Как оформить документы на дом по всем правилам

17:00, 8 октября 2020

Наличие «крыши над головой» всегда было знаком стабильности, надёжности и уверенности в завтрашнем дне. Именно поэтому так важно  иметь надлежащим образом оформленное право собственности на своё жилое помещение.

Об особенностях оформления права собственности на жилой дом  рассказывает генеральный директор ООО «Компания Деловой Союз» Сергей Валерьевич Богданов.

Что значит оформление дома?

Оформлением дома — получение права собственности на объект  капитального строительства, предназначенный для постоянного и  круглогодичного проживания. В Российской Федерации право собственности на любое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

Для чего необходимо оформлять право собственности на домовладение?

По своему определению право собственности триедино и включает в себя право на владение, распоряжение и использование, об этом и поговорим.

Право владельческой защиты — это отношение к дому как к своему и признание этого на официальном уровне. Никто не имеет права без разрешения владельца войти в дом или на земельный участок и пользоваться им. В случае если иные лица будут посягать на чужое право владения, то они будут выдворены и привлечены к гражданско-правовой, административной или уголовной ответственности.

Право на использование даёт возможность собственнику и членам его семьи проживать в домовладении, подключать коммуникации и требовать от ресурсоснабжающих организаций исполнения своих обязательство надлежащим образом — чтобы в доме были свет, вода, канализация и газ.

Право на распоряжение позволяет свободно продавать, дарить, менять, сдавать в аренду, завещать и иным образом отчуждать своё имущество.

Какие ошибки допускаются при оформлении дома в собственность?

Ошибка первая: Покупка дома по расписке. Приобретение чего-либо по расписке недопустимо. Максимум, что можно оформить в виде расписки, – договор займа, обязательство либо гарантии. Покупатель становится собственником дома только после государственной регистрации, а значит, если вы попытались приобрести дом по расписке – официально все права так и остались за предыдущим владельцем. Даже если бывший собственник отдал вам ключи и освободил помещение. В подобной ситуации двойная угроза: с одной стороны, вы отдали деньги и ничего не купили, с другой – спустя определённое время старый владелец может решить вернуть себе домовладение и выгнать вас на улицу.

Решение проблемы: Судом в исключительных случаях расписка может быть признана договором купли-продажи, если в ней содержатся существенные условия — дата, цена и адрес объекта, при этом расписка подписана и собственником, и покупателем.

Ошибка вторая: Отсутствие регистрации договора отчуждения дома в Росреестре или БТИ (до 1998 года). Положение, идентичное ситуации с распиской, только доказать и зарегистрировать право собственности по суду будет чуть легче.

Решение проблемы: Обращение в суд с требованием о регистрации права собственности.

Ошибка третья: Приобретение не у собственника. Часто распорядиться чужим имуществом пытаются реальные наследники, не вступившие в наследство, или потенциальные при жизни наследодателя, супруг за супругу или наоборот, ну и конечно, мошенники всех мастей. Приобретая дом, вы должны точно убедиться, что лицо имеет право его продавать.

Решение проблемы: Единственное, что вы можете сделать, это взыскать свои деньги обратно. Конечно, если есть с кого взыскивать. Право собственности на дом ни один суд вам не оформит. Исключением является оформление дома по приобретательной давности или понуждение потенциального наследника оформить право на себя и провести сделку.

Ошибка четвёртая: Покупка участка с неоформленным домом. Если вы покупаете землю с неоформленным домовладением, существует несколько вариантов развития событий:

Вариант 1: Дом действительно не оформлен, и зарегистрировать его можно в административном порядке при условии, что бывшие хозяева получали разрешение на строительство или направляли уведомление о начале строительства.

Вариант 2: Дом не оформлен, и зарегистрировать его можно в судебном порядке.

Вариант 3: Дом не оформлен, возведён с нарушениями и зарегистрировать его нельзя ни в административной, ни в судебной форме.

Вариант 4: Дом не зарегистрирован, построен с нарушениями и есть возможность оформить его в судебном порядке.

Вариант 5: Дом построен на другом участке и никакого отношения к приобретаемой территории не имеет. В этом случае вы купили только землю. Доказать покупку дома может быть крайне затруднительно.

Ошибка пятая: Приобретение зарегистрированного, но реально не существующего дома. Вы возразите: «Я же в своём уме, дом или есть, или его нет. Я же его смотрел перед покупкой». Однако всё не так просто. Совпадение адреса может ничего не значить, когда вы покупаете фактически снесённую или разрушенную литеру (выделенную часть домовладения).

Решение проблемы: Если вам на показе демонстрируют качественное строение, а по документам продают разрушенную и выделенную часть дома, скорее всего, налицо либо прямое мошенничество, либо грубая недобросовестность (риэлтор не понял намерений заказчика), либо субъективное искажение действительности (продавец всё объясняет, а покупатели слышат лишь то, что хотят). Доказать, что вам продали не то, что показывали, поможет сбор фактических сведений – заверенные скриншоты объявлений с телефоном собственника, аудиозаписи разговоров и видеозаписи встреч, свидетельские показания, предварительные договоры или расписки – всё то, что поможет подтвердить, что вас ввели в заблуждение либо злоупотребили доверием.

Ошибка шестая: Вы построили дом на землях для личного подсобного хозяйства при категории земель для сельского хозяйства.

Решение проблемы: Закон прямо ограничивает строительство индивидуальных жилых домов на сельскохозяйственных землях. Однако судебная практика неоднозначна, и в ряде ситуаций нам удавалось узаконить самовольное строение на участке сельскохозяйственного назначения и даже обеспечить прописку проживающих там лиц.

Ошибка седьмая: При строительстве дома не соблюдались минимально допустимые отступы от края участка, инфраструктурных построек и расположенных по соседству объектов капитального строительства.

Решение проблемы: Конечно, оформить этот дом в административном порядке вам уже никто не даст. Легализовывать строение придётся в суде. От объёма нарушений и позиции третьих лиц и мастерства юриста будет зависеть, получится ли узаконить подобное строение в судебном порядке.

Ошибка восьмая: Дом построен в охранной зоне.

Решение проблемы: По общим правилам подобное строение подлежит немедленному сносу. Всё зависит от того, что было оформлено раньше – земельный участок или охранная зона.

Собственник земельного участка имеет право требовать переноса охранной зоны при условии, что земельный участок был сформирован ранее линейных объектов её образующих.

Если же линейные объекты (газопровод, ЛЭП и т. д.) были на данном земельном участке ранее или охранная зона носит естественный характер (водозащитная зона), незаконное строение подлежит сносу.

В отдельных ситуациях можно требовать у владельца или балансодержателя охранной зоны выкупную стоимость за строение и часть земельного участка, который стало невозможно использовать по целевому назначению.

Ошибка девятая: Дом построен на муниципальной земле.

Решение проблемы: Власти не устают демонстрировать, что снос незаконно построенного на муниципальной земле жилого дома неизбежен. Однако даже из этой ситуации есть несколько выходов.

• Дом мог оказаться на муниципальной земле в результате реестровой ошибки, когда границы земельного участка «съехали» в сторону. Исправление реестровой ошибки в судебном или административном порядке позволит расставить всё по своим местам.
• В ситуации, когда дом построен частично на собственной, частично на самовольно захваченной земле, возможно либо произвести перераспределение, выкупив у администрации часть земельного участка, либо исправить реестровую ошибку со смещением границ участка.
• Строение возведено на самовольно захваченной земли. Тогда суд вам не поможет. Единственный шанс – выкупить земельный участок под домом.

Ошибка десятая: Дом построен на земле соседа.

Решение проблемы: Если земля ранее была общая и границы не определены, то можно требовать установления границ в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования с учётом площади земельного участка в судебном порядке. Когда границы определены, ситуация намного сложнее. Сосед может как присвоить ваш дом, так и потребовать его сноса.

В чём преимущество оформления доме в Юридическом центре «Компания Деловой Союз»:

• Бесплатная консультация по оформлению дома. Получите всю информацию заранее, чтобы принять правильное и выгодное решение. Знайте о рисках, чтобы избежать неблагоприятных последствий.
• Работа под ключ. Мы сделаем всё от начала до конца за вас и для вас. Пока вы занимаетесь своими делами, мы не только собираем документы и представляем вас в суде, но и решаем проблему по существу.
• Оформление недвижимости – это одно из основных направлений работы наших специалистов, и большинство проблем уже нашло своё решение в нашем центре.
• Если есть риски, то вы о них узнаете первым. Работа ради работы, чтобы потом разводить руками и сваливать всё на административный или судебный произвол, – это не наш метод.
• 100 % судебная практика.
• Рассрочка оплаты за оформление дома до полугода.
• Экспресс-оформление дома от 10 рабочих дней.
• Возможность оформления дома онлайн.

Какие услуги оказывает юридический центр «Компания Деловой Союз» по оформлению дома?

Мы работаем под ключ и предоставляем полный комплекс работ:

• Оформление сделок по продаже и приобретению домов, таунхаусов, квартир и иного недвижимого имущества.
• Оформление дома в упрощенном порядке – для дачного строительства, садоводства и огородничества.
• Оформление дома в административном порядке – для земель индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.
• Оформление самовольного строения в судебном порядке.
• Регистрация права собственности в суде в случае нарушения действующих норм при возведении дома.
• Увеличение земельного участка.
• Перенос охраной зоны.
• Оформление земли под строительство у администрации с нуля.
• Получение разрешения на строительство.
• Получения разрешения на строительство таунхаусов, дуплексов, квадрохаусов, малоэтажную и многоэтажную жилую застройку.
• Ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Чем опасно отсутствие права собственности на дом?

• Нет права собственности – нет дома. Отсутствие владельческой защиты.
• Угроза сноса незаконного строения администрацией по статье 222 ГК РФ.
• Угроза изъятия земельного участка и потери права собственности на землю в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению.
• Невозможность зарегистрироваться по месту жительства.
• Угроза сноса незарегистрированного дома по требованию соседей.
• Нельзя провести коммуникации.
• Вы не получите налоговый вычет за строительство дома до 520 000 рублей на обоих супругов + 130 000 рублей с процента по ипотеке в случае использования заёмных средств.
• Угроза оформления права на ваш дом жилищными рейдерами и недобросовестными соседями в случае кадастровой или реестровой ошибки.
• Невозможность распорядиться имуществом (продать, подарить и т. д.).
• Административная ответственность для собственника земельного участка по ст. 19.21 КОАП РФ.
• Неоформленный дом не наследуется.
• Неоформленный дом сложно разделить при разводе супругов, особенно если участок принадлежал единолично одному из супругов, а дом строился в браке.
• Нельзя продать землю с неоформленным домом в ипотеку и за материнский капитал.
• Неоформленный дом невозможно застраховать.
• Нельзя получить от государства компенсацию в случае стихийного бедствия.

На каких земельных участках разрешено возведение дома.

Не на каждом земельном участке можно построить, а потом оформить дом. Поэтому мы остановимся на нескольких видах:

Особенности оформления дома на землях категории: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства:

• Дом должен быть возведён в течение трёх лет с момента получения земельного участка.
• Высота дома не более трех этажей (на самом деле допустимая высота дома прописывается в ИСОГД или выписке из Градплана).
• На участке можно строить только один индивидуальный жилой дом, дуплексы, таунхаусы, дома блокированной застройки, многоэтажные многоквартирные и малоэтажные многоквартирные жилые дома запрещены. Строительство одного дома не запрещает возведение на участке надворных построек.
• Соблюдение минимальных расстояний между объектами капитального строительства.
• Соблюдение охранных и водозащитных зон.
• Возможно возведение мансардного этажа.
• Площадь дома ограничена 1500 кв. м.

Особенности оформления дома на землях категории: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства:

• Высота и характеристики дома, а также плотность застройки прописываются в ИСОГД.
• Дом не может быть выше трех этажей + мансарда.
• Участок можно использовать для садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства БЕЗ возведения жилого дома.
• Невозможно возведение МКД, таунхаусов. Недопустимо деление дома на квартиры.
• Строительство хозяйственных и подсобных помещений отдельного разрешения не требует.
• Соблюдение расстояний между объектами капитального строительства, хозпостройками и соседским дом, а также границами соседнего земельного участка и красной линии.
• Соблюдение водозащитных и охранных зон.

На землях личного подсобного хозяйства, расположенных на сельскохозяйственных территориях, строительство дома невозможно!

Оформление дома на дачном участке.

В СНТ по умолчанию можно оформить садовый дом – он считается нежилым и регистрация в нем невозможна. Однако в зависимости от категории и разрешенного использования на садовом участке можно построить и оформить и индивидуальное жилое строение. Для этого есть ряд условий:

Жилой дом может быть возведён на дачном участке исключительно при разрешенном использовании для садоводства. Разрешённое использование – для огородничества – строительство жилых домовладений исключает. Признать уже построенный дом жилым может суд, при этом домовладение должно быть действительно пригодно для постоянного проживания.

Оформление нежилого дома на землях категории сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для дачного строительства либо садоводства может быть произведено в административном либо упрощенном порядке. Для предоставления статуса жилого дома необходимо обратиться в суд.

Строительство жилых домов на землях для сельскохозяйственного производства прямо запрещено законом. Однако есть возможность признать право собственности на возведенные жилые строения в судебном порядке.

Планирование земельного и участка. Минимально допустимые расстояния:

5 метров – от красной линии улиц,

3 метра – от красной линии проездов,

3 метра – до границы соседнего участка.

В соответствии с нормами пожарной безопасности расстояние между домами может колебаться от 6 метров между двумя каменными строениями до 15 метров между деревянными в соответствии со специальной таблицей.

Нарушение действующих строительных норм и правил может послужить основанием для отказа в оформлении права собственности на жилой дом или снос постройки по решению суда.

Куда обратиться для оформления дома?

Специалисты юридического центра «Компания Деловой Союз» готовы провести для вас полный комплекс мероприятий для оформления права собственности на жилой дом. Принцип единого окна позволит подготовить уведомление о начале строительства, технический план, разрешение на строительство и пакет документов для судебного или административного оформления жилого дома. Мы представляем интересы наших заказчиков во всех государственных органах и судебных инстанциях, преодолевая сопротивление и эффективно решая поставленные задачи.

Документы необходимые для регистрации дома в административном порядке:

Правоустанавливающие документы на земельный участок. Право может быть как собственности, так и аренды. Границы участка должны быть определенны и сформированы.

Уведомление о начале строительства.

Документы о согласовании с ресурсоснабжающими организациями.

Документы о согласовании с главным архитектором, ГО ЧС (МЧС), Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Министерством культуры, Отделом водных ресурсов Московско-Окского БВУ по Тульской области, Министерством природных ресурсов и экологии Тульской области, Санитарно-эпидемиологическим надзором.

Уведомление о согласовании строительства.

Технический план объекта капитального строительства.

Уведомление о завершении строительства.

Согласование ОКСа.

Пакет документов для оформления дома может различаться в зависимости от конкретной ситуации.

Сколько времени занимает оформление дома во внесудебном порядке

Обычно внесудебное оформление дома занимает от 10 рабочих дней. Срок может быть сокращен в случае экспресс оформления или увеличен по объективным основаниям.

Регистрация самовольного строения

Самовольное строение можно оформит только в суде. При узаконивании самовольного строения выясняется:

• Построено ли оно на участке, легально принадлежащем заявителю.
• Можно ли его возводить на данной территории.
• Не нарушает ли указанное строение действующих норм и правил.
• Безопасно ли оно для владельца и окружающих.
• Не нарушает ли оно права и интересы третьих лиц, включая Российскую Федерацию, субъект РФ, органы местного самоуправления, ресурсоснабжающие организации, интересы собственников смежных участков и строений, а также неопределенного круга лиц.
• Не возведено ли самовольное строение в охранной зоне или территориях специального назначения.

Если на все эти вопросы даны положительные ответы и предоставлены достаточные доказательства, самовольно возведённый жилой дом будет оформлен в собственность истца.

Как получить бесплатную консультацию по оформлению дома в ООО «Компания Деловой Союз»?

На бесплатную очную консультацию наши специалисты ждут вас по адресу:  Тула, ул. Болдина, 106, 1 этаж, офис 17:

• по будням с 9.00 до 21.00,
• по выходным с 11.00 до 17.00.

Бесплатную консультацию по телефону мы рады оказать вам:

• каждый будний день с 8.00 до 23.00,
• каждый выходной день с 11.00 до 23.00.

Телефоны: 25-00-28, 63-68-97, 8 (919) 079-35-77, 8 (953) 960-00-76, 8 (953) 960-00-73.

Если вы находитесь за границей, нам всегда можно позвонить или написать в мессенджерах WhatsApp или Viber на номер +7(953) 960-00-76.

Так как при решении вопроса оформления жилого дома необходимо детально и всесторонне изучать предоставленные документы, задавая встречные и уточняющие вопросы, наиболее эффективного результата можно добиться при очной консультации в офисе.

Ждём вас по адресу: Тула, ул. Болдина, 106, 1-й этаж, кабинет 17.
ООО «Компания Деловой Союз».

 

Полная версия