Как узаконить перепланировку квартиры

16:12, 1 марта 2021

ВНИМАНИЕ! Ответственность за неузаконенную перепланировку в соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ – ИЗЪЯТИЕ КВАРТИРЫ наступает независимо от того, произведена ли перепланировка Вами,  застройщиком или предыдущим владельцем.

В обывательском понимании слово перепланировка  включает  в  себя  несколько  значений: непосредственно перепланировку, а так же переоборудование, реконструкцию и переустройство помещения.

Что  такое  перепланировка?

Перепланировка – изменение формы, расположения и конфигурации помещения относительно технического паспорта поэтажного  плана либо материалов кадастрового  дела.

Что такое переоборудование или переустройство жилого помещения?

Переоборудование – это монтаж, демонтаж  или перенос инженерных коммуникаций, устройств, точек водоснабжения и водоотведения, а так же  санитарных узлов.

Реконструкция жилого помещения – самое широкое понятие, которое  включает в себя изменение любых характеристик и параметров объекта и коммуникаций не только внутри, но и снаружи здания, включая:

• Перепланировку, переоборудование и переустройство.
• Увеличение площади помещения, в том числе, пристройки и постройки.
• Изменение фасада дома.
• Замену или переделку несущих конструкций и коммуникаций.

Любая перепланировка (реконструкция, переоборудование, переустройство) незаконна с момента её совершения. Владелец помещения, допустивший перепланировку, обязан либо привести помещение в первоначальное состояние, либо её узаконить.

Для простоты восприятия будем называть перепланировку, реконструкцию, переустройство и переоборудование одним словом – «перепланировка», делая уточнение лишь там, где различие существенно.

Почему важно вовремя узаконить перепланировку?

• Риск полного изъятия жилого помещения.
• При перепланировке муниципального жилья квартира изымается без компенсации.
• Невозможно продать покупателю с ипотекой (до 95 % от общей массы покупателей).
• Наличие перепланировки – основание для оспаривания сделки купли-продажи квартиры. Юридически с момента перепланировки жилое помещение, которое было ранее, перестаёт существовать, а новое до легализации перепланировки так и не появляется.
• Сложность при продаже на открытом рынке.
• Квартиру с перепланировкой невозможно приватизировать.
• При незаконной перепланировке в залоговой квартире банк может расторгнуть ипотечный договор. В этом случае собственник вынужден выплатить всю сумму ипотеки сразу либо потерять жилое помещение.
• Квартиры с перепланировкой стоят намного дешевле, так как потенциальный покупатель не желает связываться с лишними проблемами.
• Угроза целостности дома и безопасности проживающих в нем граждан. Навряд ли кто-нибудь хочет быть виновным в трещине несущей конструкции, обрушении на его семью верхнего этажа либо разрушении части дома. Необдуманные действия могут стоить жизни…

Последствия неузаконенной перепланировки:

1. При обнаружении несогласованной перепланировки уполномоченный орган, прежде всего, накладывает на собственника жилого помещения штраф и выносит предписание об устранении допущенных нарушений и приведении помещения в первоначальное состояние.

То есть собственник сам и за собственный счёт, должен всё исправить и сделать, так как было раньше.

На возвращение в первоначальное положение обычно устанавливается срок в районе одного месяца.

2. При неисполнении предписания в соответствии со статьёй 29 ЖК РФ квартира изымается и реализуется на публичных торгах. При этом не имеет значение единственное это место жительство нарушителя или нет. Факт принадлежности доли в жилом помещении или всей квартиры ребёнку равно недееспособному лицу – ничего не меняет.

3. После продажи собственнику выплачивается вырученная на торгах стоимость квартиры, однако она будет значительно ниже рыночной, так как:

• Имущество на торгах всегда продаётся дешевле, что связанно с занижением стоимости, сложностью процедуры и ограниченным числом желающих.
• Из цены квартиры вычитаются судебные расходы и стоимость восстановления первоначального состояния жилого помещения.

4. Если квартира является не приватизированной – её просто забирают БЕЗ выплаты компенсации.

Существует несколько видов легализации перепланировки:

• Согласование перепланировки в административном порядке.
• Признание перепланировки законной и сохранение квартиры в перепланированном состоянии – в судебном порядке.

Юридический центр «Компания Деловой Союз» работает с перепланировкой и реконструкцией любой сложности:

• Решаем самые проблемные вопросы.
• Узаконим перепланировку или реконструкцию помещения.
• Подготовим технический план.
• Узаконим объединение лоджии с комнатой или кухней.
• Изготовим проект перепланировки и реконструкции.
• Подготовим техническое заключение или экспертизу.
• Узаконим объединение кухни и жилого помещения, в том числе при наличии газового оборудования.
• Объединим квартиру с тамбуром, колясочной или мансардным этажом.
• Работаем с реконструкцией фасада дома.
• Легализуем перенос или увеличение площади кухни туалета или ванной комнаты.
• Осуществим иные виды работ по легализации реконструкции и перепланировки.

В чём преимущество оформления перепланировки в Юридическом центре «Компания Деловой Союз»:

• Бесплатная консультация по вопросам перепланировки.
• Бесплатный предварительный анализ перспектив дела.
• Демократичная цена.
• Рассрочка оплаты до 6 месяцев.
• Опыт и профессионализм. В большинстве ситуаций заранее знаем, чем закончится дело. Коллегиальное решение вопросов специалистами из разных отраслей помогает добиваться положительного результата там, где иные опускают руки.
• Принцип единого окна: на Вас работают наши юристы, кадастровой инженер, проектировщик, эксперт и служба геодезии, при наличии единого ответственного лица – куратора проекта.
• Принцип взаимозаменяемости – работаем без отпусков, больничных и выходных. Когда один специалист не успевает, за него это сделает другой.
• Всегда на связи. Юридический центр работает с 9 утра и до 21 вечера (с 11:00 до 17:00 в выходные). Мы принимаем звонки с 8:00 до 23:00.
• Принцип открытости. Мы еженедельно информируем заказчика о ходе работы.

Виды перепланировки исходя из сложности согласования и легализации:

1. Классическая простая перепланировка может включать в себя:

• Перенос некапитальных перегородок.
• Демонтаж перегородок.
• Перенос межкомнатных дверей за исключением дверей и дверных проёмов ведущих в помещение с газовым оборудованием.

Особенности легализации перепланировки:

• Обычно подобная перепланировка не требует сложных экспертиз и многоэтапных согласований.

Если перепланировка только планируется и ещё ничего не делалось, а соседи, управляющая компания, ГЖИ и администрация не против, то согласовать перепланировку возможно в административном порядке.

2. Осложненная перепланировка

• Увеличение или уменьшение количества комнат в квартире, не затрагивающее общедомовое имущество.
• Увеличение размера жилых помещений за счёт коридора или мокрых зон (кухонь, туалета или ванной).

Условия легализации:

• Исключительно судебный порядок.
• Наличие проекта переустройства и перепланировки.
• Техническое заключение или экспертиза.
• Согласование с государственной жилищной инспекцией.
• Согласование с Администрацией, Архитектурой и управляющей компанией.
• Экспертиза гидроизоляции – при объединении жилых и мокрых зон.

В случае отказа в согласовании организация привлекается в качестве ответчика. Могут быть заявлены дополнительные требования.

3. Сложная перепланировка с элементами переоборудования.

• Объединение квартиры и лоджии.
• Объединение кухни с газовым оборудованием (водонагреватель, котёл, газовая плита) и иных помещений.
• Перенос газового оборудования.
• Монтаж системы индивидуального отопления.
• Перенос туалета, ванной комнаты или кухни в другое место с использованием системы фекальных насосов.
• Остекление и утепление балкона.
• Снос подоконного блока (если он не является частью стены дома)

Условия легализации:

• Только судебный порядок.
• Наличие проекта реконструкции, переоборудования и перепланировки.
• Согласование с ГЖИ, управляющей компанией, территориальным органом местного самоуправления, Архитектурой.
• При наличии переоборудования – согласование с ресурсоснабжающими организациями.
• Экспертиза теплопотери при объединении квартиры и лоджии.
• Соблюдение предельно допустимой нагрузки от 400 до 600 килограмм на 1 кв.м. (нагрузка может быть иной и определяется технической документацией либо заключением эксперта с учётом её снижения по мере износа дома).
• Экспертиза расчёта изменения нагрузки при сносе порожка и подоконного блока.
• Техническое заключение или экспертиза реконструкции.

4. Максимально сложная перепланировка или реконструкция.

• Объединение помещений и балкона.
• Реконструкция или переустройство внешних стен многоквартирного жилого дома.
• Реконструкция фасадов.
• Изменение работы общедомовых инженерных систем, монтаж каминов.
• Демонтаж капитальной перегородки.
• Изменение конфигурации дымовых и вентиляционных каналов.
• Демонтаж несущего порожка между квартирой и лоджией.
• Утепление фасада дома.

Подобную реконструкцию узаконить возможно при следующих условиях:

• Подписи 100 % собственников помещений в многоквартирном доме.
• Отсутствие угрозы разрушения здания.
• Реконструкция не создаёт угрозы жизни и здоровью.
• Не затронуты права и интересы третьих лиц.

5. Реконструкция с увеличением площади помещения за счёт общедомового имущества.

• Приращение тамбура.
• Объединение квартиры и колясочной.
• Приращение к квартире части подъезда.
• Присоединение к жилому помещению чердака многоквартирного дома.
• Увеличение площади балкона или лоджии.
• Пристройка балкона, там где его не было.
• Пристройка дополнительных комнат или помещений к внешней стене дома.

Условия легализации:

• Производятся исключительно с согласия всех собственников многоквартирного жилого дома.
• Если собственники части квартир несовершеннолетние или недееспособные лица необходимо одобрение органов опеки и попечительства.
• Сделка по отчуждению части общедомового имущества может быть возмездной, то есть жильцам дома или ТСЖ придётся заплатить выкупную стоимость помещения или земельного участка, на котором расположена пристройка к дому.
• Невозможно присоединение подвальных и цокольных помещений, где уровень пола ниже 20 см. от уровня почвы.
• Необходим полный спектр согласований.

6. Недопустимая перепланировка.

• Разрушение внешних стен многоквартирного жилого дома.
• Уменьшение прочности несущих стен.
• Нарушение функционирования противопожарного оборудования.
• Нарушение функционирования коммуникаций.
• Подключение теплого пола к системе горячего водоснабжения.

В этой ситуации узаконить перепланировку не получится ни при каких условиях.

Виды переоборудования:

• Замена газовых плит на электрические плиты.
• Перенос газового и нагревательного оборудования ванны или унитаза.
• Перенос сантехнических узлов.
• Перенос ванной комнаты.
• Замена труб и электросетей (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170).
• Увеличение мощности и нагрузки инженерных коммуникаций.
• Прокладка новых труб и электросетей там, где их ранее не было.

Переоборудование редко идёт отдельно от перепланировки. Дополнительным условием при переоборудовании является согласование с организаций и третьими лицами, чьи коммуникации затронуты, а в случае отсутствия согласия привлечение в суд в качестве ответчика.

Как надзорные органы узнают о перепланировке:

• Организованные рейды сотрудников Государственной жилищной инспекции или Управляющей компании.
• Жалобы и заявления «добрых» соседей.
• Продажа квартиры.
• Ежегодная проверка и обслуживание газового оборудования.
• Проверка приборов учёта воды и электричества.
• Изменение давления или температуры воды в системе водоснабжения и отопления.
• Признаки реконструкции видны в подъезде (присоединение колясочной, части общего подъезда, чердачных помещений).
• Изменение напряжения, сопротивления или силы тока в системе электроснабжения.
• Признаки реконструкции видны с улицы (объединение помещений квартиры с балконом или лоджией, реконструкция фасада, пристройки, монтаж балкона и т.д.).
• Изменение конструктивных особенностей здания, несущих конструкция, – трещины и смещения.
• Нарушение функционирования дымовых и вентиляционных каналов.

Если вы только планируйте перепланировку – желательно записаться на бесплатную консультацию, чтобы понять, что можно делать, а чего нельзя, дабы не столкнуться с серьёзными проблемами. А если перепланировка уже произведена, не стоит терять время: действующие строительные нормы и правила с каждым годом всё более конкретизируются и ужесточаются, а ответственность за незаконную перепланировку в виде потери квартиры слишком высока, чтобы рисковать.

Как получить бесплатную консультацию по согласованию перепланировки в ООО «Компания Деловой Союз»?

На бесплатную очную консультацию наши специалисты ждут вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, офис 17:

• по будням с 9.00 до 21.00,
• по выходным с 11.00 до 17.00.

Бесплатную консультацию по телефону мы рады оказать вам:

•    каждый будний день с 8.00 до 23.00,

•    каждый выходной день с 11.00 до 23.00.

Телефоны: 25-00-28, 63-68-97, 8 (953) 960-00-76, 8 (953) 960-00-73.

Если вы находитесь за границей, нам всегда можно позвонить или написать в мессенджерах WhatsApp или Viber на номер +7(953) 960-00-76.

Само собой грамотно и всесторонне оценить возможность узаконит перепланировку и просчитать все риски можно только во время очной консультации в офисе.

Ждём вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1-й этаж, кабинет 17.
ООО «Компания Деловой Союз».

 

Полная версия