На полном ходу врезались в бетонную стену — примерно так можно охарактеризовать текущую ситуацию на рынке ипотеки. Спрос на жилищные кредиты упал больше чем вполовину по сравнению с осенними цифрами прошлого года. Причины понятны — ужесточение льготных ипотечных программ и высокая ставка ЦБ.
Почему ипотека уже за гранью реальности
Согласно аналитике ДОМ.РФ, за первые три недели октября в России выдано 44 тысячи ипотечных кредитов (-67% к аналогичному периоду 2023 г.) на 191 млрд руб. (-63%).
25 октября ЦБ повысил ключевую ставку до 21% — это рекордно высокий для России уровень. После роста ключевой ставки Банка России средневзвешенная ипотечная ставка составила 25,45% (по данным Единой информационной системы жилищного строительства). В реальности же заплатить за ипотеку придется еще больше: банки определяют ставку для каждого клиента индивидуально. По данным «РБК-Недвижимость», максимальный уровень ставок среди двадцати крупнейших банков превысил 43%.
Что еще влияет на стоимость ипотеки? Например, полная стоимость кредита (ПСК). До 10 октября 2024 года ПСК ограничивал Центробанк, запрещая банкам превышать определенный показатель ПСК более чем на треть. При этом «потолок» определялся на основании средних ставок по ипотеке за прошлые периоды.
Когда начала расти ключевая ставка ЦБ, «потолок» ПСК оторвался от реальности. И с 10 октября 2024 года до 31 марта 2025 года (пока на этот период) Банк России отменил требования к полной стоимости ипотечного кредита.
С реальностью разошлось всё: материнский капитал, который раньше российские семьи использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке, перестал был полезным. В сфере улучшения жилищных условий этих сумм больше не хватает ни на что.
С 1 января 2025 года ЦБ введет так называемый ипотечный стандарт, который поможет добиться более подробного информирования заемщика обо всех рисках ипотеки еще до подписания договора с банком.
По словам аналитика Банки.ру Ирины Солдатенковой, ЦБ запретит банкам получать бонусы за снижение ставок по ипотекам, так как это приводит к искусственному завышению цен на жилье. Также в сумме первоначального взноса нельзя учитывать деньги, которые покупатель получит после подписания договора. Все это снизит возможности заемщиков и приведет к увеличению количества отказов.
— С учетом высоких ставок по рыночной ипотеке для большинства людей будет невозможно получить ипотеку, — говорит аналитик.
Спрос на ипотеку сейчас минимален
О том, что происходит на рынке недвижимости в Туле, говорим с Ольгой Лебедевой, руководителем отдела продаж жилой недвижимости АН «Твинсервис».
Ольга Лебедева
— Что сейчас происходит на рынке ипотечного кредитования? Минимальное количество ипотек. Кредиты все равно берут и выдают вне зависимости от того, замедлился ли рынок, ведь у людей всегда есть насущные проблемы: переезд в другой город, создание новой семьи, рождение ребенка. Безусловно, ипотеку берут в гораздо меньшем объеме — как по количеству выданных кредитов, так и по одобренным суммам. Потому что под такие ставки платежи получаются аховые.
С двух миллионов платежи получаются 50-60 тысяч рублей ежемесячно. Это совершенно неподъемная сумма для большинства.
Спрос на ипотеку на сегодняшний день минимальный. Сейчас ипотечный кредит берут те, кому нужна квартира вне зависимости от величины ставки. Но даже если они берут кредит на 20 лет, то планируют закрыть ипотеку гораздо раньше, например продав доставшееся в наследство жилье или еще какую-то уже имеющуюся квартиру.
А льготная работает?
Массовой льготной ипотеки сейчас уже нет. Семейную ипотеку продлили со ставкой 6% и четкими критериями заемщика до 2030 года. IT-ипотека со ставкой 5% годовых будет действовать до конца 2024 года. Действуют сельская, дальневосточная льготные ипотеки, тоже со сниженными ставками; закрывать программы пока не планируют.
Во всех случаях разницу между зафиксированной ставкой и рыночной должен компенсировать бюджет. Поэтому имеются лимиты, которые периодически заканчиваются, и выдача кредитов оказывается «на стопе». Бывает, что заявка вроде бы одобрена, но лимит на льготную программу закончен.
Ждать ли падения цен на жилье?
— Ситуация в недвижимости на сегодняшний день патовая. Но сказать, что рынок достиг дна, нельзя. Будут ли падать цены на жилье? Вряд ли. Те, кто может подождать с продажей, продавать квартиры не будут. Возможны немассовые предложения с дисконтом, — говорит Ольга. — Более того, инфляция сейчас высока, цены растут. До окончания строительства деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах. И с учетом инфляции, с учетом закупки существенно подорожавших стройматериалов и отделочных материалов застройщик не сведет концы с концами: денег на эскроу-счету по окончании строительства будет меньше, чем потрачено на строительство. Процент на кредитование в банках по проектному финансированию тоже очень высок.
Поэтому совершенно точно ожидать существенных дисконтов от застройщиков не стоит.
В противовес взлетевшим ставкам застройщики совместно с банками субсидируют семейную ипотеку. А еще — дают беспроцентные рассрочки. Сначала пробовали на год, теперь уже многие выдают на два года. Пока это лишь отдельные новостройки, отдельные ЖК. Но если по ставкам ничего не изменится (а скорее всего, ничего не изменится), все застройщики будут таким образом уходить в длительную рассрочку. Пока ее анонсируют как беспроцентную.
Для застройщиков это может быть выходом — давать рассрочки с какой-то небольшой своей процентной ставкой.
Цены на квартиры в Туле: слово вторичке!
По данным сервиса Яндекс.Недвижимость, в октябре относительно сентября цены на новостройки снова незначительно выросли на фоне сокращающегося объема предложения.
В Туле медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке в октябре составила 120 000 руб., за месяц она выросла на 1,5%. При этом количество доступных предложений в новостройках города в октябре сократилось на 2,4%. Средняя полная стоимость строящейся квартиры в городе составила 5,6 млн руб., а средняя площадь — 45,3 кв. м.
Цены на новостройки в Туле сейчас высоки. А вот в предложениях на вторичном рынке можно покопаться. Сейчас вторичка — это как раз тот сегмент рынка, от которого идет дисконт. Люди, которым реально нужно продавать, часто демпингуют.
Сегодня условия диктует покупатель, потому что спроса нет. И вот на рынке появляются варианты с незавышенными, приемлемыми ценами — приличные квартиры с неплохим ремонтом.
Понятно, вторичка — это жилье б/у, но на сегодняшний день для многих это единственный выход.
Что делать, если нужна квартира?
Специалисты признаются: если нет накоплений, нет помощи родных — сейчас не лучшее время для покупки недвижимости. Однако у риелторов надежды на снижение цен на недвижимость, пусть и небольшие, но есть.
На снижение ставок рассчитывать в ближайшее время не приходится. В декабре ЦБ может снова поднять ключевую ставку — до 23% годовых. Прогнозы на следующий год тоже не слишком оптимистичны — 17-20%. Но инфляция может не снизиться ни через год, ни через три. Эксперты советуют: если вы не подпадаете под требования льготной семейной ипотеки, лучше ждать.
Возможно, параллельно копить на первый взнос и рассматривать аренду на ближайшие пару лет.
