Апартаменты vs квартира: юридический и финансовый разбор

Апартаменты — один из самых популярных форматов в новых проектах Москвы и других крупных городов.

12:26, 30 апреля 2021

Они привлекают более низкой ценой и интересными локациями, но имеют существенные юридические отличия от обычных квартир. Разбираем все «за» и «против».

Что такое апартаменты юридически

По российскому законодательству апартаменты — это нежилые помещения. Они могут выглядеть как квартиры, иметь всё необходимое для жизни, но юридически относятся к категории нежилой (коммерческой) недвижимости. Это принципиальное различие порождает все остальные отличия.

Разница в цене

Апартаменты в аналогичной локации стоят на 10–25% дешевле квартир. Причина — именно юридический статус нежилого помещения. Застройщик экономит на нормах и требованиях, обязательных для жилых домов (инсоляция, парковочные места, социальная инфраструктура).

На первый взгляд — выгода. Но эта разница в цене частично компенсируется более высокими расходами в процессе владения.

Ключевые отличия от квартиры

Прописка. В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку). Возможна только временная — на срок до 5 лет с возможностью продления. Это критично для: постановки детей в очередь в муниципальный детский сад и школу, получения льгот, привязанных к месту регистрации, ряда государственных услуг.

Налог на имущество. Ставка для апартаментов выше: 0,5–2% от кадастровой стоимости (зависит от назначения объекта), против 0,1–0,3% для квартир. Разница в ежегодном платеже может быть существенной при высокой кадастровой стоимости.

Налоговые вычеты. На апартаменты не распространяется имущественный налоговый вычет при покупке (до 260 000 рублей) и вычет на уплаченные проценты по ипотеке (до 390 000 рублей). Это реальная финансовая потеря при дорогой покупке.

Коммунальные платежи. Тарифы для нежилых помещений выше, чем для жилых: как правило, на 10–20%. Управляющая компания выставляет счета по коммерческим ставкам.

Социальная инфраструктура. Застройщик апартаментного комплекса не обязан строить рядом школы и детские сады. Жители вынуждены пользоваться ближайшими городскими объектами, которые могут быть перегружены.

Льготная ипотека. Большинство государственных льготных программ (семейная, IT-ипотека) не распространяются на апартаменты. Доступна только стандартная рыночная ипотека.

Когда апартаменты — хороший выбор

Несмотря на минусы, апартаменты подходят в ряде ситуаций:

Для инвестиционной аренды. Если цель — сдавать, а не жить самому: вопрос прописки неактуален. Экономия при покупке + интересная локация (нередко — центр города) даёт хорошую доходность.

Для корпоративного использования. Компании нередко покупают апартаменты для размещения сотрудников. Юридически это коммерческая недвижимость, что удобно для учёта.

Для второго жилья. Если у вас уже есть квартира с пропиской — апартаменты как дополнительная недвижимость лишены своих главных минусов.

Чего ожидать от изменений законодательства

Периодически обсуждается перевод апартаментов в жилой статус. Если это произойдёт, их стоимость резко вырастет — и покупка до реформы станет выгодной инвестицией. Но сроки и параметры реформы остаются неопределёнными.

Итог

Апартаменты — не «плохой» продукт, а специфический. Они подходят тем, кому не нужна постоянная прописка, кто готов к более высоким расходам на содержание и не рассчитывает на налоговые вычеты.

Сравнить апартаменты и квартиры в одном интерфейсе, оценить разницу в цене и параметрах — удобно на realty.yandex.ru.