Агентство недвижимости в Туле

18:00, 24 января 2022

Об особенностях работы с недвижимым имуществом рассказывает генеральный директор ООО «Компания Деловой Союз» Сергей Валерьевич Богданов.

 

 

Услуги агентства недвижимости ООО «Компания Деловой Союз"*:

• Продажа вашей недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, комнаты) в короткие сроки и по максимальной цене.
• Оформление ипотеки. Сниженный процент по партнерской программе.
• Покупка недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка, комнаты).
• Покупка недвижимости с торгов. Лучшие цены!
• Срочный выкуп недвижимого имущества.
• Выкуп долей в недвижимом имуществе (квартире, доме, земельном участке, комнате).
• Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
• Помощь в предоставлении жилищных субсидий и жилищных сертификатов.
• Оформление разрешения органов опеки и попечительства на продажу недвижимости.
• Обмен недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, комнаты) любой сложности.
• Продажа и покупка коммерческой недвижимости.
• Сдача помещений в аренду.
• Подбор недвижимости для Арендатора (Нанимателя).
• Девелопмент. Новостройки, коттеджные посёлки, управление.
• Оценка недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка, комнаты).
• Кредитование приобретения коммерческой недвижимости.
• Продажа предприятий имущественного комплекса.
• Межрегиональные и межгосударственные сделки.
• Все виды юридических услуг в области недвижимости.

Наши преимущества:

• Бесплатная консультация по всем вопросам.
• Ответственность застрахована на 10 000 000 рублей.
• Бесплатный выезд специалиста и оценка недвижимости.
• Продавая с нами, вы получите максимальную цену на рынке.
• Стратегия ажиотажного спроса. Максимальное число покупателей узнают о Вашей недвижимости и захотят её приобрести.
• Экспресс продажа от 1 рабочего дня по рыночной стоимости.
• Законная оптимизация налогообложения — экономим до нескольких миллионов рублей.
• Процент по ипотеке по партнёрской программе ниже, чем в банке.
• Ипотека без первого взноса от 0 до 3% годовых**.
• Сертифицированное агентство недвижимости.
• Организация торгов по продаже недвижимости.
• Узкая специализация агентов по недвижимости.
• Поддержка одних из самых лучших юристов в городе.
• Страхование сдаваемых в аренду помещений.
• Принцип «единого окна». Продажа, Кредитование, Оценка, Покупка, Субсидии, Оформление в одном месте и сразу.

Что такое экспресс-продажа недвижимости?

Экспресс-продажа шире, чем срочный выкуп, и включает в себя

• Срочный выкуп — от 1 дня.

Обычно производится либо Агентством недвижимости, либо внутренними инвесторами. Цена со значительным дисконтом.

• Выкуп сторонним инвестором — от 3 дней.

Цена с минимальным дисконтом.

• Предложение срочному покупателю от 1 дня.

Срочная покупка связана с необходимостью отъезда или переезда, освобождения уже проданной недвижимости, срыва ранее запланированной сделки, получением налогового вычета, изменениями на рынке и т. д.

Цена рыночная.

• Включение в действующие цепочки сделок — от 3 до 10 дней.

Цена от минимального дисконта до ВЫШЕ РЫНОЧНОЙ из-за срочности реализации объектов в цепочке.

• Предложение внутренним покупателям от 10 до 30 дней.

Цена рыночная.

• Предложение всей базе покупателям, включая базу Агентства недвижимости и партнеров — от 20 до 45 дней.

Цена рыночная.

Таким образом, работая через Агентство недвижимости и желая продать быстро, не обязательно терять деньги.

Направления работы Агентства недвижимости

Продажа или Аренда:

• Квартир,
• Комнат,
• Домов,
• Дач,
• Коттеджей,
• Любых жилых и нежилых строений,
• Земельных участков всех видов и категорий,
• Паёв,
• Коммерческой недвижимости,
• Новостроек.

Комплексная услуга по продаже стандартно должна включать в себя: поиск и подбор покупателя, проведение переговоров в интересах продавца, подготовку к сделке, сбор всех необходимых документов, проведение и сопровождение сделки, контроль расчёта сторон и передачи имущества.

Аренда:

Работа так же может проводиться по всем видам недвижимого имущества.

Оказывается услуга четырем категориям клиентов:

• Арендодатель — собственник или владелец коммерческой и нежилой недвижимости;
• Арендатор — лицо, приобретающее во временное владение и пользование коммерческую и нежилую недвижимость;
• Наймодатель — тот, кто сдаёт жилое помещение, квартиру, дом и т. д.;
• Наниматель — тот, кто снимает жилое помещение.

В услуги Арендодателю и Наймодателю включается поиск и подбор Арендаторов, проведение переговоров в интересах владельца помещения, оформление всех необходимых документов, проверка лица, снимающего помещение, в случае необходимости постдоговорное обслуживание: ежемесячный сбор арендной платы, проверка состояния помещения, оплата коммунальных услуг, контроль дебиторской задолженности, выселение или замена недобросовестных Арендаторов и Наймодателей, решение спорных вопросов, допродажа дополнительных услуг и так далее.

Арендатору или Нанимателю Агентство недвижимости поможет подобрать необходимый объект и договориться о лучших условиях. Юридическое сопровождение избавит от проблем с неожиданным расторжением договора аренды, финансовых потерь, связанных с неотделимыми вложениями в объект недвижимости (ремонт квартиры или офиса), невозможностью использовать объект недвижимости по прямому назначению в связи с прекращением подачи коммуникаций, отопления, интернета, снижением трафика (ограждение территории, стройка, ремонт соседних помещений, блокирование парковки, открытие аналогичного бизнеса конкурентом или собственником помещения).

Когда Вам необходимо обратиться в Агентство недвижимости?

Сфера работы профессионального риэлтора весьма разнообразна.

Классически к риэлтору обращаются, чтобы продать свою недвижимость. Через агентство это можно сделать в рекордные сроки, а порой и получить расчёт в день обращения. На втором месте, конечно, стоит Покупка. Профессиональный участник рынка проверит объект и добьётся максимальной скидки.

Преимущества работы с агентством недвижимости:

Первое: Страховка от ошибки в сфере Продажи.

Второе: Профессиональная защита интересов. С одной стороны, природное стеснение, зажатость, страх всё испортить и неосведомлённость о порядке проведения операций с недвижимостью не позволяют обычному Продавцу или Покупателю уверенно защищать свои интересы, не прогибаясь под давление и требования оппонентов. С другой — чрезмерная настойчивость и агрессия при отстаивании своей позиции в совокупности с непониманием всей ситуации в целом могут действительно сорвать переговоры и сделку. Только правильная работа Агента по недвижимости, соблюдение баланса интересов при условии отработки своей позиции позволят добиться поставленной заказчиком цели. Риэлтор действует с холодной головой, прекрасно видя все тонкости, моменты и «подводные камни». Он не спешит и не волнуется, грамотно используя нервозность, некомпетентность, невнимательность и истерики сторон на благо своего клиента.

Третье: Правильно подготовленные документы.

Четвёртое: Лучшая цена. Больше для Продавца, меньше для Покупателя.

Пятое: Гарантия юридической чистоты сделки.

Шестое: Реальная экономия на налогах.

Седьмое. Деньги из воздуха. Субсидии и сертификаты, ипотека от 0 до 3% годовых, льготное кредитование с покрытием долга из арендных платежей, формирование капитала из многократных гарантированных инвестиций при использовании заёмных средств и многое другое помогут клиенту агентства недвижимости получить имущество без каких либо затрат и накоплений.

Восьмое: Ипотека без первого взноса.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при продаже недвижимости:

• Незнание законов, подзаконных актов и неумение их использовать.

В каждом вроде чётко прописанном действии есть мелкие нюансы, которые нужно отслеживать и контролировать.

Например: Если истечёт срок аренды банковской ячейки или аккредитива, то Покупатель спокойно заберёт деньги даже не имея ключа, а когда Продавец придёт с зарегистрированным договором за своим средствами, то их уже там не будет. Возникает ситуация, когда квартиру потерял и денег не получил. Бросился продавец в суд сделку оспаривать — а обременение в его пользу в договоре не прописали… А если Покупатель пропишет в договоре аренды банковского сейфа всего 3 дня, то деньги продавец так не уведёт.

Не вышел Покупатель в оговоренный срок на сделку, зато уведомил Продавца о готовности, — в итоге с Продавца взыскали двойную сумму задатка.

Прописали в предварительном договоре предоставление продавцом ряда документов, и он их предоставил, да только ни акта, ни расписки об этом не взял. Покупатель под этим предлогом решил отказаться от сделки — и снова с Продавца взыскивают двойной задаток.

Решил Продавец занизить сумму по договору, чтобы налог не платить с 4 000 000 до 1 000 000 рублей, так Приобретатель ему один миллион и оплатил, и оспорить ничего нельзя, так как в договоре 1 000 000 прописан, а значит Покупатель свои обязательства выполнил полностью…

Существует огромное количество неявных моментов, из-за которых, казалось бы, на пустом месте Продавец может не получить денег за своё имущество, получить их не в полном объёме или «влететь» на круглую сумму. Важно не просто знать законы, но и уметь применить их, а также проконтролировать исполнение всеми участниками сделки.

• Неверное ценообразование. Цена завышена. Стоимость не снижается долгое время, недвижимость находится на продаже более полугода, возникает эффект застоявшегося объекта, «который давно висит и продать его не могут». В понимании покупателя — если никто не берёт, значит что-то не так.
• Неверное ценообразование. Цена ниже рынка. Да, такое тоже бывает, но обычно не потому, что Продавец продешевил, а в связи с непониманием целевого покупателя и истинной ценности объекта при грамотном предложении.
• Эмоциональное выгорание продавца недвижимости: Продавец в первый месяц продажи: «Мой телефон не замолкает ни на минуту, я — король сделок и буду выбирать, кто из покупателей станет лучше умолять меня и даст больше денег, поставлю цену в 5 раз выше рынка, кому будет нужно, тот купит…». Продавец через год попыток продажи: «Спроса нет, никому ничего не нужно, все, кто мне звонил, оказались риэлторами, я нанял всех, и никто мне не помог… Отдам почти даром…, все равно никто не купит…».
• Обращение ко всем риэлторам сразу.

Логика Продавца:

• 50 человек сделают работу лучше и быстрее, чем один.
• «Кто вперёд, того и тапки».
• Конкуренция стимулирует.
• Больше рекламы, больше охват.
• Мне всё равно. Хотят пусть предлагают объект своим покупателям.

Так бы и было, если бы продавец платил каждому нанятому риэлтору оклад за каждый месяц работы, но так как Агент по недвижимости получает только с продажи объекта, то происходит следующее:

• Конкурируя друг с другом, нерадивые риэлторы втайне от собственника размещают его объект всё дешевле и дешевле. Продавец же получает заявки на просмотр по всё меньшей стоимости, не понимая, что происходит. Собственнику же никто не звонит — так как есть точно такой же объект, только по более привлекательной цене. Попытка нейтрализовать всех мерзавцев, тоже ничего не даёт: риэлторов Продавец набрал много, кто где, уже не помнит, ответственного лица нет.
• Риэлторы «помещают объект в долгий ящик», кидают на сайт и забывают.
• Работа с объектом не ведётся, в то время когда остальная недвижимость активно продвигается и предлагается. Возникает синдром «застоявшейся недвижимости».
• Продажа поручается специалисту-новичку «для тренировки», а насколько мы знаем, неграмотный риэлтор хуже неумелого хирурга. Потеря денег, времени и нервов гарантирована.
• Порядочный специалист по недвижимости просто откажется работать на таких условиях.

Нужно помнить: никто не будет тратить время, силы и средства там, где вознаграждение не гарантировано.

• Отказ от работы с Агентством недвижимости.
• Порок объекта: Так как многие Покупатели так или иначе взаимодействуют с риэлторами, объект, с которым никто не работает, просто НИКТО НЕ РЕКОМЕНДУЕТ ПРИОБРЕТАТЬ.

Со временем недвижимость становится опороченной всеми и застоявшейся «квартирой, которую уже год собственники продают и продать не могут, никто с ними не работает, наверное что-то не так, документы никто не видел, я бы не советовала, но если хотите, можно договориться посмотреть…». «Я сама не сталкивалась, но мне много кто рассказывал…», а это Покупателю может говорить уже не первый человек.

• Противостояние с профессионалом. С Риэлтором всё равно придётся столкнуться, да только это будет риэлтор Покупателя, который будет лоббировать, продвигать и защищать интересы своего заказчика.
• Отсутствие всех преимуществ, которые дает работа с Агентством недвижимости.

• Неправильное позиционирование. Отсутствует понимание целевого покупателя. Продавец не знает, кто захочет купить его объект недвижимости и почему. Отсюда сложности в формировании предложения, продвижения и рекламы.
• Неправильная организация приёма входящих звонков: Продавец берёт трубку через раз, а когда отвечает, в лучшем случае работает «плохим справочником»: даёт информацию и завершает беседу. Отсутствует грамотное выявление потребностей и интересов. Нет работы с возражениями. Отсутствует методика мотивации Покупателя. Часто продавцу приходится вести беседу из неудобного положения: на работе, за рулём, в «неожиданном месте».
• Неправильное поведение на презентации объекта. Этот пункт можно также разделить на группу подпунктов:

• Вербальные и невербальные признаки высокой эмоциональной заинтересованности, нервное напряжение, перебирание рук, дрожащий или неестественный голос, тараторенье, резкие движения, положение тела, взгляд, моторика — обычно не контролируются со стороны собственника, но выдают его с головой, пугая неопытных покупателей, и позволяя опытным приобретателям и их риэлторам продавливать свои интересы и скидки.
• Обратная сторона — замкнутость зажатость, снобизм, надменность — имеют те же корни и последствия, что и нервозность.
• Неадекватная или подавленно неадекватная реакция, включая агрессию на критику покупателей или провокации со стороны риэлтора покупателей, цель которого — сбить цену.
• Ментальная защита, самоизоляция. «Нечего обсуждать, цена такая, хотите — берите, хотите — нет». Обычно беседа обрывается на негативной ноте без возможности продолжения.
• Уговаривание покупателя приобрести Вашу недвижимость, в том числе косвенное.
• Приёмы форсирования продаж, которые кажутся собственнику хитрыми и эффективными, но смотрятся и звучат смешно и не оригинально, а исполняются и того хуже — без должной уверенности и искренности — «На самом деле у меня уже есть покупатель, но… Они дают на 20 000 дешевле…, нужно продать своё…, деньги будут только через неделю… Мне они не нравятся как люди…»
• Выявление истинных мотивов продажи.
• Неграмотное представление негативных сторон объекта недвижимости.
• Сокрытие недостатков вместо их обыгрывания.
• Прямой обман. Неисполнимые обещания.
• Обратная сторона сокрытия недостатков — паталогическая честность и прямолинейность, все недостатки вместе и сразу на голову Покупателя.

• Неправильная презентация недвижимости: неверный выбор времени для показа квартиры, отсутствие надлежащей подготовки объекта.
• Неготовность объекта к продаже: недоделки, захламленность, ремонт, уборка, отсутствие коммуникации или возможности незамедлительно приступить к эксплуатации.
• Отсутствие возможности совершить сделку по правовым критериям: не оформлена или не отмежёвана земля, не узаконено самовольное строение, реконструкция или перепланировка, не разделили общую долевую собственности на части объекта, нет распоряжения о продаже от органов опеки и попечительства, решения общего собрания участников общества и т. д.
• Ложная самоуверенность. Часто связана с тем, что Продавец ранее участвовал в сделке самостоятельно, с риэлтором или не участвовал, но в силу непонимания всей сложности процесса полагает, что «ничего особенного тут нет». Ложная самоуверенность чревата множеством упущений, которые могут привести к полной потере денег, уплате излишнего налога, продавливании покупателем своих интересов, в том числе несущих правовые риски или снижение стоимости объекта.
• Неправильный расчёт по сделке. Ошибка при расчёте несёт огромные риски для Продавца. Не нужно думать, что неверный расчёт — это когда один миллион посчитали за два, хотя и подобный случай исключать не следует. Однако неверно оформленные документы могут привести к ситуации, когда продавец либо получил намного меньше, чем должен был, либо покупатель уже после сделки взыскал с него неосновательное обогащение.
• Незнание обычаев делового оборота рынка недвижимости.

Помимо законов есть общепринятые нормы и правила. Например, задаток составляет не менее определенной суммы. Госпошлину за регистрацию своего права, аккредитив или банковскую ячейку, а также все документы, необходимые для получения ипотечного кредита, оплачивает Покупатель. Если нотариус должен участвовать в сделке по закону, то нотариальные расходы принято оплачивать продавцу, а если нотариус привлекается Покупателем, то он за него и платит. Каждый оплачивает необходимые для него по сделке документы и специалистов. Просить у Продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансера — это нормально и не стоит на такие запросы обижаться — так принято, но оплачивать стоимость этих справок должен Покупатель… И много других нюансов, о которых не пишут в статьях закона. Но из подобных обычаев складываются особенности ожидаемого поведения сторон, знание, что можно и чего нельзя, и как на те или иные требования другие будут реагировать в процессе переговоров.

• Ошибки при подготовке к сделке.

Условия, подлежащие контролю и исполнению при подготовке к сделке

Подготовка к сделке начинается одновременно с экспозицией объекта и его продвижением, при этом и Продавец и Покупатель должны чётко знать и понимать следующие условия:

Условие Первое

Что конкретно продаётся. Стороны могут взаимно добросовестно заблуждаться о предмете купли-продажи, особенно когда дело касается домов, земельных участков, конфигурации и местоположения земли, а также сложных объектов, таких как предприятия и бизнес. Это же касается неотделимых, равно как и отделимых, улучшений: от кухонного гарнитура до станков и оборудования.

Условие Второе.

Какова стоимость объекта недвижимости. Во сколько обойдутся неотделимые улучшения, оборудование и техника. Используются ли при расчёте заёмные средства, а так же субсидии или софинансирование.

Условие Третье.

Порядок оплаты объекта недвижимости.

Размер Аванса или Задатка. Каким образом происходит передача денежных средств — наличными или через банковский счёт, до или после сделки, будет ли использоваться ячейка или аккредитив. Каков срок аренды банковского сейфа. Будет ли рассрочка.

Условие Четвёртое.

До какого срока должен быть заключен договор купли-продажи. Порядок пролонгации в случае наступления нежелательных, но вероятных последствий или форс-мажорных обстоятельств. Форма ответственности виновной стороны в случае срыва сроков.

Условие Пятое.

Какой пакет документов необходим Покупателю:

- Для проверки объекта на юридическую чистоту;

- Для одобрения ипотечного кредита;

- Для получения согласия органов опеки на приобретение объекта недвижимости;

- Для получения субсидии;

- Для получения согласия супруга на сделку;

- Для сбора отказов от права преимущественной покупки, равно как уведомления о намерении продать долю в общей долевой собственности или комнату;

- Для одобрения вопроса советом директоров и т. д.;

Сроки представления указанных документов и последствия не предоставления их вовремя.

Условие Шестое.

Какая предпродажная подготовка объекта должна быть проведена до передачи покупателю: Исправление конструктивных недостатков, проведение или допроведение коммуникаций, ремонт помещения, достройка, перестройка и реконструкция, определение границ земельного участка на местности, инвентаризация оборудования и аудит на покупаемом предприятии и т. д.

Условие Седьмое

Оформление каких дополнительных документов и прав должно быть проведено: признание права собственности на самовольно возведённые строения равно легализацию реконструкции, оформление в собственность земельного участка, увеличение площади продаваемой земли, снятие арестов и обременений, изменение категории или вида разрешенного использования земельного участка и иные виды коррекции права собственности на реализуемое имущество.

Условие Восьмое

Порядок снятия обременений объекта недвижимости. В какой форме и в какие сроки будут сняты все аресты и обременения, в том числе долговые и залоговые, а также выписаны и выселены как добровольно, так и принудительно, проживающие в помещениях собственники и третьи лица, расторгнуты соглашения с Арендаторами и освобождены занимаемые ими помещения, сняты, отменены или оспорены охранные зоны или сервитуты.

Условие Девятое

Порядок фиксации намерений Продавца и Покупателя.

Можно разделить на 4 типа:

Аванс — он же предоплата. Если Покупатель решил не приобретать, то он забирает Аванс. Если владелец отказался от продажи, то он аванс отдаёт. Никаких негативных последствий для сторон.

Задаток — обязательства жестче. Отказались от покупки — потеряли внесенную сумму. Решили не продавать — вернули в двойном размере.

Предварительный договор — обычно содержит в себе условие Аванса или Задатка и даёт возможность Продавцу или Покупателю обязать другую сторону исполнить свои обязательства — купить или продать в судебном порядке.

Договор бронирования. Особая форма фиксации намерений, которая возможна только между Покупателем и Агентством недвижимости. Бронирование при необходимости расторгается по инициативе любой из сторон, без каких-либо последствий. Обязать заключить договор купли-продажи через суд при бронировании нельзя. Некоторые договоры бронирования предусматривают потерю Покупателем аванса в случае отказа, но законность данного положения является спорной.

Условие Десятое) Порядок проведения сделки: место и время расчёта. Участвующие лица. Наличие сторон действующих по доверенности. Место, время и способ заключения договора. Участие в сделке нотариуса и бремя оплаты его услуг.

Условие Одиннадцатое) Форма и способ передачи приобретаемого имущества покупателю: до заключения договора купли-продажи, после подписания, после полного или частичного расчёта по сделке. Подлежит ли объект недвижимости освобождению от расположенного там оборудования или нет. Является ли Акт приёма-передачи имущества основанием для вскрытия банковской ячейки или аккредитива.

Условие Двенадцатое) Имеются ли у Продавца или Покупателя постдоговорные обязательства. Гарантийный срок на объект недвижимости или передаваемое вместе с ним оборудование, временная аренда помещения продавцом, отсрочка или рассрочка по оплате стоимости имущества.

Выгодно ли покупателю заключать договор на поиск и подбор недвижимости?

Плюсы:

+) Покупка дешевле.

+) Покупка на условиях покупателя. Помимо снижения стоимости у покупателя может быть ещё немало целей и требования к объекту недвижимости, которые также подлежат обсуждению.

+) Полная юридическая проверка объекта недвижимости.

+) Понимание особенностей рынка. Иными словами, где покупать лучше, а какие объекты нужно обходить стороной.

Минусы:

-) Возмездность. Само собой, любая работа должна быть оплачена. Но как это обычно бывает, при грамотной подходе вложения окупаются многократно.

-) Риск нарваться на непрофессионала. Неумелый риэлтор сродни плохому хирургу, один может лишить жизни, другой — крыши над головой.

Грамотный торг в интересах покупателя

Занимаясь одним и тем же много лет, волей не волей оттачиваешь мастерство. В данном случае мастерство торга при проведении переговоров. Оно складывается из нескольких постулатов:

• Корректность торга. Торг должен быть обоснованным. Не нужно большого ума, чтобы сходу предлагать Продавцу цену за объект на 20% ниже от первоначальной стоимости и быть удостоенным брезгливого взгляда с претензией о бессмысленно потраченном времени, глупости и несерьёзности. Риск быть посланным в нецензурной форме тоже присутствует…
• Отсутствие страха торга. Нет опасений, что предложенная сумма будет резко отвергнута Продавцом, а диалог дальше не сложится. Оно складывается не от безумной природной бесстрашности, а от понимания, как правильно себя повести, чтобы не сорвать переговоры и сделку.
• Грамотное обоснование торга. Простая критика, поиск и озвучивание недостатков объекта недвижимости, как это делают «опытные» покупатели, могут обидеть продавца, и он «упрётся из-за принципа». Нормального диалога не получится.
• Отсутствие ложного восприятия ситуации. «Я покупатель, ДЕНЬГИ У МЕНЯ, и все должны передо мной унижаться и мне потакать. Как хочу, так и веду себя на объекте и провожу переговоры. Хочет продать — пойдёт на уступки, не хочет — у других куплю. Да его халупе красная цена в базарный день…» Даже если так и есть, существуют специальные приёмы и методики… Агрессивные переговоры — это не значит давить, унижать и обижать.
• Сокрытие истинного интереса Покупателя. Исходя из понимания ситуации Покупателя, Продавец либо пойдет, либо не пойдёт на снижение цены. «Опытные» покупатели при просмотре пытаются делать максимально безразличный вид, однако это выглядит либо смешно, либо надменно, либо, наоборот, выдаёт заинтересованность. Их провожают почти с нескрываемой усмешкой, чаще в спину… Однако через правильно поставленный открытый диалог можно управлять намерениями Продавца и даже если и не добиться хорошей скидки здесь и сейчас, то хотя бы оставить поле для торга открытым в дальнейшем.
• Метод якорей. Получая скидку, мы не даём однозначного согласия, продолжая обосновывать торг в иной плоскости.
• Метод Принципала. «Прослойка» между Продавцом и Покупателем при проведении переговоров в виде риэлтора помогает смягчить острые моменты. Люди не общаются напрямую, а агент по недвижимости не говорит от своего имени. Это снимет с Покупателя риск как раскрыть свой интерес, так и быть эмоционально подавленным, равно как и спровоцированным.
• Корректности построения взаимоотношений. Агрессивный в плане переговоров так же, как и «токсичный» покупатель, так же уязвим, как и неуверенный в себе.
• Использование специальных методик снижения стоимости объекта недвижимости — самое главное оружие Агентов по недвижимости. Торг будет эффективен, только когда продавец сам этого захочет либо будет уверен, что это исключительно его решение… В данной статье мы не можем осветить и разобрать все тонкости ведения переговоров, однако Ваш риэлтор наверняка поможет Вам с этим вопросом.

Юридическая проверка недвижимого имущества

Что должно проверить Агентство недвижимости?

Виды проверки:

• Проверка объекта
• Проверка продавца
• Проверка и согласование безопасности сделки.

Юридическая проверка объекта недвижимого имущества должна проводиться в отношении следующих сведений:

Данные содержатся в ЕГРН:

• Обременения.
• Аресты.
• Рента.
• Залог.

Данные отсутствуют в ЕГРН:

• Текущие судебные процессы, не отраженные в выписке из ЕГРН.
• Запреты на регистрационные действия.
• Неисполненные обязательства по распределению долей в рамках материнского капитала.
• Незарегистрированные права третьих лиц, полученные по вступившему в силу приговору суда.
• Неисполненные обязательства о выделении супружеской доли.
• Наследники, не вступившие в наследство, но имеющие права на восстановление срока и оформление права собственности.
• Наследники, фактически вступившие в наследства на долю или часть имущества, но не зарегистрировавшие за совой право собственности.
• Наследники, не выделившие супружескую долю в совместно нажитом имуществе из наследственной массы.
• Наследники, имеющие право на обязательную долю, но не получившие её.
• Иждивенцы наследодателя, не являющиеся его родственниками, но предъявляющие право на наследство равно оспаривающие сделки.
• Третьи лица, ранее заключившие договор купли-продажи, но не зарегистрировавшие за собой право собственности.
• Лица, сохраняющие право пожизненного пользования жилым помещением вследствие закона (отказа от приватизации) или договора (продажа, мена, дарение под условием сохранения права пользования).
• Продажа имущества, приобретённого по неоплаченной сделке.
• Бремя неоплаченных коммунальных счетов (спорно). Долг за капитальный ремонт.
• Реализация имущества, приобретенного у недееспособного лица.
• Незарегистрированный судебный залог.
• Отказ от приватизации за несовершеннолетних.
• Неисполнение обязанности по встречному приобретению при продаже имущества несовершеннолетних и опекаемых, лишенных или ограниченных в дееспособности.
• Продажа недвижимости по поддельным документам.
• Продажа имущества незаконно выбывшего из владения титульного собственника в результате преступного понуждения и иных мошеннических схем.
• Покупка недвижимости по неприкрытой заниженной стоимости.
• Непредоставления супругом согласия на продажу имущества.
• Риск оспаривания брачного контракта, по которому Продавец являлся единоличным собственником недвижимости.
• Покупка имущества, приобретённого в результате дарения, при котором даритель утратил свое единственное место жительства.
• Покупка имущества на торгах с непроверенной историей.
• Совершение сделки по заведомо кабальным условиям: продажа при явно заниженной стоимости при наличии безвыходных для продавца обстоятельств.
• Наличие оснований считать титульную сделку или сделку, совершенную любым из предыдущих владельцев, притворной.
• Отсутствие расчёта между предыдущим собственником недвижимости и текущим (Безденежность сделки).
• Нарушение норм корпоративного права.
• Нарушения при покупке по договору долевого участия или цессии.
• Ошибки при приобретении недвижимого имущества на торгах.
• Иные обстоятельства, которые необходимо проверить при сопровождении сделки.

Дополнительно в отношении земельного участка подлежат проверке:

Данные содержатся в ЕГРН:

• Границы земельных участков.
• Охранные зоны, в том числе энергетики и газификации.
• Зарегистрированные сервитуты.

Могут как содержаться, так и не содержаться в ЕГРН:

• Охранные зоны.
• Незарегистрированные сервитуты.
• Наложения границ земельных участков друг на друга.
• Неверные координаты места положения земельного участка.
• Сведения о коммуникациях, проходящих через земельный участок.
• Сведения о зонах исторического и культурного назначения.
• Наличие на зальном участке чужого зарегистрированного строения, в том числе отсутствующего физически.

Данные отсутствуют в ЕГРН:

• Формирование участка на месте ранее выданного, при наличии у старого владельца оснований для оспаривания местоположения и границы.
• Обман продавца при указании границ земельного участка.
• Наличие государственного акта об изъятии земельного участка в связи с неиспользованием по назначению.
• Незарегистрированные обременения на земельном участке.
• Территориальные зоны, разрешающие или запрещающие использование земельного участка в том или ином направлении.
• Иные ранее указанные и неуказанные обстоятельства.

Юридическая проверка продавца недвижимого имущества:

• Риск банкротства Продавца.
• Риск банкротства супруги Продавца при условии, что имущество является совместно нажитым.
• Наличие текущей задолженности: в том числе по обязательствам, сроки исполнения по которым ещё не наступили, долгам с нарушением срока исполнения договора займа, взысканиям, находящимся в процессе досудебного урегулирования, истребованиям долга в судебном порядке, взысканием долгов в форме исполнительного производства.
• Обязательства Продавца в виде невыполненной работы, не оказанной услуги, недоставленного товара и т. д.
• Обязательства вследствие субсидиарной ответственности Продавца или супруги продавца по долгам организации.
• Обязательства Продавца или супруги продавца в форме субсидиарной ответственности или суброгации.
• Обстоятельства, исключающие вменяемость и дееспособность продавца полностью или частично, постоянно или в момент совершения сделки.
• Обстоятельства, исключающие вменяемость и дееспособность любого предыдущего владельца недвижимым имуществом.
• Порок воли продавца.
• Преступления, совершенные Продавцом, убыток по которым может быть взыскан через реализацию недвижимого имущества.

Особенности сопровождения самой сделки:

• Существуют Продавцы, которые зарабатывают, обманывая Покупателей.
• Наличие самого документа не всегда обозначает его подлинность.
• Подпись, совершенная вне вашего присутствия, не имеет никакого значения.
• Ничего не может приниматься на веру.
• Всё, о чем стороны договорились устно, должно быть зафиксировано в предварительном договоре или ином документе.
• Не подтверждаем деньги, полученные безналичным путём через расписку.
• Нет обмена расписками без обмена деньгами.
• По истечению срока аренды Покупатель может забрать деньги из ячейки или аккредитива не зависимо, получил он право на недвижимость или нет.
• Не подписывает Акт приёма-передачи объекта недвижимости без фактической передачи.
• Мало сверить показания счётчиков, нужно ещё и сдать их в расчётный центр. Показания, поданные после того как вы стали собственником помещения, — это Ваши долги.
• Коммуникации не только должны быть в наличии, но и законность их подключения должна быть подтверждена документально. Штрафы за бездоговорное потребление могут составлять от сотен тысяч до нескольких миллионов.
• Непроверенный прибор учёта приравнивается к бездоговорному потреблению.
• И ещё множество моментов и обстоятельств, на которые необходимо обратить пристальное внимание при проведении сделок с недвижимостью.

Как получить бесплатную консультацию по вопросам недвижимости в ООО «Компания Деловой Союз»?

На бесплатную очную консультацию наши специалисты ждут вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, офис 17:

• по будням с 9.00 до 21.00,

• по выходным с 11.00 до 17.00.

Бесплатную консультацию по телефону мы рады оказать вам:

• каждый будний день с 8.00 до 23.00,

• каждый выходной день с 11.00 до 23.00.

Телефоны: 25−00−28, 63−68−97, 8 (919) 079-35-77, 8 (953) 960-00-76, 8 (953) 960-00-73.

Если вам неудобно говорить по телефону или приезжать к нам в офис, вы всегда можете оставить заявку на обратный звонок на интернет-странице.

Если вы находитесь за границей, нам всегда можно позвонить или написать в мессенджерах WhatsApp или Viber на номер +7 (953) 960-00-76.

Многим нашим клиентам нравится общаться со своими специалистами в социальных сетях на страницах «ВКонтакте» или Facebook.

В 100% случаях вопрос по оформлению земли должен решаться в офисе в порядке очной консультации.

Запись на личный прием не требуется, но это желательно, если вы хотите, чтобы вас приняли сразу.

ООО «Компания Деловой Союз»

Ждём вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, кабинет 17.

*) Не является публичной офертой.

**) О партнёрской или льготной программе ипотечного кредитования уточните у специалиста. Процентная ставка и условия со временем могут меняться.

Полная версия