Бешеные ставки и платеж в 60k: как живет тульский рынок недвижимости после отмены льготной ипотеки

Поговорили с застройщиками и риелторами.

10:42, 12 августа 2024 47

Фото Алексея Пирязева из архива Myslo.

1 июля в России завершилась льготная ипотека на новостройки под 8% годовых. Потом выросла ключевая ставка, и вслед за ней с 6 августа крупные российские банки повысили ставки по ипотеке.

В Сбере теперь минимальные ставки по рыночным ипотечным программам — 20%, в ВТБ — 20,5%, в Альфе — 21,09%, пишет ТАСС.Экономика.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина прокомментировала, что отмена безадресной льготной ипотеки приведет к охлаждению рынка жилья в России. А доступность жилья в стране будет расти, но медленно. И ждать, что цены мгновенно подстроятся под изменения, не стоит.

Эльвира Набиуллина

— Смотреть нужно не на ставки и темп их снижения, а на доступность жилья в части соотношения доходов населения и цены недвижимости. Ранее под влиянием льготной ипотеки «безответственный» рост цен на недвижимость опережал рост доходов, и это приводило в ряде регионов к снижению доступности жилья.

Председатель правления Сбера Герман Греф также поддержал завершение льготной ипотеки. По его словам, чем дольше существуют программы с господдержкой, тем сложнее из них выходить:

Герман Греф

— С выходом из этой программы мы затянули. В результате на рынке сложился колоссальный перекос. Не думаю, что будут какие-то очень драматические последствия. Пару лет «поболеем» на рынке ипотеки, чтобы привести его в нормальное состояние.

Как сообщили Myslo в Сбере, после отмены ипотеки с господдержкой спрос на этот вид кредитования по отношению к доиюльским значениям упал на 21,3%.

Как будет развиваться тульский рынок недвижимости, ждать ли снижения цен на новостройки или оживления вторички? Эксперты утверждают, что нет.

Ежемесячный платеж стал для многих неподъемным

Делать сейчас долгосрочные прогнозы — дело неблагодарное, считает Алексей Сидоров, президент Тульской гильдии риелторов:

Алексей Сидоров

— Что происходит после отмены льготной ипотеки? По своей внутренней статистике мы видим, что количество выданных кредитов снизилось на 30-40%. Многие новостройки еще продаются по инерции, так как существуют уже оформленные ипотечные кредиты. Повышение ставок, безусловно, скажется на состоянии рынка, но прогнозировать ситуацию сложно. Все зависит от экономической составляющей.

Простой пример. Если раньше при ипотечной ставке в 8-10%, к примеру, нужно было взять на новостройку 1 млн руб. (цифра для простоты подсчета), ежемесячный платеж составлял около 10 тысяч рублей. Сейчас на ипотеку в 1 млн руб. платеж будет уже 20-30 тыс. руб. Квартир за миллион не бывает. Поэтому покупка в ипотеку жилья стоимостью 3 млн руб. обернется ежемесячными платежами в 60 тыс. руб. Не всякий может это потянуть.

На рынке вторичного жилья ситуация тоже непростая. Просто так вторичку люди не продают. Есть, конечно, небольшой процент тех, кто продает вторичку, доставшуюся им в наследство и которая им не нужна. На эти деньги люди могут купить автомобиль или дачу. Но таких очень мало. В основном люди продают квартиры вторичного фонда, чтобы приобрести жилье в новостройке, разницу берут в ипотеку. Раньше разница составляла 1-2 млн руб. Сейчас при существующих ставках ипотека на эту сумму обернется ежемесячными платежами в 40 тысяч рублей против прежних 20 тысяч.

Какие могут быть прогнозы? Снижение ключевой ставки в ближайшее время не предвидится. И также пока не видно, чтобы застройщики снижали цены. Они объявляют акции, свои программы, что-то изобретают. У них ситуация тоже непростая, сейчас все идет через эскроу-счета, и для застройщиков это отложенный вариант получения прибыли. То есть они уже вложили в строительство определенные суммы, и снижать цены на квартиры им уже невыгодно — это означает уменьшать свою маржу. К тому же цены на недвижимость никогда не снижаются, только растут, просто разными темпами.

Банки же пока могут начать привлекать клиентов уменьшением первоначального взноса.

Но я думаю, что государство не останется в стороне и поддержит отрасль.

Застройщики: «Рынок не замер!»

Снижать цены на новостройки из-за выросшей ставки тульские застройщики не планируют. Цены неизменно продолжат свой рост, просто с меньшей динамикой, говорят они.

Исполнительный директор девелоперской компании «Современник» Марина Грушина:

Марина Грушина

— Ожидаемого многими «замирания» рынка не произошло, чему мы, конечно, рады. Клиенты оставляют заявки, приходят, интерес сохраняется. Пока мы видим, что застройщики совместно с банками работают на снижение ставок и пытаются находить оптимальные варианты для клиентов в ожидании снижения ключевой ставки. Условия банков меняются, поэтому и программы довольно часто менялись.

— У клиентов очень сильно сбился фокус на условия покупки, мы это видели до отмены льготной ипотеки, и сейчас это только возрастает. Наша задача, безусловно, помогать приобретать качественное жилье на оптимальных условиях, предусмотрев для клиента выгоду не только здесь и сейчас, но просчитывая всё на перспективу.

Кризиса нет, а значит, и поддержку от государства мы не ждем. Хотя, безусловно, ожидаем снижения ключевой ставки, но не в ближайшие месяцы.

С отменой господдержки отменились и лимиты на выдачу кредита до 6 млн руб., смягчились требования к размеру первоначального взноса, есть много условий на покупку по сниженной ставке с возможностью рефинансирования основной ставки (причем неограниченного количества раз). Сейчас это выгоднее ожидания светлого будущего. Гибкая система рассрочек, большое количество инструментов от банков и высокая ключевая ставка на весь срок, конечно, вводят клиента в замешательство. Людям сложно разобраться, пугает неопределенность. Наша задача, как застройщика, не усложнять и не пугать, а помогать разобраться, что для клиента выгодно. И находить индивидуальные решения.

«Если изменений не будет, рынок встанет»

В этом уверена Ольга Лебедева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости АН «Твинсервис»:

Ольга Лебедева

— Сложно сейчас что-либо прогнозировать. Вся эта ситуация обременена внешними факторами, которые на политической арене меняются каждый день. Поведение банков определяют и международные новости, и другие факторы. Всё это косвенно влияет на ставку по ипотеке.

Конечно, нужно понимать, что если такая ставка сохранится, то рынок недвижимости встанет. То, что сейчас происходит, — это барахтание, взбивание масла. По сути, ничего хорошего не происходит. Все пока идет по инерции.

То, что рынок встанет, если ставки не изменятся, это точно. А они не изменятся: у банков есть инсайдерская информация, и по их поведению можно делать выводы. Если проанализировать вклады, то краткосрочные вклады — дорогие, ставки дают по 19-19,5%, и долгосрочные — полгода-год. Это говорит о том, что в ближайшее время снижения ключевой ставки не предвидится.

Но, с другой стороны, мы с коллегами говорим, что уж лучше действительно бы просто опуститься на самое дно в рынке недвижимости, в ценах, чтобы рынок отрегулировался, чтобы начал понемногу расти.

Пока никакого дна нет, однозначно.

Ну, возможно, что-то еще придумают, чтобы поддержать отрасль, поскольку она огромная и влияет на другие отрасли экономики.

Как чувствует себя рынок недвижимости сейчас?

Что происходит на рынке сегодня? Ключевая ставка растет — соответственно, процентная ставка по ипотеке тоже меняется в сторону увеличения.

Вторичка. Здесь сделки единичные, но цены на вторичную недвижимость понемногу падают. То есть сейчас тот период, когда продают те, кто дает нормальную цену. Мы такие периоды уже проходили: сейчас можно купить неплохую квартиру вторичного рынка за нормальную цену.

Берут ли люди ипотеку на вторичку? Безусловно. Но в очень умеренных количествах. Только если не хватает совсем небольшой суммы, тогда решаются на кредитование. Иначе платежи, конечно, получаются просто адские.

Новостройки. Застройщики не снижают стоимость квадратного метра напрямую. Есть «демпингования», но они прикрываются всевозможными акциями (индивидуальная скидка и т. д.). Чаще банки и застройщики, которые с ними сотрудничают, предлагают покупателям разные ипотечные программы. Всё просчитывают, чтобы не делать максимальных скидок, но фактически сами субсидируют часть денег банку, и клиенту, который покупает у них квартиру, они предоставляют там чуть более низкую ставку по ипотеке на весь срок кредитования.

Популярна траншевая ипотека: она хороша тем, что пока дом строится, платежи получаются минимальными.

Учитывая, что денег сейчас у людей практически нет, многие застройщики предоставляют интересную рассрочку. Допустим, у человека есть 15% первоначального взноса на квартиру, остальное он хочет в кредит. Ему дают рассрочку на год, иногда и на два года, чтобы он смог добрать до первоначального взноса в 30%. И уже потом покупатель сможет получить ипотечный кредит в банке по тем ставкам, которые будут актуальны через два года.

— То есть фактически все-таки застройщики рассчитывают на то, что спустя время ставки хоть немного снизятся, — заключает Ольга Лебедева.

Где найти дешевле?

— По сути, льготная ипотека еще есть, — говорит Ольга. — Мало-мальски работают семейная и IT-ипотека. Но уже не так массово, как было, когда действовала ипотека с господдержкой.

Есть еще вариант, о котором все говорят, — это малоэтажное строительство: таунхаусы, квадрохаусы, небольшие дома, которые находятся недалеко от Тулы, но на них действует сельская ипотека со ставкой 3%. Эта стройка тоже сейчас переходит на расчет по эскроу-счетам. Трехкомнатная квартира в новостройке сегодня стоит однозначно дороже, нежели небольшой квадрохаус или дуплекс. 9-10 млн руб. стоит «трешка» 86 кв. м (и то еще поискать). А таунхаус такой же площади не слишком далеко от Тулы можно найти за 5,5-7 млн руб.

А что с арендой?

— В связи с тем, что на квартиры цены просто сумасшедшие, аренда тоже начала расти. Например, те студии, которые раньше сдавались за 16-17 тыс. руб., сегодня — 25-30 тыс. И их охотно снимают. Учитывая, что на рынке аренды присутствует сезонность, сейчас, в преддверии учебного года, это актуально.

47 комментариев