Работаем со своей управляющей компанией: Как жителям эффективно управлять домом?

Туляки делятся опытом плодотворного взаимодействия с управляющей компанией: как заставить ее работать лучше? Что должны делать старшие по домам?

12:45, 2 сентября 2018

Фото из архива Myslo.

Практически у каждого многоквартирного дома есть управляющая компания. Казалось бы, давно уже все свыклись с мыслью, что за МКД отвечают собственники, и выстроили с жилищниками отношения «заказчик — исполнитель».

Однако до сих пор многие уверенно заявляют о том, что система не работает. Myslo узнал у успешных старших по домам, как заставить управляющую компанию работать действительно эффективно, почему к смене УК надо подходить ответственно и почему действительно хороший старший по дому не берет денег за свою работу.

Как правило, большая часть собственников любого дома не принимает активного участия в решении вопросов по содержанию общедомового имущества. И чем больше дом, тем сложнее собрать людей для принятия того или иного решения и получить кворум, чтобы решение получило силу. У кого-то время и дата собрания не стыкуются с графиком, другие ошибочно уверены, что это их не касается, третьи считают, что управляющая компания должна самостоятельно принимать решения и без напоминания выполнять те или иные работы. Но на деле так не выходит.

Только при активном участии людей получается выстроить успешный механизм взаимодействия с любой УК.

Евгений Кутепов возглавляет совет своего дома уже около пяти лет, в его ведении многоэтажка № 14 по улице Мира в Туле.

Старший по дому № 14 по улице Мира

Евгений Кутепов

- Глобальные вопросы, конечно, необходимо согласовывать с собственниками квартир, так положено по закону, а о рядовых вопросах сам сообщаю в УК: в таком-то подъезде перегорела лампочка или над такой-то квартирой крыша протекает. Зачастую звонка или визита в офис УК достаточно, чтобы проблема была снята.

Он уверен, что когда кто-то говорит, что та или иная УК не работает, это значит, что собственники пустили всё на самотек и не занимались вопросами содержания дома.

- Управляющая компания — это подрядчик, который выполняет определенные функции. Как выбрать хорошую? Да никак, у всех в договоре прописан минимальный стандартный перечень работ, которые они обязаны выполнять: вывозить мусор, содержать двор в чистоте и т. д. Эти организации для чего созданы? Чтобы извлекать прибыль: то есть выполнить по минимуму, а собрать денег по максимуму. Как раз задача старшего по дому в том, чтобы проверять отчеты и следить за тем, чтобы дела на бумаге и по факту не расходились.

Помимо стандартных работ, денег за содержание жилья хватит и на более глобальные работы, например ремонт крыши или ямочный ремонт асфальта на придомовой территории. Но тут уже требуется «ручное управление». Без инициативности старшего по дому или собственников обойтись будет просто нельзя.

- Всегда можно посчитать, сколько денег соберет УК на содержание жилья за год, к примеру, миллион. Сколько из них она должна оставить себе? Пусть 20 процентов, а остальное может потратить на дом. В январе составляем планы. В первую очередь мне важно, чтобы была нормальная отмостка от каждого подъезда и работали коммуникации, а потом уже ремонт подъездов и прочее.

Как правило, УК выполняет все заявленные собственниками работы. Евгений Кутепов признается, что подключать контролирующие органы для давления на жилищников, не любит. С ним солидарна и коллега — 71-летняя Валентина Агафонова.

Старшая по дому № 12 по ул. М. Горького:

Валентина Агафонова

- Стараюсь выстраивать рабочие отношения с управляющей компанией, ни к чему эти проверки. Я лично не могу сказать, что управляющие компании — это плохо и что они неэффективны. Здесь всё зависит только от старшего. Если он плохо работает, то и УК выполняет только стандартный перечень работ. У меня не было проблем ни с одной управляющей компанией, со всеми удавалось наладить отношения. Некоторые мои коллеги приходят, ругаются, грозят прокурорскими проверками. Но не все же работы можно провести сразу, нужно просто проанализировать отчет, поговорить с руководством УК и вместе договориться, что можно сделать сейчас, а какие работы требуют больших средств и на них придется еще накопить. Это нормальная практика, которую я считаю вполне эффективной.

Валентина Агафонова уже много лет является старшей по дому № 12 по ул. М. Горького. И двором, и состоянием подъездов женщина довольна и свою УК менять не хочет.

- Да, это как работа, особенно если у дома благоустраивают территорию или в доме делают ремонт, — надо контролировать ход выполнения работ. Но я за свою работу денег не получаю, — поясняет Валентина.

Вопрос финансового вознаграждения старших по домам достаточно сложный. Наши собеседники признаются, что, несмотря на то, что взаимодействие с УК отнимает много времени, брать за это деньги они не могут.

- Есть несколько способов это сделать: устроиться на работу в УК и получать зарплату либо на собрании собственников принять решение о том, что такая-то сумма будет ежемесячно начисляться на вознаграждение старшего, – говорит Кутепов. – Но если кто-то из жильцов будет недоволен работой УК, то сразу же начнутся пересуды, что я с ней заодно. Мне это не нужно, не хочу, чтобы на меня смотрели косо.

Несмотря на внешнее единообразие УК, конкуренция на этом рынке достаточно серьезная — в Тульской области работает около 200 различных организаций, имеющих лицензию на управление домами. Некоторые из них, не имея реальных преимуществ, но желая расширить свое присутствие, не гнушаются применять нечестные методы конкурентной борьбы.
И именно отсутствие вознаграждения для старших по домам часто становится основным козырем: предлагаются деньги за перевод дома из одной УК в другую. Суммы вполне существенные — 100−200 тысяч рублей. Только вот для дома такая практика оборачивается банальной потерей собранных на содержание средств, а значит, и срывом плана работ.

- Пока я буду старшей, переизбирать УК мы не будем. Да, мне предлагали, и не единожды, большие деньги за то, чтобы я поспособствовала смене управляющей нашим домом компании. Но меня вполне устраивает та, что у нас есть. Я знаю, как она работает. Если же другая УК, в которую я переведу дома, окажется хуже, то я же окажусь крайней, — говорит Валентина Агафонова.

Евгений Кутепов с такой ситуацией не сталкивался, но уверен, что к смене УК надо подходить обдуманно:

- Если компания не выполняет работы, то, конечно, ее надо сменить. Но если она работает эффективно, то смена среди года, когда уже сформирован план работ, может сорвать все планы, потому что новая УК не сможет быстро накопить необходимый объем средств на содержание. Конечно, ситуации всегда разные, но этот шаг нужно обязательно обсуждать с собственниками и вместе взвешивать все «за» и «против».

Валентина Агафонова и Евгений Кутепов много сил вкладывают в то, чтобы жильцы домов были довольны их работой, поэтому личная репутация для них — на первом месте. Но не только по ней может ударить подкуп.

Руководитель крупной тульской управляющей компании:

Сергей Пигуль

- К сожалению, недобросовестная конкуренция среди управляющих компаний есть. Старшие «покупаются», а дом остается без средств на содержание. Да, эти средства новая УК может потребовать у предыдущей, но тогда она должна забрать и ее долги, а они точно не нужны новой компании. Поэтому, как правило, собранные средства остаются у предыдущей УК, а дом — без запланированного ремонта крыши или благоустройства.

Подкупают жильцов и заманивают невыполнимыми обещаниями, как правило, небольшие УК, у которых всего пара-тройка домов.

- Жители должны понимать, что у такой компании просто не хватит оборотных средств на выполнение работ, — добавил Сергей Пигуль. – В итоге люди год с ней промучаются, она ничего не выполнит из того, что обещала, и в результате они выберут другую, а эта с собранными деньгами просто исчезнет.

Что же касается качественного управления домом, то и представитель управляющей компании уверен, что только в тесном взаимодействии с жителями можно получить реальные результаты.

- Эффективно расходовать средства на содержание дома можно только при согласовании со старшим по дому, которого выбрали жители для выражения их консолидированного мнения. Мы не скрываем, что часть собранных средств, естественно, идет на получение прибыли компанией. Это нормально, но уважающая себя компания делает это в разумных пределах. Чем меньше в работу вмешиваются проверяющие органы и чем активнее сотрудничают старшие по дому, тем лучше оказывается результат, и все им довольны.