Что должна делать управляющая компания за наши деньги?
Возникла коммунальная проблема. Многие предпочитают не выяснять отношений с управляющей компанией, полагая, что это борьба с ветряными мельницами.
12:14, 30 ноября 2016 109
На самом деле любая управляющая компания подчиняется российскому законодательству. Это статья 39 Жилищного кодекса и постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491 (отредактированное
Еще один важный документ — договор между жителями и управляющей компанией.
Часто его составляет сама обслуживающая организация, поэтому этот документ максимально защищает именно ее. Поэтому при заключении договора с управляющей компанией активно включайтесь в процесс, изучайте версию договора, которую предоставили вам жилищники, предлагайте поправки в документ, защищающие ваши интересы. Кстати, часто образец типового договора с собственниками квартир в многоэтажках можно найти на сайтах управляющих компаний.
Собственник жилья после заключения договора должен получить по одному экземпляру документа. На деле так происходит редко. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может запросить его в управляющей компании. Жильцы многоквартирного дома не всегда знают и обязанности, возложенные на управляющую компанию законами. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются суммы, уплаченные жилищникам, и в каком случае к ним можно предъявлять претензии.
Андрей Чибис, замглавы Минстроя России:
Андрей Чибис
Законодательно мы определили минимальный перечень работ, которые должна выполнять УК. Если хоть какую-то работу, в том числе мытье полов, не делают, УК имеет все риски, помимо штрафа, потерять лицензию на право деятельности. У нас есть права, и их надо защищать.
Разбираемся в правах и обязанностях управляющих компаний вместе с Государственной жилищной инспекцией Тульской области.
Сразу отметим, квартирами управляющая компания заниматься не должна, сфера ее деятельности — обслуживание общего имущества дома.
Есть минимальный перечень работ, которые жилищники обязаны выполнять. Полный список можно посмотреть в приведенных выше законах. Укажем некоторые из них — это работы, выполняемые в отношении фундаментов, подвалов, крыш, содержания стен многоквартирных домов, перекрытий, балок и покрытий многоквартирных домов, лестниц, фасадов, перегородок, полов.
Управляющие компании должны:
- проверять состояние внутренней отделки домов. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев нарушения надо устранить.
- проверять целостность окон и дверей, плотность притворов. Если нарушения выявлены в отопительный сезон — незамедлительный ремонт, в остальных случаях — разработка плана восстановительных работ и затем их проведение.
- незамедлительно устранять засоры мусоропроводов.
- проводить сезонные работы по дератизации и дезинсекции общедомового имущества. Проще говоря, периодически уничтожать появляющихся в доме тараканов, мышей и прочих грызунов и насекомых.
- раз в год (обычно весной) проводить генеральную уборку всего подъезда: мыть окна, плафоны освещения, батареи отопления, двери, перила, лестницы, подоконники, почтовые ящики.
- незамедлительно вывозить мусор при накоплении более 2,5 куб. метров.
- красить и ремонтировать детскую площадку по мере необходимости, если она находится на придомовой территории.
- проводить сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, а также пандусов.
- контролировать состояние электрокабелей (до входных дверей квартир), проверять заземление, замерять сопротивление изоляции проводов и приборов.
- перед наступлением холодов утеплять дверные проемы и окна.
- зимой удалять снег и наледь с крыш, очищать от наледи и снега околоподъездную территорию, а тротуары обрабатывать противогололедными материалами.
- заменять вышедшие из строя лампы внутриподъездного освещения.
- если индивидуальные счетчики на электричество установлены за пределами квартир (как это бывает в домах советской постройки) и это отражено в договоре, то не реже одного раза в 6 месяцев жилищники должны снимать показания этих счетчиков и проверять техническое состояние приборов.
- принимать от жителей жалобы на ненадлежащее исполнение коммунальной услуги, проводить проверку этих фактов. Если, к примеру, из-за прорвавшейся трубы у жителей затопило квартиру — составлять акт о причинении ущерба имуществу (или здоровью).
- организовать специальное место, куда жители могут вынести опасный мусор, например использованные батарейки, термометры и ртутьсодержащие лампы и др.
- проводить текущий ремонт в подъезде, подвалах и на чердаках. Решение о видах ремонтных работ принимают жильцы вместе с руководством компании.
Если договор управления многоквартирным домом отсутствует вовсе или в нем не прописаны конкретные обязанности управляющей компании, то это не освобождает последнюю от выполнения минимального перечня работ по жилому дому.
Кроме обязанностей управляющая компания имеет и права. Например, она может требовать, чтобы в заранее оговоренное время (но не чаще чем 1 раз в 3 месяца) ее сотрудники или работники аварийных служб заходили в квартиры и проверяли техническое состояние оборудования. Если же случилась авария, то мастеров жители обязаны впустить в квартиры в любое время. Управляющая компания не обязана стеклить балконы, устанавливать газовые и электрические плиты, батареи центрального отопления, индивидуальные приборы учета, электрические кабели, сантехнику, домофоны. А вот спросить с нее результаты работ (в подъездах, подвалах, на чердаках и придомовых территориях) по закону вы вправе.
Важно знать!
- Заключая договор с управляющей компанией, нужно определить, что именно является общим имуществом, и составить его список. От содержания перечня зависит, будет ли, например, обслуживание системы видеонаблюдения, запирающегося устройства производиться за средства жителей или эти работы должны быть включены в плату за жилое помещение.
- Если в доме есть нежилые помещения, которыми пользуются коммерческие организации, обращайте внимание на мусор. Выброшенные организациями отходы считаются «общими», то есть их сбором и вывозом тоже занимается управляющая компания.
- Есть ГОСТ (Р 51617−2000. Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия), который устанавливает определенные стандарты на сроки и периодичность работ. Там, например, указано, что протечка кровли должна устраняться за сутки, а поврежденные участки водопровода — в течение пяти суток.
Уборка нижних этажей подъездов должна проходить ежедневно. Каждый день надо протирать полы в лифте.
В ГОСТе также оговаривается, как часто должны вывозить мусор. Услуги по вывозу твердых и жидких бытовых отходов должны оказываться в следующие сроки:
- не реже одного раза в три дня при температуре воздуха до 14 °C;
- ежедневно при температуре воздуха выше 14 °C;
- по мере накопления — нечистоты и помои неканализированных домовладений, крупногабаритные бытовые отходы.
ГОСТ устанавливает и нормы освещения подъездов. Так, например, для лестничной клетки это 10 люксов (единица измерения освещенности) при использовании люминесцентных ламп.
При отключении наружных сетей отопления и горячего водоснабжения при аварийных ситуациях должны быть определены допустимые понижения температуры воздуха в жилых помещениях:
- не более 16 ч. — при температуре воздуха в помещениях не ниже 12 °C
- не более 8 ч. — при температуре воздуха в помещениях не ниже 10 °C
- не более 4 ч. — при температуре воздуха в помещениях не ниже 8 °C
Как и куда жаловаться на жилищников
Только зафиксированная на бумаге жалоба хоть что-то значит. Поэтому, обнаружив непорядок, пишите претензии и сохраняйте копии. А лучше — просите у сотрудника управляющей компании документ, подтверждающий, что ваша претензия принята и зафиксирована. Словесная перепалка пользы не принесет при дальнейших разбирательствах в надзорных органах.
Если решить вопрос на уровне обслуживающей организации не удалось, жалуйтесь:
- в местное отделение Государственной жилищной инспекции
- в местные и региональные отделения Роспотребнадзора
- в прокуратуру вашего района или городскую/областную
Для обращения в последнее ведомство лучше иметь на руках письменные ответы предыдущих организаций и копии первоначальных претензий.
Привлечь внимание к проблеме можно также с помощью общественников. В Тульской области действует штаб проекта «Народный контроль. ЖКХ», тел. 55−57−34.
Что должны делать жильцы
Обязанности есть и у собственников квартир. Например, каждый месяц жители должны передавать показания приборов учета. Забыть сообщить показания один раз — не страшно (вам начислят платеж по вашему же среднему уровню потребления). Но если ресурсник не будет получать от вас показания в течение шести месяцев подряд, он будет обязан в течение 15 дней прислать специалистов, которые проверят, действительно ли счетчик работает, и снять его показания.
Другая обязанность собственника, которую редко кто выполняет: при проведении масштабных ремонтных работ жители обязаны уведомить управляющую организацию и заключить договор на вывоз строительного мусора.
Жителю также запрещено использовать бытовые приборы, мощность которых превышает максимально допустимые нагрузки на сеть.
Документы, которые могут понадобиться:
-
Постановление
Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»). -
Постановление
Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Прокуратура Тульской области – Тула, пр. Ленина, 55, тел. 36-43-07. delopro@prokuror-tula.ru
Государственная жилищная инспекция Тульской области располагается в здании регионального правительства. Тел. 24-51-60, gzi71@tularegion.ru
22:03, 9 ноября 2024 36
09:17, 8 ноября 2024 135
15:25, 12 ноября 2024 35
16:51, 7 ноября 2024 174
16:52, 9 ноября 2024 120
19:42, 7 ноября 2024 90
15:42, 12 ноября 2024 74
06:55, 9 ноября 2024 158
17:37, 13 ноября 2024 124
18:10, 11 ноября 2024 22
16:22, 12 ноября 2024 36
13:28, 9 ноября 2024 18
22:26, 13 ноября 2024 21
07:07, 9 ноября 2024 116