естественной освещенности не являлись обязательными к предоставлению в составе раздела «Объемно-планировочные и архитектурные решения», так как задание на проектирование утверждено застройщиком
Однако открываем это постановление в прежней редакции
и читаем в Составе разделов технической документации п. 13 Раздела 3 Архитектурные решения: «должен содержать в текстовой части
д) описание архитектурных решений, обеспечивающих естественное освещение помещений с постоянным пребыванием людей».
Точно такой же пункт д) имеется и в действующей редакции, он только лишь дополнен пунктом «д (1)) результаты расчетов продолжительности инсоляции и коэффициента естественной освещенности;"
Однако существует ГОСТ Р 57795−2017 Национальный
Дата его введения 2018−02−01
Утверждён и введён в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 19 октября 2017 г. N 1451-ст.
Правила применения настоящего стандарта установлены в ст. 26 ФЗ от 29 июня 2015 г. N 162-ФЗ «О стандартизации в Российской Федерации».
То есть такой расчёт обязан производиться проектантами согласно этому стандарту, сфера применения указана на скрине в галерее 1 и именно для того, чтобы обеспечить пункт д) как предыдущей, так и действующей редакции
Застройка «окна в окна», тем более на расстоянии 24 м, игнорирует этот ГОСТ полностью. Даже без расчётов ясно, что солнце будет заглядывать только в верхние этажи дома 11 А, только летом и только примерно на полчаса где-то в обед. Зимой и этих полчаса не будет. Нижние этажи будут почти полностью лишены солнца.
Соответствие естественного освещения помещений жилых зданий требованиям норм определяется расчетом при проектировании здания, встраиваемого в существующую застройку. Расчет естественного освещения в этом случае выполняется как для квартир проектируемых жилых домов, так и для квартир домов, попадающих в зону затеняющего влияния нового строительства. Результаты расчетов естественного освещения, зависят от того, насколько компетентно и корректно они выполнены.
Причиной возможного нарушения норм естественного освещения может быть недооценка этого фактора авторами проекта на этапе принятия принципиальных проектных решений и их пренебрежение основным нормативным документом, регламентирующим естественное освещение помещений жилых зданий: СанПиН 2.2.½.1.1.1278−03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий"
Екатеринбургские проектанты должны знать о судебном прецеденте в Екатеринбурге
Женщина выиграла компенсацию полмиллиона у застройщика в суде. Но там здание уже было построено
https://moigk.ru/novost-22926/
В этом году идёт судебный процесс по иску другого уральца
https://vesti-ural.ru/2023/01/12/187834/
дом тоже уже построен. А застройщик не придумал ничего лучше, как во время процесса спилить берёзу неподалёку, которая много лет росла, задолго до постройки высотки. На неё никто не жаловался.
Неужели в Туле надо доводить до судебного разбирательства? И ничего нельзя решить на стадии проектирования? Всё равно проект должен быть переработан — для обеспечения пожарного проезда и предельного лимита КПЗ 0.99.
Мне было отвечено: В составе проектной документации приложения «Расчет инсоляции» и «расчет КЕО» были разработаны.
Как посмотреть на этот расчёт, не дожидаясь окончания строительства и подачи судебного иска на компенсацию@? Эти расчёты относятся только к проектируемым домам? Или рассчитывалась инсоляция домов 11а, 3, 3а, частного детского садика в доме 3 и школы 39?
Ветровая нагрузка тоже должна рассчитываться, согласно СП 267.1325800.2016, п. 11 СП 20.13330.2011. Иначе выхлопные газы с автостоянок, расположенных у дома 11А и у домов 3,3 А, будут наполнять квартиры этих домов.
11. Горячее водоснабжение. Мне стало известно, что отопление и горячее
Будет ли проведена экспертиза влияния стройки на близлежащий панельный дом?
12. В обращении я писала про отсутствие единого стиля застройки. Новые человейники разукрашены контрастными чёрно-белыми цветами на вырвиглазные прямоугольники. Совершенно не сочетаются ни с соседствующей двух-трёхэтажной застройкой прошлого века. Допустим, ей недолго ещё существовать. Как и сараям вплотную с территорией нового
Возможно ли выбрать какой-то другой проект, более гармонирующий с окружающей застройкой? И чтобы торцевая стена первого человейника, обращённого на дом 11А, была глухой, как, например, северная сторона дома 11А. Чтобы не смотреть окна в окна. Ссылка на закон была приведена в моём обращении Это третья и четвертая причины для переделки проекта.
13. Мне в ответе были подробно расписаны машиноместа. Но я это знаю. Я интересовалась — платные ли эти машино-места или будут бесплатно даваться, согласно договорам о долевом строительстве? В случае платности эти машино-места будут пустовать примерно на 80−90%. Как в соседней Оружейной Слободе Соответственно на столько же возрастёт нагрузка на Михеева и прилегающие дворы. Которые уже давно перегружены.
И кстати, в опубликованном разделе 2 подземная стоянка почему-то в п. 4.1 именуется одноэтажной, хотя в экспертизе упоминается два подземных этажа. Не сократятся ли даже платные машиноместа? Тем более что запроектированные наземные 8 парковок, возможно, будут уменьшены из-за восстановления в проекте пожарного проезда у дома 11А.
Сокращение машиномест является 5-й причиной переделки проекта с целью снижения его этажности.
В заключение хотелось бы добавить несколько слов в защиту упущенной возможности строительства большого муниципального детского сада. Ведь можно было бы перевести в него и начальные классы из школы напротив и создать в отдельном корпусе для младшеклассников соответствующий им режим дня. И здание школы бы тогда разгрузилось.
?
