Кто поможет тульским предпринимателям в вопросах имущественных и земельных отношений

Земельные вопросы, связанные с переоформлением вида разрешенного использования земельного участка, а также вопросы, связанные со строительством дороги к населенному пункту.

Вопросы изменения вида разрешенного использования земельных участков относятся к полномочиям органов местного самоуправления поселений.

Изменение вида разрешенного использования с одного на другой осуществляется в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Дорога к населенному пункту является дорогой местного значения. Строительство дороги к населенному пункту осуществляется в рамках предварительного согласования объекта, в соответствии с разработанной проектной документацией на строительство объекта. По оформлению прав на земельный участок для строительства дороги необходимо обращаться в органы местного самоуправления поселения.

Планирует ли областная администрация в ближайшее время какие-либо мероприятия по упрощению и повышению прозрачности доступа малых предприятий к распределению земельных участков для строительства на территории областного центра?

В соответствии со статьями 39.1 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства коммерческих объектов осуществляется в аренду на торгах, за исключением случаев, прямо предусмотренных пунктом 2 данной нормы.

При этом процедура торгов подразумевает возможность участия в них неограниченного круга лиц, так как является открытой по составу участников.

Механизм проведения торгов прозрачен, поскольку осуществляется в электронной форме, позволяющей защитить интересы любого участника.

Кроме того, информация о проведении аукциона размещается в средствах массовой информации (на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» (torgi.gov.ru), на сайте департамента имущественных и земельных отношений министерства экономического Тульской области в сети «Интернет» (dizo.tularegion.ru) и доступна для ознакомления всеми желающими.

Порядок оформления в аренду или в собственность земельных участков для строительства объектов. Почему нужно сначала приобрести земельный участок в собственность или в аренду, а только после этого начинается процедура согласования строительства?

В соответствии со статьями 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для размещения коммерческих объектов осуществляется на торгах.

При этом согласно статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа на аукционе находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев проведения аукционов по продаже земельных участков в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (для ИЖС, ЛПХ).

Предоставлению земельного участка для строительства предшествует процедура определения возможности его формирования для определенной цели с учетом градостроительной документации.

Строительство объектов на земельных участках, не принадлежащих застройщику на определенных правах, в соответствии с нормами гражданского и градостроительного законодательства не допускается.

Объекты, возведенные на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке, являются самовольными постройками.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Кроме того, для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства (в рамках ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) необходимо наличие правоустанавливающего документа на земельный участок.

В связи со сложившейся экономической ситуацией, доходы многих предпринимателей резко сократились, а налоговая и кредитная нагрузка осталась прежней, а в некоторых случаях налоговая нагрузка увеличилась значительно, в частности налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Уже в этом году будет необходимо резервировать денежные средства для уплаты этого вида налога. В таком случае под угрозой оказывается исполнение кредитных обязательств, так как многие проекты мелким и средним бизнесом осуществляются на привлеченные кредитные средства. Для того, чтобы сохранить пока еще существующий мелкий и средний бизнес было бы целесообразно:

• оказать помощь предпринимателям в реструктуризации кредитных обязательств в достаточно короткие сроки;
• уменьшить налоговую нагрузку на предпринимателей, имеющих кредитные обязательства (не потребительские кредиты, а кредиты, направлявшиеся на финансирование коммерческих проектов). В частности, для предпринимателей, имеющих большую кредитную нагрузку, ввести налоговые каникулы или предусмотреть льготную ставку по кадастровому налогу или освобождение от уплаты кадастрового налога до окончания выплаты кредитов (или уменьшения кредитной нагрузки до определенного предела — определять индивидуально);
• применять ставку кадастрового налога, исходя из прозрачных оценочных критериев (район города, в котором расположен объект недвижимости).

Зачем устанавливать такую кадастровую стоимость объекта, если затем приходится снижать ее в установленном порядке? Кто-то обращается в суд, а кто-то использует административный ресурс.

В итоге можем видеть, что некоторые объекты недвижимости в центре города в самых проходных местах имеют кадастровую стоимость 1кв. м значительно ниже, чем объекты на краю города. Если для этого необходима объективная независимая оценка, то почему её должен заказывать предприниматель? Значит те госорганы, которые устанавливали кадастровую стоимость объекта недвижимости, были заведомо необъективны?

В рамках государственной программы Тульской области «Развитие малого и среднего предпринимательства в Тульской области» МФО ТОФПМП предоставляет микрозаймы субъектам МСП в размере до 1,0 млн. рублей по льготной процентной ставке от 8,25% до 14,5% на срок до 5-и лет с возможной отсрочкой основного платежа до 6 месяцев. 29 марта 2016 года размер микрозайма увеличивается до 3-х млн.рублей.

Кадастровая оценка проводится не чаще, чем один раз в течение 3 лет и не реже чем один раз в течение 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Последняя оценка была в 2012 году. Данная оценка проводилась ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» по заказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В 2016 году запланировано проведение очередной государственной кадастровой оценки, которая будет затрагивать более 1,36 млн. объектов капитального строительства. Заключен соответствующий государственный контракт. В результате предполагается уточнение данных о кадастровой стоимости имущества. Следует отметить, что государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с федеральными стандартами оценки и согласно законодательству об оценочной деятельности отчет об определении кадастровой стоимости подлежит экспертизе в саморегулируемой организации оценщиков.

В свою очередь, порядок обжалования результатов государственной кадастровой оценки, также регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и должен соответствовать установленным требованиям, которые не регулируются нормативными актами субъекта РФ. В соответствии со статьей 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Указанная комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В Тульской области указанная комиссия создана при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (адрес: 300041, г. Тула, ул. Сойфера, д. 20а, тел.: 8 (4872) 30-11-50).

Рассмотреть возможность дифференцированного подхода на имущественный и кадастровый налог относительно загруженности объекта и т. д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 380 Налогового кодекса РФ установление дифференцированных налоговых ставок допускается только в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Возможность выкупа помещения, находящееся в данный момент в аренде с учетом рассрочки, погашаемой арендной платой (помещение было восстановлено полностью за счет собственных средств).

Обязательность отчуждения из госсобственности субъектов РФ или муниципальной собственности арендуемого имущества по заявлениям арендаторов предусмотрена только Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Указанный Закон обуславливает право на выкуп арендуемого имущества сроком непрерывного использования имущества в соответствии с договорами аренды, отсутствием задолженностей, требованиями к статусу арендатора как субъекту малого или среднего предпринимательства, а также иными условиями. При осуществлении выкупа арендуемого имущества в соответствии с указанным Федеральным законом по инициативе покупателя может устанавливаться рассрочка на период до 5 лет, а также производиться зачет стоимости неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя. В остальных случаях, когда указанный выше Закон не подлежит применению, в том числе если имущество находится в частной собственности, возможность выкупа помещений, находящихся в аренде, а также условия расчетов зависят от воли сторон — собственника (продавца) и покупателя.

Когда тульские чиновники помогут предпринимателю — арендатору не чувствовать себя временщиком и поможет ему быть уверенным, что при надлежащем исполнении своих обязанностей недвижимое имущество остается в его пользовании, при пролонгации договора аренды на новый срок?

В собственности субъектов РФ находится имущество, необходимое для осуществления полномочий субъектов РФ, для обеспечения деятельности органов государственной власти, государственных гражданских служащих, работников государственных унитарных предприятий и учреждений субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации (статья 26.11 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»).

В целях реализации указанных задач государственное имущество закрепляется на праве оперативного управления и праве хозяйственного ведения, соответственно, за органами государственной власти, государственными учреждениями и предприятиями.

В случаях, если отдельные объекты или отдельные помещения в них временно не используются в указанных целях, правообладателем имущества (орган госвласти, государственное учреждение или предприятие, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного ведения) может быть принято решение о временном предоставлении имущества в аренду.

Таким образом, временный характер правоотношений обусловлен назначением имущества (в основной массе это помещения в зданиях образовательных учреждений и учреждений здравоохранения) и его потенциальной востребованностью для нужд организации деятельности соответствующих правообладателей в целях осуществления ими установленных функций (т.е. может возникнуть необходимость в использовании объектов для собственных нужд государственных учреждений и (или) органов исполнительной власти области). Арендаторы имеют обязательственные отношения с арендодателями. Вместе с тем, действующее законодательство уже содержит определенные механизмы, обеспечивающие гарантии прав арендаторов государственного и муниципального имущества, в том числе влияющие на сроки правоотношений.

Так, согласно части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом, исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в случае, если в соответствии с действующим законодательством имеются основания для применения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», добросовестный арендатор имеет право претендовать преимущественно перед иными лицами на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов на срок до 3 лет.

По отношению к вопросам предоставления прав владения и пользования в отношении государственного и муниципального имущества законодательство РФ о защите конкуренции носит специальный характер и подлежит применению преимущественно перед соответствующими нормами гражданского законодательства РФ.

ООО «Стройземинвест» хочет принять участие в реализации программы «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам с дальнейшим строительством и благоустройством территории на них».

Такой программы в Тульской области не существует.

Возможно ли решить вопрос по безвозмездной передаче земель женам погибших в «горячих точках», и безвозмездной передаче земли Русской Православной Церкви.

Земельным кодексом РФ установлена возможность предоставления в безвозмездное пользование земельного участка религиозным организациям: для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения, или если на таких земельных участках расположены принадлежащие им на праве безвозмездного пользования здания, сооружения.

Льгот по предоставлению земельных участков женам погибших в «горячих точках» действующим законодательством не предусмотрено.

Нами придуман, разработан и апробирован расчетный модуль для действующей методики государственной кадастровой оценки земли, позволяющий сгладить существующую в настоящее время проблему с пересчетом кадастровой стоимости земельных участков.

Суть изложена в статье: Дубовик Б. И., Павлова Е. Б. Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли. // Имущественные отношения в Российской Федерации. -Общероссийский информационно-аналитический и научно-практический журнал, № 8, 2015 г., с.67−72. В масштабах государства это позволит существенно снизить социальное напряжение, затраты без снижения налога.

Можно ли получить поддержку со стороны руководства Субъекта Федерации для внедрения наших идей в действующую методику государственной кадастровой оценке земель?

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, которые утверждены приказами Минэкономразвития России.

Методики государственной кадастровой оценки земель также утверждены приказами Минэкономразвития России. Правительством Российской Федерации с 1 января 2016 года установлены дополнительные требования к Исполнителю работ по определению кадастровой стоимости: наличие в штате по основному месту работы не менее 12 оценщиков, при этом, не менее 5 оценщиков в течение 5 предыдущих лет должны являться членами саморегулируемой организации оценщиков и иметь опыт составления отчетов об определении кадастровой стоимости. Указанные меры направлены на улучшение качества кадастровой оценки.

Предложения к действующим методикам возможно направить в саморегулируемую организацию оценщиков.

Мы являемся участниками малого бизнеса. Столкнулись в период расширения бизнеса с выбором земельного участка для предпринимательской деятельности. Но участие в тендерах муниципальных земель не привела к желаемому результату, да и земли отданные с тендера не используются. А участвуют в продаже на право уступки аренды на авито. Вопрос: Возможны ли другие возможности получения земли для расширения бизнеса т. к.

Земельным кодексом РФ установлен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом если земельный участок предполагается предоставить для целей строительства коммерческого объекта, то предоставление такого земельного участка возможно только по результатам торгов.

Будет ли недвижимость в исторических центрах носить целевой характер с преференциями для собственников и арендаторов, которые работают в соответствии с назначением помещения?

Вопрос поставлен в широком смысле и относится ко всей недвижимости в исторических центрах безотносительно правообладателя.

Объекты недвижимости имеют функциональное назначение, которое определяется при их проектировании и строительстве. Месторасположение и конструктивные особенности объектов определяют их дальнейшее использование.

Вопросы о видах разрешенного использования объектов капитального строительства регулируются в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно указанному регулированию, основные и вспомогательные виды разрешенного использования объектов капитального строительства выбираются их правообладателями, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В то же время следует учитывать, что использование правообладателями имущества может осуществляться определенным ими способом, если это не противоречит градостроительному законодательству, федеральным законам и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. При этом, соответственно, подлежат учету требования строительных, санитарных, природоохранных норм и правил, прочие отраслевые нормы. В исторических центрах также особое значение приобретают положения законодательства РФ об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации.

Таким образом, со стороны добросовестных правообладателей предполагается соблюдение целевого характера использования и назначения имущества.

В свою очередь, вопрос о предоставлении государственных и муниципальных преференций урегулирован статьей 19 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции». Государственная или муниципальная преференция предоставляется в оговоренных указанным Федеральным законом случаях на основании нормативных правовых актов. Преференция предоставляется с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа, за исключением специально оговоренных законодательством случаев.

Учитывая изложенное, предоставление преференций возможно, если это предусмотрено нормативными правовыми актами, в установленном законодательством порядке.

В качестве примеров преференций при рассмотрении вопросов предоставления государственного имущества Тульской области в аренду могут быть приведены следующие:

1. при отсутствии прямо предусмотренных законодательством оснований предоставления имущества в аренду без торгов, в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» по согласованию с антимонопольным органом имущество может быть предоставлено в аренду без проведения торгов, в том числе в целях сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, развития культуры, искусства и сохранения культурных ценностей;
2. в соответствии с Законом Тульской области «О государственной собственности Тульской области» при аренде объекта культурного наследия (памятника истории и культуры), находящегося в собственности области, арендатор, вложивший свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные Федеральным законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», и обеспечивший их выполнение, имеет право на льготную арендную плату в размере 50% рыночного размера арендной платы;
3. на основании постановления правительства ТО при проведении торгов по сдаче в аренду объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии начальная цена торгов устанавливается в размере 1 рубль за 1 объект (Постановление правительства Тульской области от 16.12.2015 N 568).